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월세 계약에 대해 묵시적 갱신된 거 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.ㅈ건1. 현재 시점은 계약 만료까지 2달 안 남았으니 서로 계약 관련 얘기한게 전혀 없는데 묵시적 갱신된 게 맞나요?-> 계약만료 전 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무련 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 현재 계약만료 6~2개월이 지난 시점으로 묵시적갱신이 되었습니다.2. 묵시적갱신 내용이 제 월세 계약서에 없는데.. 주택임대차보호법에 정해진 내용이니 계약서에 없어도 되겠죠?-> 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행 됩니다. 계약조건이 동일하여 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 전입신고와 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다 전입신고는 처음 한번 하고 새로 이사할 때까지 다시 하지 않아도 되고, 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.3. 묵시적갱신이 된거라면 저는 언제든 보증금을 돌려받을 수 있는건가요? 아니면 나가겠다고 통보하면 그때부터 3개월 내에 돌려받을 수 있는 건가요?-> 주택임대차보호법상 묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고, 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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부동산
23.12.23
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토지대장의 뜻은 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지대장이란 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자의 주 소 및 주민등록번호, 성명 또는 명치 등을 등록하여 토지의 상황을 명확하게 하 는 장부이고 토지에 관한 권리관계를 공시하는 토지등기부와 구별됩니다. 토지의 소유권과 소유권 이외의 권리 확인은 토지등기부에서 하고, 이외 토지에 대한 정보는 토지대장에서 확인합니다.토지대장과 토지등기부는 서로 기재 내용에 있어 일치될 것이 요청되므로, 등기부에 등기한 부동산 표시가 토지대장과 부합하지 않는 경우, 그 부동산의 소유권 등기명의인은 부동산 표시의 변경등 기를 하지 않으면 그 부동산에 대해 다른 등기를 신청할 수 없도록 하고 있습니다.현재 토지의 상황을 알려주는 장부로 토지대장으로 확인 할 수 있는 사항은토지의 표시(소재지, 지번, 지목, 면적, 사유)와 소유자(변 동일자, 변동원인, 주소, 성명 또는 명칭)을 알 수 있습니다. 그래서 현재 토지에 권리관계나 상황에 대해 알 수 있기 때문에 전기나 수도공사, 농지원부 등의 다양한 서류나 작업을 신청할 때 필요합니다.
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부동산
23.12.23
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건축물 대장에 용도와 부동산 등기부등본에. 건축물 현황이 다른 경우도 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물에 대한 부분은 건축물대장으로 확인 해야 합니다. 건축물의 주용도를 확인하며 근린생활시설로 되어 있고 근리생활시설에 사무실이 포함되어 있는 것입니다. 해당층의 주용도가 사무실로 되어있을 겁니다.
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23.12.23
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재개발 착수시 철거언제하나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발단계별로 살펴보면,1.정비구역지정 조건에 맞는 지역을 시도지사가 결정2.추진위원회 설립 - 주민 중 재개발에 동의하고 지역 주민 들을 설득할 사람들이 모임 - 주민 75% 이상 동의3.조합설립인가 - 동의를 얻어 이러한 재개발 밑그림을 그렸 다고 관리기관에 제출4.사업시행인가 - 조합이 준 안대로 진행하라고 인가5.시공사 선정 - 조합이 시행할 시공사를 선정 (수도권과 지 방이 다른데 수도권은 사업시행인가 이후 시공사를 선정하 는 경우가 대부분이고, 지방은 시공사를 먼저 선정한 후 사업 시행인가를 진행하기도 함)6.종합자산평가 - 조합원의 기존 부동산들이 각기 얼마의 가 치가 있는 지 감정평가사에 의뢰 - 이 과정에서 분담금이 결 정됨7.조합원분양 - 조합원을 대상으로 하는 분양 신청 및 분양 진행8.관리처분인가 - 위의 내용을 기반으로 관리처분 인가를 득 이주 및 철거 - 기존 거주자 이주 및 철거와 보상이 이루어 짐일반분양 - 이주 및 철거기간 중에 통상 일반 분양도 이루 어짐9.착공10.준공기간이 어느 정도 소요될지 모르고, 사업이 진행되다가 무산되는 경우도 있습니다.관리처분까지 재개발 진행이 80%되었다고 볼 수 있습니다. 평균적으로 재개발 기간은 10년도 걸립니다.
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부동산
23.12.23
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전세 만기일에 전세보증금을 줄 수 없다는데 해결방안은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금을 가입했다면 보증보험 이행청구를 신청하면 보증금을 보증기관으로부터 돌려받을 수 있습니다. 전세보증보험에 가입을 하지 않았다면 새로운임차인을 빨리 구하는 것이 가장 좋습니다. 임차인을 빨리 구하지 않고 이사를 가는 경우 임차권등기명령을 신청해야합니다.그리고 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행하는 방법도 있습니다.
