최근 전세가보다 낮은 매매 거래는 어떤상황인가요?
최근 부동산 가격이 급격히 하락하고 있습니다,
심지어 최근 전세가보다 낮은 매매 거래가 안양의 모아파트에서 발생했다고 하는데 이는 어떤상황인가요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
아마도 안양 인덕원 아파트 저가 매매건은 부동산 하락기를 틈탄 우회적 편법에 의한 증여성 매매거래일 확률이 높습니다.
시세와 거래가의 차이가 30%이하이거나 또는 3억이하이면 증여세 추징을 받지 않는 정상적인 거래로 보기 때문에 그것을 이용한 특수관계인 부모자식간 실거래가 신고 건으로 추정됩니다.
뉴스에 의하면,
"부동산시장 침체로 아파트값 하락세가 이어지고 있는 만큼 직거래 사례들을 모두 ‘증여성 거래’라고 단정짓긴 어렵지만 전문가들은 가격 내림폭이 상대적으로 큰 거래건은 친족간 증여 목적이 짙다고 분석한다. 거액의 세금을 피하기 위해 주택 처분이 필요한 다주택자 입장에선 ‘급매로 처분하는 대신낮은 가격으로 증여하겠다’는 심리가 작용했을 것이란 해석"이 지배적이라고 합니다.
일반적으로 주택 가격이 하락하고 그다음에 후행적으로 전세가가 같이 하락하고 있습니다.
부동산 하락기에 주택값이 전세가와 근저당의 융자금의 합계액 이하로 하락하여, 새로운 세입자를 구하지 못하는 역전세 현상이나, 전세보증금을 반환 하지 못하여 전세사고가 일어나 임차권 등기명령의 결과로 경매로 넘어가게 되는 경우가 많아집니다( 깡통전세가 됩니다.)
최근 한국은행 보고서에 의하면 올해 9월까지 주택보증공사의 (주택가격의 하락현상으로) 전세보증사고로 지급된 금액이 5300억에 이른다고 합니다.
안녕하세요 공인중개사입니다.
미국발 급격한 금리 인상으로 인해 최근 8개월 사이에 주택 가격이 상당히 위축되었습니다. 전세 가격은 2년간 고정인데 비해 주택의 시세는 유동적이다 보니 그사이에 주택가격이 하락해 가격 역전이 발생한 상황입니다.
이로 인해 깡통전세의 위험도 상당히 높아졌습니다. 만약 전세 임차를 구하고 있다면 주변 주택의 시세를 잘 살펴 보신 후 거래 진행하시길 바랍니다.
이해에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
시세가 많이 내려가서 역전세가 되었다는 뜻이고 깡통전세가 되었다는 뜻입니다.
집을 팔아도 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 될 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
가격이 많이 상승한채로 전세자를 구해서 전세자는 괜찮을 줄 알고 입주했으나 엄청난 가격하락으로 전세금보다 오히려 더떨어지는 역전세가 발생한것입니다.
예를들어 5억에 매수해서 들고 있는데 시세등이 10억 12억 이랬다면 만약 전세를 7억에 구했으나 시세가 떨어져 7억이하가 됐다면 말이 되겠죠...?
다만 이를 해결하는데 참 쉽지는 않아보입니다. 시세대비 하락한것일뿐 앞으로 역전세가 나기 시작하고 물량은 계속 공급이 된다면 새로운 세입자를 구하는데에도 문제가 발생하기 때문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
그래서 깡통전세가 늘어 나고 있습니다.깡통전세란 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금(=전세금, 보증금)을 돌려받기 어려운 집을 말합니다.
집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택을 매입한 이후 주택시장 침체, 주거 관련정책 변화(조세, 금융 등) 등의 영향으로 주택 가격이 하락하면서 주택 소유자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 됩니다.
이러한 상황이 지속될 경우 집주인이 부담을 이기지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생하게 됩니다. 근저당권과 보증금 등의 합이 매매시세를 넘어, 임대인 파산·부도 등으로 주택이 경매에 낙찰된다면 전세금을 받지 못하는 깡통전세로 인해 세입자들은 금전적 피해를 입게 됩니다.최소한의 예방책으로는 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 집의 시세를 대략이라도 파악해보시길 바랍니다. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 위험하다고 판단합니다. 신축 빌라는 전세로 들어가는 걸 피해야합니다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 합니다