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확정일자가 대항력을 갖추려면 어떠한 조건이 성립이 되어야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력의 요건은 전입신고 + 점유이고 보통 전입신고 한 다음날 0시부터 대항력의 효력이 발생합니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자이고 확우선변제권의 효력발생일은 대항력과 확정일자의 날짜에 따라 달라집니다. 확정일자는 확정일자 도장 받은 날 효력이 발생합니다. 대항력과 확장일자가 같은 날이면 다음날 0시부터 우선변제권 효력이 발생합니다. (전입신고 11월 13일, 확정일자 11월 13일 -> 우선변제권 효력발생일 11월 14일 0시)대항력 날짜가 빠르고 확정일자를 뒤에 받는다면 확정일자받은 날 우선변제권이 발생합니다.(전입신고 11월13일, 확정일자 11월 15일 -> 우선변제권 효력발생일 11월 15일)확정일자가 빠르고 대항력 날짜가 뒤라면 전입신고 받은 다음날 우선변제권 효력이 발생합니다. (확장일자 11월 13일, 전입신고 11월 15일 -> 우선변제권 효력발생일 11월 16일)
경제 / 부동산
23.11.13
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오피스텔도 1가구로 속하게 되는지요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 업무용 오피스텔과 거주용 오피스텔로 구분합니다. 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않고 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 업무용 오피스텔에 임차인을 받아서 주택임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하면 주거용오피스텔로 적용합니다. 이는 10년 동안 적용됩니다. 건축물대장(정부24)에서 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.12
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부천 3억짜리 아파트 보증금3000/월세80로 들어왔는데 전세보증보험 가입해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력을 갖추고 있고 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권을 가집니다. 경매시 배당신청을 하면 최우선변제금을 경매비용을 제외하고 가장 먼저 받을 수 있습니다. 총 최우선변제금이 낙찰가의 1/2범위를 넘어가지 못 합니다.임대인이 보증금을 주지 못 하는 상황이 발생될 수가 있어 미래의 계약종료시점을 정확히 예측할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.12
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부모님이 물려주신 산에 제가 개인적으로 집을 짓는 것도 허가를 맡아야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축허가를 받고 건축을 해야합니다. 건축법에 따라 건물이 세워질 대지, 구조, 용도 등이 해당 기준에 적합한지 미리 검토하여 허가여부 결정을 받아야 합니다. 특히 건물의 안전이 중요시 되며, 대수선 및 용도변경도 확인해야 합니다. 도로조건도 건축기준에 맞아야 합니다. 임의로 건축을 하여 적발될 경우 불법건축물로 철거를 해야할 수도 있고 철거하지 않으면 이행강제금을 부과해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.12
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임대차계약신고후에 어떻게 해야하는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약신고와 전입신고는 별도로 해야합니다. 그리고 임대차계약신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여 됩니다. 계약서를 작성하고 관할 주민센터에 바문해서 임대차계약신고와 전입신고를 하면 됩니다. 인터넷 정부24에 접속하여 임대차계약신고와 전입신고를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.12
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등기부등본상 '말소기본권리'란 무엇을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리란 경매시 낙찰로 말소기준권리를 기준으로 말소기준권리보다 선순위의 권리는 인수를 해야하고 말소기준권리보다 후순위권리는 말소가 되는 기준이 됩니다.말소기준권리에는 저당권,근저당권,가등기,압류,가압류,경매개시결정 등이 있습니다. 보통 임대차계약시 등기부에 근저당권을 자주 볼 수 있습니다. 가장 선순위의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.11
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보증 보험을 거부하면 위험할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트, 빌라 등이라면 대출(등기부상 채권최고액)비중이 크거나 다가구주택(원룸건물) 등이라면 대출과 다른 임차인의 보증금 비중이 커서 안 될 수도 있습니다.보통 대출(등기부상 채권최고액) + 총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택매매 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 보고 보증보험 가입이 어렵습니다.보증보험에 가입하면 계약종료 후 보증금을 돌려받지 못 한다면 보증보험 이행청구를 통해 안전하게 보증금을 받을 수 있습니다. 보증보험에 가입되지 않는 전세집에 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환할지, 못 할지 알 수 없습니다. 하지만 경매로 넘어간다면 보증금을 모두 못 받을 수 있거나 일부만 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.11
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전세를 추가적으로 연장할 때 6개월 단위도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간은 임대인과 협의하면 됩니다. 만약 협의가 되지 않는다면 계약갱신기간 중 계약해지를 해야합니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되며 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월의 기간이 있지만 임대인입장에서 전세보증금을 개인적 용도로 사용하여 마련하지 못 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.11
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직방 등 어플을 보고 직접 그 방 주인에게 연락해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.직방에 집주인 연락처를 알아낼 수 있다면 집주인에게 연락하여 부동산을 통하지 않고 계약을 체결하면 됩니다.부동산을 통하지 않는다면 중개보수 비용을 아낄 수 있습니다. 부동산을 통해서 임대차계약을 체결하면 중개보수를 지불해야합니다. 이때 중개보수는 월세의 경우 환산보증금 × 요율이고 전세의 경우 전세보증금 × 요율입니다.*환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)*환산보증금이 5천만원 미만이라면 보증금 + (월세 × 70) 으로 계산합니다. *부가세 별도
경제 / 부동산
23.11.11
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묵시적갱신 후 원룸 계약서 다시 작서하는 경우에 계약서 날짜가 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신과 묵시적 갱신은 처음 계약하고 2년 후에 가능합니다. 그리고 임대료 인상도 마찬가지 입니다. 2023년 1월 17일 1년 만기라면 2024년 1월 1월 17일에 2년이 되므로 이후 계약갱신 또는 묵시적갱신이 됩니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만의 계약기간을 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 임차인은 2년을 주장하여 더 거주할 수 있습니다.계약갱신시 보증금이 동일할 경우 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 묵시적갱신의 효력은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행하므로 보증금 변동이 없어 확정일자를 받지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.11
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