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부동산 잘못으로 가계약 파기 손해 배상 질문있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.[부동산 개업공인중개사의 손해배상책임]부동산 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 할 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (공인중개사법 제30조 제 1항)월세 10만원을 더 부담해서 다른 집을 계약하게 되어 계약기간 동안 매월10만원 총 100만원이 훨씬 넘는 손해가 발생하게 되었습니다.하지만 전입신고가 안되는 집은 주변시세보다 싸게 나오는 점을 봤을 때 전입신고를 안 된다는 걸 알고 그당시 다른 방을 보더라도 비용을 더 부담했을 가능성이 있을 수 있습니다. 위 공인중개사법을 주장해보시길 바랍니다.원만한 합의를 바라겠습니다.
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22.12.23
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원룸 화장실에 전등을 교체해야한다고 세입자가 비용요청을 한다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것으로 전등교체는 임차인이 비용을 부담하여 교체합니다.예)전등교체, 건전지교체, 샤워헤드교체, 변기커버교체 등[참고] 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조). 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결). 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
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22.12.23
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월세만 인상할 경우 월세 얼마가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 임차인과 협의해서 5%이내로 인상하면 됩니다.월세만 5%인상할 경우 474,688원이 되겠습니다. 474,688원에서 조정하시면 됩니다.
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22.12.23
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월세 계약기간이 지났는데 이사가려구요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년 거주 후 묵시적갱신된 상태입니다. 묵시적갱신 후 중도해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 의사통보한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생하여 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 3개월 이내에 새 임차인을 구하고 새임차인이 임대인에게 보증금을 보내면 임대인이 전임차인에게 보증금을 반환합니다. 3개월 동안 새임차인을 구하지 못 하면 3개월 동안 월세를 지불해야하고 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
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22.12.23
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최근 전세가보다 낮은 매매 거래는 어떤상황인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.그래서 깡통전세가 늘어 나고 있습니다.깡통전세란 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금(=전세금, 보증금)을 돌려받기 어려운 집을 말합니다.집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택을 매입한 이후 주택시장 침체, 주거 관련정책 변화(조세, 금융 등) 등의 영향으로 주택 가격이 하락하면서 주택 소유자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 됩니다.이러한 상황이 지속될 경우 집주인이 부담을 이기지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생하게 됩니다. 근저당권과 보증금 등의 합이 매매시세를 넘어, 임대인 파산·부도 등으로 주택이 경매에 낙찰된다면 전세금을 받지 못하는 깡통전세로 인해 세입자들은 금전적 피해를 입게 됩니다.최소한의 예방책으로는 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 집의 시세를 대략이라도 파악해보시길 바랍니다. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 위험하다고 판단합니다. 신축 빌라는 전세로 들어가는 걸 피해야합니다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 합니다
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22.12.23
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갱신청구권 못쓰게 하려면 언제까지 세입자에게 얘기해야 하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사전통보기간은 계약만료 6~2개월 전까지만 임대인이나 임차인이 의사통보를 하면 됩니다. 임차인의 계약갱신청구권 행사시 임대인은 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 거절할 수 있습니다.[참고]집주인이 본인이 살겠다며 계약갱신을 거절 후, 몇 달 뒤 매매하는 것은 불법이 아니다라고 법원이 판결내렸습니다.법원은 집주인이 “들어와 살겠다”며 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절했다가 몇 달 뒤 집을 팔았더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 해당 주택을 ‘임대’한 경우에는 개정 주택임대차보호법상 불법행위 책임을 지지만 ‘매매’는 법률에 명시돼 있지 않아 보호대상이 아니라고 본 것이다.
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22.12.23
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등기부등본에없었던근저당설정이매매후나타나면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이럴 경우 어쩔수 없이 선생님께서 전주인의 대출을 갚아야 합니다. 선생님께서 대출을 갚지 않는 다면 경매를 진행할 겁니다.그리고 경매를 진행하든 안하든 선생님께서는 이전 주인을 상대로 소송을 진행하면 됩니다.