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23.12.23
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반전세를 전세로 갑자기 금액을 올려서 집주인이 내놓아도 상관없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 임차인이 계약종료 후 퇴거를 하면 새임차인과 임대인이 새로운 계약을 체결합니다. 새로운 계약을 체결할 때 계약조건은 이전 계약과 같을 필요없고 새로운 계약조건으로 진행하면 됩니다.
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23.12.23
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보증금은 꼭 계약 기간이 끝나야지 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약서를 작성하고 도장을 찍었습니다. 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다.임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인과 협의하여 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.새임차인이 구해져서 계약을 체결하고 임대인이 새임차인으로부터 보증금을 받으면 기존임차인에게 보증금을 반환합니다.
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23.12.23
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오피스텔 원룸 관리비가 비싸게 나오는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔 관리비 비싼이유는 먼저 일반관리비가 높게 책 정되어 있습니다. 고지서를 확인해보면 맨 위 항목에 해당 되는데 인건비에 속하는 이것은 실제 시설관리, 경비, 청 소 등을 해주시는 분들에게 돌아가는 비용입니다. 택배, 쓰레기 재활용, 주차, 각종 크고 작은 문제점들을 관리소 장님이 관리해주는데 그분들에게 할당되는 비용으로 볼 수 있습니다.그리고 오피스텔 관리비는 게다가 전용율이 아파트보단 낮고 공 용면적은 많은 이유도 있는데요. 단점에 해당되기도 하며 실사용 공간은 적은 반면 공동사용하는 엘리베이터, 복 도, 계단, 주차장 면적은 넓습니다. 이들을 세대로 나누어 계산되기에 개인이 사용하는 전기, 수도, 난방비 대비 더 나올 수 있는 것입니다.오피스텔 관리비는 게다가 전용율이 아파트보단 낮고 공 용면적은 많은 이유도 있는데요. 단점에 해당되기도 하며 실사용 공간은 적은 반면 공동사용하는 엘리베이터, 복 도, 계단, 주차장 면적은 넓습니다. 이들을 세대로 나누어 계산되기에 개인이 사용하는 전기, 수도, 난방비 대비 더 나올 수 있는 것입니다.
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부동산
23.12.22
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상가가 경매로 나왔습니다. 아직 10년 중 5년이 남아 있는게 계속 영업 할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 대항력의 요건은 사업자등록 + 인도 입니다. 소액임착인에 해당하고 대항력이 있으면 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받습니다. 우선변제권의 요건은 대항력 +확정일자 입니다. 우선변제권은 경매시 후순보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력이 없으면 우선변제권이 없습니다. 대항력이 없다면 우선변제권이 없어 배당신청을 하게 되며 가장 후순위에서 배당을 받게 됩니다. 권리순위에따라 배당이 이루어진 후 가장 마지막에 배당을 받습니다. 남은 금액에따라 배당을 모두 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정)보다 후순위채권자는 말소대상으로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 낙찰이 된 후 상가 임차인이 계속 점유하고 있으면 낙찰자는 인도명령으로 법에 의해 강제 퇴거를 시행할 수 있거나 임차인에게 이사비지원이 더 저렴할 경우 낙찰자와 임차인이 협의하여 이사비를 지원하는 방법으로 퇴거를 할 수 있습니다. 월세를 지불하지 않으면 추후에 미납월세요청이 들어옵니다. 경매는 유찰횟수에 제한이 없습니다. 경매신청권자가 계속 진행을 원할 경우 횟수에 제한이 없이 유찰이 됩니다. 낙찰이 되지 않고 계속 응찰자가 없을 경우 경매를 신청한 채권자가 배당받지 못할 때까지 유찰이 된다면 법원은 경매신청권자에게 배당을 받지 못한 것을 알립니다. 이때 신청권자가 경매 진행을 계속 원할 경우 법원은 신청권자에게 매수 통지서를 발송합니다. 이때 매수하겠다는 의향서를 제출할 경우 경매는 취소되지 않고 계속 진행됩니다.경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지않은 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말합니다. 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저 경매 가격이 되고, 법원은 최저 경매 가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자에 우선하는 채권액을 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 때 경매를 직권으로 취소하게 됩니다.
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23.12.22
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싱크대손잡이 고장시 누가 새 싱크대로 교체해야하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별비용을 들이지 않고 손 쉽게 직접 고칠 수 있는 부분은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 전등교체, 변기커버교체, 샤워호스 및 헤드교체, 손쉬운 수전교체, 문손잡이교체 등입니다.
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