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전세집과 월세집의 차이에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차의 경우, 전세/월세의 상관없이 수선의 의무는 사용상의 문제인지 부동산의 노후나 구조상의 문제인 지에 따라서 수선의 의무가 임대인, 임차인으로 구분이 됩니다.전세권설정시에는 일반 임대차 계약과 달리 전세권자(빌린 사람)이 보장되는 권리만큼, 수선의의 무도 지게 됩니다.월세, 전세의 경우, 임차인의 수선의무 (수리비용 부 담) 대부분 다르다고 알고 있지만, 월세, 전세는 차이 없이 동일하게 수선의무 적용받습 니다. (현행법, 판례상 전세와 월세 수리 비용 부담 차이 없음)전세권설정의 경우, 임차인의 수선의무 (수리비용 부담)민법제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 동성의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.전세권의 내용을 정의해 놓은 민법 제303조에 전세권자는 타인의 부동산을 점유하여 사용, 수익하고 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.이러한 권리에 대응하여, 통상적인 관리에 따르는 수선 (수리)를 하여야 하는 의무를 지고 있습니다. 이는 임대차(전세, 월세)와 차이가 있는 부분으로,▷임대차의 경우 : 빌려준 임대인이 계약기간 동안 그 물건의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 짐 (제623조)▷전세권의 경우 : 빌린 사람(전세권자)가 수선의 의무를 짐.민법전세권은 물권으로서, 임대인의 동의 없이도 전전세를 놓을 수도 있습니다.(임대인이 이 부분이 싫다면, 계약 시 특약조항에 작성을 해야 합니다.)
경제 / 부동산
23.12.25
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우리나라 아파트 공시가격 제일 비싼 아파트는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서울 청담동에 위치한 더 펜트하우스 청담 전용면적 407m² 입니다.더 펜트하우스 청담은 현대건설이 건축했고 3개동에 29가구로 이루어져 있습니다. 전 세대 한강 조망권과 복층구조로 이루어져 있습니다.더 펜트하우스 청담은 우리나라에서 가장 높은 공시가를 지니고 있는 곳으로 지난 2022년만해도 공시가 168억원으로 1위를 차지한 아파트입니다.그렇기에 더 펜트하우스 청담(ph129)는 약 123평형(407.71m²) 162억 4천만원으로 평단가로는 약 1억 3200만원입니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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주담대 대출받은 후 집을 매도하면 상환해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주담대를 이용해서 주택을 취득했고 주후에 해당 주택을 매도한다면 매수인이 대출승계를 원하는 경우 은행에서 대출승계를 하거나 매수인으로부터 받은 돈으로 대출을 상환해야 합니다. 주담대를 이용하면 등기부에 근저당권이 설정되고 채권자와 채무자가 등기됩니다. 그리고 매매하면서 매수인은 등기부를 확인합니다. 매매 과정에서 대출에 대해 협의합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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전세가계약금 반환 될까요?????
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금 송금 당시 임대인이 말하지 않은 부분으로 협의하여 계약취소를 할 수 있습니다. 임대인이 미리 단기 월세 임차인이 있었다고 말해 주었다면 본인이 가계약금은 보내지 않았을 것이기 때문입니다.임대인 입장에서는 빈집이어서 집 내부를 모두 확인 할 수 있었고 단기 월세 임차인이 2월 5일에 퇴거 한다고 되어서 문제 없을 것으로 판단 했을 겁니다. 해결이 잘 되질 않는다면 임대차분쟁조정위원회에서 무료로 도움을 받아보시기 바랍니다.임대인과 원만하게 잘 해결 되기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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아파트 매매계약할때 특약을 이렇게 넣으면 문제될게 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 됩니다. 문장을 조금 다듬어서 '배관막힘, 누수 등의 하자가 발생하여 발견한 날부터 6개월 이내에 기간은 매도인이 수리 및 교체 비용을 부담한다', '잔금일 다음날까지 매도인은 근저당권을 설정하지 않는다. 매도인은 이를 이행하지 않을 경우 계약을 취소하고 매수인이 지불한 금액을 모두 반환한다'민법에서 하자담보책임에 대해서 규정해놓았습니다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.하자 담보 책임에 대한 요건은 아래 3가지 항목을 충족 할 때 성립하게 됩니다.1. 유효한 정상적인 매매계약일 때2. 매매계약 이전에 발생한 하자일 때3. 발견한 날로부터 6개월 이내먼저 매수 매도 거래가 법적으로 문제없이 깔끔하게 계 약이 체결되었을 때 매도인에게 하자 담보 책임 요건 이 주어집니다.그리고, 매수인이 발견한 하자가 계약 이전에 발생한 것이어야 합니다. 매수 후 발생한 부분에 대해서는 매 수인 책임입니다. 