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22.12.23
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전세 세입자가 보일러 수리요청하는데요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제623조 임대인의 의무는 ‘임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 규정하고 있다. 즉, 집주인은 세입자가 사는 동안 건물을 문제없이 쓸 수 있도록 해 주어야 할 의무가 있다는 뜻입다. 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 부분 샤워헤드, 전등, 배터리, 변기커버 등은 임차인이 비용을 부담하지만, 그 외 많은 비용을 부담해야하고 고치기 어려운 부분 누수, 오래된 배수관 막힘, 변기교체, 보일러 수리 및 교체, 벽갈리짐 등은 임대인이 비용을 부담해야합니다. 보일러가 노후나 불량으로 고장이 났다면 집주인이 수리 비용을 내야 합니다. 세입자는 집주인에게 고장 사실을 알린 뒤 수리를 요구할 수 있습니다. 또 필요하면서 우선 고친 뒤 수리된 시설의 사진과 영수증 등을 챙겨 집주인에게 수리비를 청구해도 됩니다. 보일러 수리 중 적은 비용으로 부품교체를 한다면 충분히 임차인이 비용부담할 수 있습니다. *서울시의 경우 분쟁을 줄이고, 합의에 이를 수 있도록 '보일러 고장(동파) 관련 주택임대차 배상책임 분쟁 조정 기준'을 마련했습니다.이 기준에 따르면 동파사고의 책임이 있는 세입자가 부담해야 할 비율은 보일러 내용연수가 '소비자 분쟁해결 기준(공정거래위원회)'상으로 7년인 점을 감안해 구입 이후 감가상각율을 적용해 내용연수별 배상기준을 정했습니다.사용기간이 경과할수록 세입자의 부담비율은 점차 줄어듭니다. 또 보일러 내용연수인 7년이 지나면 원칙상 세입자는 배상의무가 없어집니다.하지만 이는 강제 규정이 아닌 권장 사항으로 참고해 시설물 파손 여부와 당시 상황 등을 객관적으로 파악한 뒤 집주인과 세입자의 과실 여부를 따져 부담비율을 합의하는 게 좋습니다. 또 집주인과 세입자 간 갈등을 줄이기 위해서는 계약 때 특약 사항에 시설물 수리 부분에 대한 책임을 명확히 하는 것도 도움이 됩니다. 민법 374조는 '세입자에게도 임대차 기간 동안 선량한 관리자(선관주의의 의무)로서 임차 주택을 보존해야 할 의무가 부과된다'고 규정하고 있습니다. 선관주의의 의무는 본인의 물건을 관리하는 것처럼 빌린 시설물에 대해 주의를 기울여야 한다는 뜻입니다. 세입자에 의해 곰팡이가 생겨난 원인을 찾아낸다면 임대인이 세입자에게 비용을 청구하면 됩니다.세입자와 원만한 합의로 마무리되기를 바랍니다.
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22.12.23
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개인적으로 도어락을 교체했을시 퇴거할때 원상복구해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.열세방식에서 도어락으로 바꾸어서 이사간다면 임대인 입장에서는 득이기때문에 임대인은 그대로 두어도 된다고 할 겁니다.원상복구하라는 임대인은 없을 겁니다. 임대인과 잘 이야기가 되기를 바라겠습니다.
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22.12.23
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지금 우리나라 부동산이 초토화 되고 있는데..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아닌이상 저점을 알 수도 없고 10년 전 가격으로 돌아갈지 안갈지 아무도 모릅니다. 미국의 2023년 상반기까지 금리인상을 발표했고 금리 인하 시기를 기다려봐야 되고 2023년 부동산정책 변화와 맞물려 부동산시장의 변화를 지켜봐야합니다. 많은사람들이 내년에도 부동산가격 하락을 예상하고 있으며 어느시점까지 하락할 것이라곤 예상하지 못 하고 있습니다.
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