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소액임차보호법 관련 문의입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.당해 아파트감정가 5억 대출 3억5천 보증금 5천만원임대인이 세금미납 또는 사업자라면 임금처불이 없고, 등기부상 근저당권 설정만 있고 선생님께서 대항력(전입신고+이사)과 우선변제권(대항력+확저일자)을 갖추고 있고, 소액보증금(지역마다 다름.해당될수도 안될 수되있음)에 해당하고, 유찰이 안된다면 경매 시 배당신청을 하시면 선생님께서 최우선변제금(지역마다 그액 다름.해당된다면 최우선변제금 받음)으로 0순위로 변제 받은 후 대출해준 은행에 3억5천만원을 변제합니다. 이후나머지 금액에서 선생님 나머지 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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월세 계약서에 어떤 주소를 써야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지대장에 111번지를 찾을 수 없다면 112번지를 열람해서 111번에 대한 언급이 있는지 확인해보시고등기부 111번지를 찾을 수 없다면 112번지를 열람해서 111번지 언급이 있는지 찾아보시고.정부24에서 건축물대장을 확인하거나 토지이음을 확인해보시기 바랍니다.이렇게 해도 찾기 힘들면 동사무소나 토지정보과에 전화해서 물어보시면 친절하게 가르쳐줍니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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부동산에서 악성 매물을 소개 했을때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약당시 등기부상 근저당권이나 가등기가 있었다면 공인중개사가 계약서 작성시 권리관계를 알려줄 의무가 있습니다. 공인중개사가 알려주지 않았다면 공인중개사의 책임이 있기에 재산적 배상책임을 일부 부담해야 합니다.임차인에게도 일부 책임이 있습니다. 임차인도 또한 전세계약을 하면서 보증금을 회수할 못 할 위험을 따져보는 등 노력이 필요한데 자세히 알아보지 않은데 대한 책임도 있습니다.확실한 과실의 정도는 소송을 통해 법원의 판결로 확인할 수 있습니다.이와같은 판례에 한사례에서는 공인중개사가 40%의 과실을 물었습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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임대차 기간관련해서 궁금한 점이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인분께는 계약끝나기 2개월 전에 1년 더 거주하겠다는 의사를 표시 하시면 됩니다.기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항). 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
경제 / 부동산
22.12.09
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전월세신고 및 확정일자 취소는 의무인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약파기로 받으셨던 확정일자를 별도로 취소안 하셔도 됩니다.취소확인을 하고 싶다면 행정복지센터에 전화 후 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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세입자에게 보증금을 돌려주지 않는 분들에 대해서는 법적 구속력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민사,형사재판까지 간 후 법원의 판결에 따라 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려주어야하고 임대인이 돌려줄 돈이없다면 교도소로 갑니다. 어쩔수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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계약 파기시 중개수수료 지급해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아직 중개보수를 지급하지 않았다면 지불안하셔도 됩니다. [판례]개업공인중개사를 통해 계약이 이미 진행되었다면 중개행위 기여 정도에 상응하는 중개보수를 쌍방의 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.]이때 공인중개사의 과실이 없어야 하고 중개보수는 한도액 범위내에서 중개의뢰인과 공인중개사간 협의하여 결정합니다. 이 판례는 계약금 송금, 계약서 작성하고 중개보수를 지급한 상태에서 본인의사로 계약취소를 했습니다. 이때 지급하였던 중개보수를 돌려받을 수 없었습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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전세권설정이랑 근저당설정이랑 무엇이 다른가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세계약을 한 후 셀프나 법무사에 비용을 부담하여 등기부(을구)에 명시해놓습니다. 그래서 해당주택의 등기부를 보면 확인수 있어 권리관계를 알수있습니다.등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.전세권설정으로 경매시 배당요청을 하지않아도 배당받을 수 있고 전세보증금을 못 받을 경우 경매를 신청할 수 있습니다.전세계약기간이 끝나면 전세권설정 말소를 해야합니다.근저당권설정은 쉽게 말해 집을 담보로 은행에서 대출을 해준 후 등기(을구)에 명시에 놓습니다.등기부에는 채권채고액이라고 적혀있고 실제 대출금액의 120~130%로 되어있습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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전세집이 경매로 넘어가면 보증금은 못받는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있고 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인일 경우(말소기준권리보다 앞에 있는 임차임.쉽게 근저당권설정보다 앞에 있음).배당신청 혹은 대항력에 의해 계속 거주할 수 있음이 경우 낙찰자가 인수하며 계약 종료시 전세보증금을 반환함. 배당신청 시 대항력이 있고 소액보증금에 해당하는 임차인은 (집주인이 세금미납,사업자일경우 임금체불이 있을시 먼저 변제 후) 최우선변제금에서 0순위로 변제받고 나머지 금액을 다 받을 수 있음. 해당 안되는 임차인도 전세보증금 다 변제됨.대항력이 있고 우선변제권을 갖춘 후순위의 임차인의 경우(말소기준권리보다 뒤에 있는 임차인. 쉽게 근저당권설정보다 뒤에 있음)대항력이 있고 소액보증금에 해당하는 임차인의 경우 (집주인이 세금미납,사업자일경우 임금체불이 있을시 먼저 변제 후) 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.선순위와 근저당권설정이 있거나 근저당권설정이 있다면 세금,임금체불등,최우선변제금 변제한 후선순위와 근저당권 설정 금액은 변제하고 금액이 남아있다면 나머지 후순의 임차인들에게 차려대로 변제됩니다.금액이 남아있지않다면 후순위임차인들은 변제를 못 받아 보증금이 날아갑니다.계약서 작성 후 대항력(전입신고+이사)을 갖추고, 우선번제권(대항력+확정일자 받기)을 갖추기 바라고전체보증금 + 대출이 주택매매시세의 70~80%(보수적으로 70%)넘어간다면 위험하다고 보면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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전세 만기시 보증금을 변경하려면 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금 변경된다면 계약서를 작성하셔야합니다.임대인,임차인 두분이서 계약서 주택임계약서(법에서정한양식없음.인터넷에다운받으면됨)에 보증금액, 계약기간, 특약사항(본계약은 계약갱신에 의한 계약이라는 문구를 작성),계약서작성일,임차인임대인의 인적사항을 잘 확인하여 작성하시면 됩니다. 등기부에 추가 대출이 있는지, 권리변동있는지도 잘 확인하시기 바랍니다.부동산에서 작성하시면 대서료를 지불 할 수도 있고 좋은소장님 만나시면 안받는곳도있습니다. 대서료는 정해진 금액이 없어 5~20만원, 그이상도 지불할 수 있습니다.계약서 작성후 보증금이 증액되었다면 증액된 갱신계약서에 확정일자를 받으시기바랍니다.그 전 보증금도 보호받으면서 인상된 금액만큼 보호받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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