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월세임대계약기간 중 집주인이 세입자의 동의 없이 주택 -> 근생으로 용도변경이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 일반 주택처럼 근생 전입신고 가능합니다. 원칙적으로 상업시설 중 다중이용시설 고시원 고시텔로 허가받은 받지 아니하고 근생 전입신고를 한다면 반려해야 하나 사용자의 실제 용도에 따라 행정처리를 합니다. 근생 전입신고, 확정일자를 받을 수 있으며 대항력과 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법도 적용받을 수 있어 집이 경매로 넘어가도 우선변제권 행사를 할 수 있습니다.용도변경 후 임차인에게 불이익이 없으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 계약갱신도 가능하며 주택임대차보호법상 임차인이의 계약갱신요구권에 임대인의 거절사유에 해당하는 경우 거절할 수 있습니다.임대인이 퇴거요청을 한다면 근생이더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있고 전입신고와 확정일자의 효력이 발생하여 대항력에 의해 퇴거요청을 거부할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.01
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보증금을 제3자에게 반환해도 괜찮은건지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 임차인 본인이 아닌 제3자에게 보증금을 반환하는 경우 추후에 계약자인 임차인에게 보증금을 반환하지 않았다고 하여 재차 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 만약 제3자에게 반환해야 하는 경우 임대인, 임차인, 제3자가 만나서 보증금 반환을 제3자에게 한다는 영수증을 만들어 놓으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.01
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갱신권은 계약만료일로 재계약서 쓰나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신계약서는 임대인과 임차인이 시간을 맞추어서 작성하면 되고, 갱신계약서에 계약기간은 갱신계약서 작성일이 아닌 기존 계약의 계약만료일을 기준으로 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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계약갱신청구권 신청후에 중도퇴거시 중개수수료는 누가 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 중개보수는 임차인이 부담하지 않아도 됩니다. 임대인이 부담해야합니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서에 계약기간 중 임차인이 이사나갈 때에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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1년 계약 만료 후 집주인이 원하는만큼 더 살라고 해서 6개월정도 더살다 나가면 부동산비는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*주택임대차보호법 상 묵시적갱신 중 계약해지 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임대인이 통보를 받는 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증긍을 반환해야하고, 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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임대인이 전세 가계약을 파기하면 보상이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 가계약금 송금후 계약취소에 대한 약정을 하지 않았다면가계약금 송금하고 계약의 주요부분(잔금, 잔금날짜, 이사날짜 등)을 협의했고, 이는 계약을 성립하기위한 조건으로 봐서 이후 임차인이 개인사정으로 계약을 취소하는 경우 계약금을 포기해야하고, 임대인이 개인사정으로 계약을취소하는 경우 계약금의 배액을 상환해야합니다.임대인은 가계약금의 배액을 상환하는 것이 아닌 계약금의 배액을 상환해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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투룸 계약 만료전 이사를 가려고 하는데 중계수수료는 어떻게 책정이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인은 합의하여 도장을 찍고 임대차계약을 체결했고 임대인은 계약종료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.이 경우 법에 몇개월 전에 통보해야한다는 내용이 없어서 합의에 의한 계약해지를 합니다. 일단 임대인에게 이사에대해 통보하고 이야기를 해야합니다.새임차인이 구해지고 임대인과 임대차계약을 체결한 후 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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원룸 월세 연체로 인해 중도 계약해지 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 2기에 달하는 차임 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신 요구권 행사 시 거절할 수 있습니다.2기에 달하는 차임 연체는 연속해서 2달치 월세를 미납하는 것이 아니어도 되고 단지 2달치 월세의 금액이 미납되기만 하면 됩니다. 예를 들어 월세 30만원일 경우 8월달 30만원 미납, 10월달 30만원 미납일 경우 2기차임에 달하는 연체에 해당합니다.임대인이 계약해지 통보를 하기 전 임차인이 일부금액을 지급하면 계약해지를 할 수 없습니다.계약해지하기 전 임차인과 대화를 통해 월세지급을 요청합니다. 그리고 내용증명(임의로 정한 날짜까지 월세 입금하지 않을 경우 계약해지 알림)을 보내어 계약해지에 대해 두번 정도알립니다. 그리고 명도소송을 통해 강제집행을 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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보증보험이 가능한 집인지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입이 안 될 수도 있습니다.대출 + 보증금이 매매시세의 90%가 넘어가면 가입이 안 되고, 공시가격 × 140%가 넘어가도 가입이 안 됩니다. 근저당 2.4억, 보증금 1.3억으로 매매시세 4억의 90%가 넘어가게 되어 가입이 어려울 것으로 보입니다.정확한 것은 보증기관의 심사를 받아봐야하기 때문에 가입신청을 해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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저가 사는 집이 만약 경매가 올라간다면 보증금이 7천이였다고 한다면 어찌될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세, 총 보증금, 총 임차인과 본인보다 선순위 임차인, 말소기준권리 등을 확인할 수 없어 본 질문의 답변은 어렵습니다. 본인이 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고와 점유)이 있다면 최우선변제권이 있어 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다. (말소기준권리 설정날짜시기, 지역에 따라 금액이 다름)그리고 낙찰가에서 선순위 채권자들에게 순서대로 배당을 하고 남은 금액에서 본인이 배당을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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