발견된 시점으로부터 6개월이 이미 지나버린 상황이라 면 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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전세만기 4개월전에 세입자에게 매매 의사 전달하면 이사비를 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과의 대화에 문제가 없다면 임차인이 계약종료 후 퇴거를 할 것입니다. 임차인이 계약종료 후 퇴거를 한다면 이사비와 중개보수를 지원하지 않아도 됩니다.임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 합의에 의한 계약해지를 하거나 매매가 된 후 새임대인과 임차인이 해결해야 합니다.임대인의 실거주가 아니고 매매로 인한 임차인의 계약갱신에 거절 할 수 없습니다. 계약갱신 후 임차인에게 이사비와 중개보수를 지원하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 임차인이 계약갱신 중 매매로 임대인이 변경된다면 계약만료 6~2개월 전일 경우 새임대인은 실거주를 이유로 임차인이 미리 계약갱신요구권을 행사했더라도 거절 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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중기청100 집주인파산으로 인한 보증금 반환
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.HUG보증보험에 가입을 했다면 계약종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 현재 계약기간이 남아 있다면 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 합의에 의한 계약해지도 계약종료로 보기때문에 보증보험 이행청구와 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 보증보험 이행청구를 신청하기 위해 임차권등기명령을 먼저 해야 합니다. 중기청 대출을 이용한 은행에 목적물변경이 가능한지 문의 해야 상세하게 안내를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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부동산 계약할 때 잔금이라는게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 계약시 계약금, 중도금, 잔금이 있습니다. 이는 오래 전부터 관습에 의해 지금까지 이어져 오고 있습니다. 법에서 정한 계약금, 중도금, 잔금 비율은 없는데 보통 계약금 5~10%, 중도금 50~60%, 잔금 30~40%로 진행을 합니다. 반드시 계약금, 중도금, 잔금 순서를 지킬 필요는 없습니다. 매수인과 매도인, 임대인과 임차인의 상황에 따라서 협의하여 결정하면 됩니다.계약금은 쉽게 말해서 매수인 또는 임차인이 해당 부동산이 마음에 들어 찜을 해두는 것으로, 다른 매수인이나 다른 임차인과 거래를 하지 못 하도록 합니다. 중도금은 쉽게 말해 중간에 지급하는 돈으로 이해하면 됩니다. 중도금 지급일을 정하여 매수인이 확실하게 매수의사를 확인 할 수 있고 중도금 일부 또는 모두를 지급하고 나면 계약의 이행(성립)으로 보기때문에 계약취소를 할 수 없습니다. 단, 매수인과 매도인 또는 임차인과 임대인이 합의하에 계약취소를 할 수 있습니다. 잔금은 쉽게 말해서 계약금과 중도금을 지급하고 나머지 지급할 돈입니다. 매수인이 보유하고 있는 현금이 충분하다면 계약금을 지급하고 중도금을 생략하고 잔금을 지급할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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상가임대차 보호법에서 임차인이 묵시적 갱신으로 임대인께 요청할수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 상가임대차보호법 상 3기 차임의 연체시 임대인은 계약을 해지 할 수 있고, 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절 할 수 있습니다. 3기 차임 연체란 3기에 달하는 연체로 3개월치에 달하는 금액을 의미합니다. 그리고 임대인이 계약해지를 하기 전에 임차인이 연체한 월세를 모두 지불하거나 일부를 지불한다면 3기에 달하는 연체가 되지 않기때문에 계약해지를 할 수 없고, 임차인의 계약갱신을 거절 할 수 없습니다. 임대인과 협의하여 계약갱신으로 할지 다시 신규계약으로 할 지 결정하여 계약서를 작성하시기 바랍니다.2. 임대차계약 기간은 임대인과 임차인이 협의하여 결정하면 됩니다. 1년으로 할 수도 있고, 2년으로 할 수도 있습니다.상가임대차보호법 상 계약갱신은 1년 마다 할 수 있고, 계약갱신을 하여 최대 10년 동안 영업을 할 수 있습니다.원만하게 해결되길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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월세로계약해서 살면서 보일러가 고장나면 집주인이 수리 해주는지 궁금 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러의 노후화로 고장이 나는 경우 임대인이 비용을 지불하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 이는 별비용을 들이지 않고 손쉽게 임차인이 직접 고칠 수 있는 부분이 아니기때문입니다.만약 관리소홀에 해당하는 겨울철 동파로 보일러배관의 파손이나 부품고장으로 수리를 해야한다면 임차인이 비용을 지불하여 수리 및 교체를 하거나 임대인과 임차인이 금액을 일정부분 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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