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전세 계약이 끝나서 이사가기로 2달전에 얘기했어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 경우 이런 경우가 있습니다. 전세보증보험에 가입하지 않은 경우 새로운 임차인이 나타나기 전까지 보증금 모두를 온전하게 빨리 돌려받기 어렵습니다.계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하거나, 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권등기명령이 등기되지만 강제력이 없어 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 강제할 수 있는 수단이 없습니다.보증금 지급명령은 반환소송보다 시간을 단축시켜 해결할 수 있지만 임대인이 이의를 제기하면 본안소송으로 넘어가서 소송기간이 길어질 수 있습니다. 보증금반환소송은 승소판결의 판결문으로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다. 경매로 넘어가더라도 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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빌라가 근린생활시설로 분류되어 있으면 전세보증보험 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험은 용도가 주거용이어야 합니다. 근린생활시설에는 보증보험 가입이 안 됩니다. 보증보험 신청이 되는 주거용 매물로 찾아보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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전월세 신고시 최초 계약서에 받은 확정일자 유효한지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 감액하는 경우 확정일자를 다시 받지 않더라도 최초 계약서에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 이전의 보증금이 더 크고 계약갱신시 보증금을 감액하더라도 이전 계약의 보증금이 감액된 보증금을 포함하고 확정일자도 그대로 유지 하기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 확정일자를 다시 받으면 다시 받은 날부터 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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이사할때 장기수선충당금 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 명시되어 있습니다. 장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다. 아파트의 소유자(집주인)는 장기수선충당금을 사용자(세입자)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).계약종료일에 이사나가면서 관리사무소에 장기수선충당금 납부내역서를 발급 받아서 임대인에게 보여주면 됩니다. 임대인은 보증금과 장기수선충당금 총 지불한 금액을 반환 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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경매물건중에유치권이 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이란 민법 제320조 [유치권의 내용] ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이 나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권 리가 있다.전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용 하지 아니한다.쉽게 예를 들어 본인 소유의 값비싼 시계가 고장 나서 시계 A가 수리공 B에게 시계 수리를 의뢰한다. 시계 수리를 마쳤지만 A가 시계 수리비를 지급하지 않자 B는 '시계 수리비를 줄 때까지 시계를 돌려줄 수 없다'라고 하며 시계를 돌려 주지 않았다. 이럴 경우 시계 수리공인 B 가 행사하는 권리를 '유치권'이라고 한다.정리하자면, 유치권이란 채권 회수를 담보할 목적으로 점유를 통해 해당 물건을 내주지 않는 것입니다.유치권은 일정한 조건을 충족하면 인정되는 권리로서 전세권, 지상권, 지역권 등과 다르게 구조적으로 등기 할 수 없습니다. 그래서 등기부를 확인하더라도 유치권이 없기때문에 임장을 가서 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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"부동산"에 대한 취득세가 부과되면 무주택자가 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지를 매수하여 토지만 취득하는 경우 토지에 대한 취득세를 납부해야 하는 것입니다. 토지는 주택수에 포함되지 않아서 현재 무주택자라면 계속 무주택자가 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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계약갱신청구권 적용일과 절차에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 의사통보방법은 임대인에게 카톡이나 문자로 계약연장의사를 밝히면 됩니다. (내용증명으로도 가능) 계약만료일이 24년 3월 10일이라면 1월 9일 전까지는 계약에 대한 최종의사를 통보하면 됩니다. 그리고 임대인과 계약연장에 대해서 대화하면서 계약조건에 대해서도 협의하면 됩니다. 계약갱신 시 이전계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지않아도 됩니다. 카톡이나 문자상 약식으로 계약조건에 대해 대화를 나누고 대화내용을 보관해 두시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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임대차계약서 작성방법과 특약사항은 어떤게 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항은 구체적이고 정확 할수록 해결의 실마리가 되어 다툼이나 분쟁시 쉽게 해결할 수 있습니다.예를 들어 임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물 파손 및 훼손 시 임차인이 비용을 부담하여 원상복구한다.에서 임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물 파손 및 훼손 (벽지 찢어짐, 장판 찍힘, 찢어짐 등)시 임차인이 비용을 부담하여 원상복구한다.와 같이 구체적으로 명시해놓는 것이 좋습니다.그리고 보통 계약기간 중 계약해지 시 임차인은 새임차인을 구하고 중개보수도 부담한다. 계약종료 2개월 전에 계약종료 또는 연장(갱신)에 대해 임대인에게 통보한다.는 문구를 작성합니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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계약금을 안 줄 경우 법적 효력이 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금은 부동산을 매매할 때 계약체결의 의미로 지급하는 돈으로 계약체결의 증거가 되는 돈입니다. 계약금은 계약금 지급 후 계약해지 시 해약금이 됩니다. 매수인의 개인사정으로 계약취소 시 매수인은 계약금을 포기해야하고 매도인의 개인사정으로 계약취소 시 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 만약 계약금 반환에 대한 약정을 했다면 약정대로 이행하면 됩니다.계약금을 지급하지 않았다면 아무런 문제가 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.15
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전세 계약을 했는데 층간 소음이 너무 심해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 이후 층간소음으로 계약해지를 하고 싶을 때의 현실적인 해결책은 첫번째는 집을 내놓는다고 임대인에게 사정을 말하고 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약 해지입니다.두번째는 명백한 층간소음이 입증되면 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해지 요구할 수 있습니다.(*우리나라 층간소음 기준 주간 43데시벨 초과, 야간 38 데시벨 초과)
경제 / 부동산
23.11.15
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