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부동산 강제경매 낙찰 후 낙찰자의 연락
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정)보다 후순위 임차인은 말소대상이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그래서 임차인이 보증금 중 일부만 배당 받거나 배당을 받지 못 하더라도 낙찰자로부터 나머지 보증금을 받지 못 합니다. 억울한 임차인은 나가지 못 하겠다고 버팁니다. 낙찰자는 강제로 퇴거를 시키지 못 하기때문에 인도명령을 진행하거나 이사비를 지원해주는 조건으로 퇴거를 요청합니다. 인도명령보다 비용이 저렴하면 소요되는 시간이 짧은 이사비지원으로 퇴거를 시킵니다. 인도명령 또는 협의에 의한 퇴거 전에 임차인은 비밀번호를 가르쳐주지 않고 낙찰자와 협의를 하면 됩니다.
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23.12.24
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임대차보호법상 법적으로 전/월세 보증금 인상한도가 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 주택임대차보호법 상 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 1년 거주하고 임대료 인상을 할 수 없고, 처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신을 할 수 있으며 이때 임대료 인상 5%의 적용을 받습니다.임대료의 5%를 초과하여 지불하였다면 그 초과분을 돌려받을 수 있고, 임차인이 임대료의 5%를 초과하여 인상하는 약정에 동의하였더라도 이는 임차인에게 불리한 약정 으로 유효하지 않습니다.
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23.12.24
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원룸 계약한 것을 취소하고 싶은데요 가능할까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 가능합니다. 처음 계약하고 1년 뒤에 계약연장하는 것은 안 됩니다. 주택임대차보호법 제4조1항 때문입니다.[주택임대차보호법] 제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임 차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.계약갱신 중 계약해지가 아닌 계약기간 중 계약해지를 해야 합니다. 임대인이 임차인의 계해지를 받아들이고 계약종료 시 보증금을 반환하는 것으로 협의가 안 된다면 계약기간 중 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 임대인과 임차인이 협의하여 임차인이 새임차인은 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다. .
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23.12.24
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부동산 계약의 종료일자 기준이 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일은 2023년 12월 31일이고, 31일에 이사를 나가면 됩니다. 감사합니다.
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23.12.24
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원룸 월세계약전 등기부등본 열람시 확인해야할 사항이 뭔지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당하는지 확인해보기 바랍니다. 등기부에 소유권보존등기라 소유권이전등기 외 근저당권만 있다면 근저당권 설정 날짜 기준으로 소액임차인에 해당되는지 확인해야 합니다. 원룸 보증금의 경우 보통 최우선변제금액 이내의 금액으로 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당을 받을 수 있습니다.대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 단, 최우선변제금이 낙찰가에서 1/2를 넘지 못 합니다.
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23.12.24
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집을 매수했는데 기존의 전세를 살던 사람이 나가지 않습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매 계약시 임차인이 바로 퇴거를 한다고 합의에 의한 계약해지를 하지 않았다면 임차인은 계약만료 후 퇴거를 할 수 있습니다. 계약만료 전 임대인이 계약해지를 원하는 경우 임차인에게 이사비지원과 중개보수 지원을 조건으로 합의에 의한 계약해지를 하는 방법이 있습니다. 임차인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
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23.12.24
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전세 확정신고는 입주후에만 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고(임대차신고)는 계약서를 작성하고 가까운 주민센테에 방문하여 신고를 하거나 정부24 또는 부동산거래관리시스템에 접속하여 신고를 할 수 있습니다. 전월세신고(임대차신고)를 하면 확정일자는 자동으로 부여되고 전입신고는 별도로 해야합니다. 전입신고도 인터넷(정부24)으로 가능합니다.신규 계약 또는 계약갱신 시 보증금6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 전월세신고를 해야 합니다. 현재는 계도기간으로 신고를 해도 되고 안 해도 됩니다. 2024년 6월 1일 부터 의무적으로 시행합니다. 이후 신고하지 않아 적발시 과태료 5~100만원을 부과합니다.전월세신고를 하지 않는다면 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 이사하기 전에 전월세신고를 하거나 확정일자를 받아도 됩니다.그리고 확정일자를 받는 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나로 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유입니다. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 발생합니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날에받으면 우선변제권은 대항력의 효력때문에 다음날에 효력이 발생합니다. 확정일자를 더 빨리 받고 후에 전입신고를 하게 되면 전입신고 다음날에 우선변제권이 발생합니다.
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23.12.24
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집값에 영향을 미치는 요소는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집값에 영향을 미치는 요소는 다양합니다. 첫 번째 요인으로서 금리가 있습니다. 금리는 금융뿐만 아니라 부동산 시장에 특히 큰 영향을 미치는데요. 이는 시중의 움직이는 자금이 대체적으로 금리가 높은 쪽에 몰리는 경향이 있기 때문입니다. 금리 가 인상되면 예금 금리뿐만 아니라 대출 금리도 상승하 게 되는데요. 그렇기 때문에 이 경우, 구매 수요가 줄어 집값이 떨어지고 수익률이 낮다는 것이 일반적인 시각 입니다. 하지만 꼭 그런 것만은 아닙니다. 대출보다 예금이 많은 사람들이 거주하는 동네의 경우, 오히려 부동산 가격이 더 오를 수 있습니다. 금리인상기에 본인이 대출보다 예금이 더 많다면 결국 소득이 증가해 집을 구입할 여력이 증가하여 수요가 늘 여지가 크기 때문입니다. 이처럼 금리의 움직임은 여러 상황과 함께 고려해야 할 요인 중 하나입니다.다음 요인은 바로 정부의 정책입니다. 정부가 여러 상황 을 고려하여 정책을 내놓는 이유는 결국 주택시장의 안 정화를 목적으로 합니다. 이러한 정책 또한 집값에 영향을 미치는 요인으로 작용합니다. 또 하나의 중요한 요인이 바로 공급물량인데요. 주택은 주기적으로 공급부족 또는 공급과잉을 반복하며, 경제 전체의 순환을 촉발시키는 요인으로도 작용하곤 합니다. 특히 올해 3월의 경우 지난해 진행된 조기 대선과 부동 산 규제 등의 영향으로 밀려버린 공급 물량과 올해의 계 획까지 겹치게 되면서, 전국 아파트 분양 물량이 2000 년 이후 역대 최대 규모로 예정되어 있었다고 합니다. 이와 같이 집값이 공급물량의 움직임에 어느 정도 영향 을 받기 때문에 일반적으로 공급이 늘어나면 집값은 하 락세를 띄고, 집값이 상승세를 보이면 수요가 집중되고 있다고 예측해 볼 수 있는 것입니다.마지막으로 해당 주택 주변 교통 인프라 건립 계획이나 대규모 개발사업 등은 눈여겨보는 것이 좋습니다. 이는 부동산 호재로 이어질 가능성이 크기 때문입니다.이외 조망권, 학군, 주변생활편의시설, 역세권 등이 부동산가격에 영향을 미칩니다.
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23.12.23
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우리나라 전세 제도는 어떻게 시작되었나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국에서 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융과 부족한 주택복지 정책까지 겹치면서 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된것입니다. 강화도 조약 당시로 거슬러간다는 게 대체적인 중론이지 본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 봅니다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성되었습니다. 전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착했습니다.
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23.12.23
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아파트 전세보증보험 가입이될지궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 전세보증보험대출(등기부상 채권최고액)+보증금이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 안 되며, 전세보증금이 매매가의 90%를 초과하지 않아야 하고, 공시지가의 125%를 초과하면 보증보험에 가입하지 못 합니다.
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