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전세가가 매매가보다 높은경우 세입자 대처방안
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 전세보증금 반환시 계약서에 적힌 금액대로 반환해야합니다. 임대인이 은행에 1억 6천을 반환하고, 나머지 5천만원을 임차인에게 반환해야 합니다. 계약 종료 시 임대인이 나머지 전세보증금을 반환하지 않을 경우 문자나 카톡으로 금액을 포함한 내용에 대한 확답을 받아놓으시고, 반환하지 않는다면 내용증명을 우편을 송당해서 강력하게 의사표시를 합니다.그리고 공시송달 후 임차권 등기명령을 신청하는 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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다세대주택의 호수 표시가 없는 경우 어떻게 확인해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부에 갑구의 권리자(전입신고를 당해 주택에 했을 경우)의 주소를 보거나 아니면 건축물 대장상에 동, 호수를 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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월세보증금을 안전하게 지키는 방법이 어떤 것인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최소한 대항력과 확정일자의 요건을 갖추는 것을 추천드립니다.대항력-전입신고와 이사를 하시면 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다그리고 대항력을 가지고 있다면 경매나 공매시 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 소액임차인(지역마다 금액이 다름)에 해당된다면 경매나 공매 시 세금체납과 임금체불 금액 변제 후 가장먼저 0순위로보증금을 변제 받을 수 있습니다. 확정일자-계약서를 들고 행정복지센터에서 찾아가셔서 확정일자 도장을 받으면 됩니다. 대항력을 갖추고 확정일자 도장을 받으셨다면 우선변제권의 효력이 발생합니다. 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리 입니다.최우션변제금액에서 보증금을 변제받고 더 받아야할 보증금이 남아있다면 우선변제권에 의해 임차인 순위별로 배당이 됩니다.이는 대항력과 우선변제권이 있는 말소기준권리보다 선순위의 임차인일 경우에 해당되면 말소기준권리보다 후순위의 임차인에 해당할 경우 최우선변제금액 후 받을 보증금이 남아 있다면 받을 수도 있고 못 받을 수 도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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역월세 매물이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역전세는 전세가격이 하락하는 시기에 전세보증금이 직전 계약 가격보다 떨어져서 집주인이 하락한 보증금 차액만큼 세입자에게 돌려주는 상황을 의미한다.최근 시장에서는 역전세를 넘어서 집주인이 세입자에게 월세를 내는 이른바 '역월세' 현상이 나타났습니다. 전세보증금을 돌려줄 만큼 목돈도 없고 전세로 살 새임차인을 구하기 힘든 집주인들이 세입자들에게 전세 대출 이자 일부를 대신 내줄테니 보증금을 시세보다 높은 수준으로 계약하는 것입니다.전세보증금은 일종의 채무인데 전세만기가 되었는데 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지 못하는 것은 채무를 변제하지 못하는 것이 됩니다.집주인이 돌려줄 보증금을 마련하지 못하면 집주인이 임차인에게 월세를 드릴테니 제발 계속 살아주세요'라고 말하는 상황이 생기게 되는 것 입니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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전세집 싱크대 상부장이 기울어지고 있는데 집주인에게 수리 요청 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).보통 큰 비용을 부담하지 않고 손 쉽게 수리할 수 있는 전등교체, 배터리교체, 변기커버교체 등은 임차인이 비용을 부담합니다.큰 비용을 부담해야 되고 쉽게 수리할 수 없는 보일러수리, 옵션의 에어컨이나 냉장고, 세탁기수리, 누수, 벽갈라짐 등은 임대인이 비용을 부담합니다.LED전등 선생님께서 직접 교체할 수 없는 유형이라면, 싱크대를 사용하는데 큰불편함이 있다면 임대인에게 먼저 알리고 협의하셔야 될 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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금리가 높은데 아파트는 언제사야 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.12월 미국 FOMC회의에서 또 한번의 금리인상율 발표(자이언트 스텝이 아닌 빅스텝)할 것이고, 전부터 내년 상반기까지 금리 인상을 한다고 발표를 했었습니다. 내년 상반기부터는 경기 상황을 지켜보면서 금리인상 속도을 줄여나가겠다고 발표했었습니다. 정확하게 언제까지 금리 인상을 할지는 아직 알 수가 없습니다. 미국의 FOMC회의를 지켜보면서 금리에 대한 대응을 하셔야 할 것같습니다. 미국의 금리조정에 우리나라 역시 영향을 받습니다. 그렇기에 많은 사람들이 내년 중반기 혹은 하반기에 매수를 할 준비를 하고 있습니다만 경기상황을 지켜봐야할 상황입니다. 금리인상 속도는 빠르게 금리인하속도는 느리게 될 것같습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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집값이 언제까지 떨어질까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확한 저점은 신만이 알 수 있기에 아무리 전문가라고 해도 예측과 대응만 할 수 있습니다.대부분 사람이 내년 중반기 혹은 하반기를 기다리고 있습니다. 미국에서 내년 상반기부터 경기상황을 보고 금리인상폭을 줄여나가겠다고 발표했습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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확정일자 신청시 주소 질문이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸주소지로 전입신고를 하시것을 추천드립니다.전입신고+이사를 할 경우 다음날 0시 부터 대항력이 발생하고, 대항력 + 확정일자를 받을 경우 우선변제권의 효력이 당일 발생합니다.원룸건물의 주인이 바뀔경우나 경매로 넘어갈 경우에 이러한 효력들이 발생합니다. 대항력은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력이고,우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈경우 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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부동산 가 계약금 관련 질문 있습니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성시 가계약금 50만원 제외하고 나머지 보증금을 송금하시면 됩니다.전세계약을 할 다가구주택에 대출이 있다면 대출금액 + 총보증금액(본인 보증금포함)이 다가구주택매매의 시세의 70~80%를 넘어간다면 위험하다고 보기에 보증기관에서 가입을 안 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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전세재계약시 임차인 명의를 부부간 변경했을때 전세계약갱신청구권 다시 요구가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부 개정된 주택임대차보호법 해설집에 '연장계약, 묵시적갱신으로 총 4년 간 거주 후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다'라고 기재되어 있습니다.계약갱신청구권 1회 행사 할 수 있다가 아닙니다.계약갱신청구권 행사시 임차인변경 가능하고 처음 전세보증금을 아내의 이름으로 입금하셨다면, 특약사항에 처음 입금자명의와 계약자이름이 다르다는 것을 명시하시기 바랍니다.아니면 계약서상에 두분 이름 다 적으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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