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주택임대하고 2년 후 계약갱신청구권 행사했으며 그후 2년이 지난뒤 재계약 시에도 증액 5프 조항이 적용되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년 총 4년 거주 후 계약갱신을 할 수 있습니다. 이 때는 새로운 계약으로 계약을 진행하므로 5%의 적용을 받지 않습니다. 그래서 임대료의 5%를 초과하여 인상 할 수 있습니다.
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23.10.19
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임대차 재계약 관련해서 주택은 2년주기로 재계약 시 5프로 증액 적용 하는 것으로 알고 있는데요 상가는 몇년 주기인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가는 1년 단위로 계약갱신을 할 수 있고 계약갱신을 통해 최대 10년간 영업을 할 수 있습니다. 임대인과 계약갱신 기간을 협의하여 1년 이상도 가능합니다. 계약갱신 1년 마다 임대료의 5%를 초과하지 않는 범위내에서 인상할 수 있습니다. 5년 뒤 임대인과 협의하여 계약갱신 기간을 정하면 됩니다.계약갱신 시 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 임차인이 5년간 영업하면서 5년 동안 임대료 인상분을 계약갱신 시 한 몫에 올릴 수 없습니다. 5년 후 계약갱신 시 임대료의 5%이내에서만 인상할 수 있습니다.임차인이 5%초과하는 약정에 동의하였더라도 유효하지 않은 약정입니다. 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
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23.10.19
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만약에 전세사기를 당했을때 보증보험여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증기관에 전세사기에 대해 문의하는 곳이 있어 보증기관에 연락하여 본인이 전세사기에 해당되는지 확인하시기 바랍니다. 도움을 받을 수 있습니다.
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23.10.19
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월세 계약 만료 1년 연장 문의요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신과 묵시적갱신은 처음 계약하고 2년 후가 가능합니다. 그리고 처음 계약하고 2년 뒤 계약갱신 시 임대료를 인상 할 수 있습니다.주택임대차보호법 상 기간을 정하지 아니하였거나 2년 미만으로 계약기간을 정했을 경우 임차인은 2년을 주장하여 거주 할 수 있습니다. 현재 사촌동생은 1년 거주하였고 나머지 1년을 주장하여 총 2년을 거주할 수 있고 월세 인상도 할 수 없습니다.
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23.10.19
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부동산 가격공시는 얼마마다 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국에는 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정한다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는 게 보통입니다.공시지가의 건물 버전으로 공시가격이 있습니다. 사실상 공시지가와 같이 평가합니다. 표준단독주택, 개별단독주택, 공동주택 공시가격을 공시지가 조사할 때 같이 조사합니다
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23.10.19
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주택의 임대차계약시 월세의 증액에 대하여
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 2년 동안 임차인을 보호 합니다. 계약갱신과 묵시적갱신도 같습니다. 그래서 계약갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 가능하고 이때 임대료 인상을 할 수 있습니다. 5%를 초과하여 인상할 수 없고 임차인이 5%인상 약정에 동의한다고 한더라도 유효하지 않은 약정입니다.
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23.10.19
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상가 임대차 재계약 시 임대료 증액 할려면 몇프로 할수있으며 언제 증액 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차계약의 경우 계약갱신 시 임대료의 5%이내로 인상할 수 있습니다. 계약갱신은 1년마다 가능합니다. 처음 5년 계약하고 이후 1년마다 갱신 할 수 있는데 갱신계약기간은 임대인과 임차인이 협의하면 되겠습니다. 5년이 끝나는 시점에 임차인에게 말하면 되겠습니다. 소급하여 5%초과하여 인상할 수 없습니다. 인상하게 되면 5%를 초과할 수 없고 임대인과 임차인이 합의해서 5%를 초과하여 인상하는 경우 유효하지 않은 약정입니다. 임차인은 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
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23.10.19
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재건축과 리모델링 가장 큰 차이는 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*아파트 재건축기존의 오래된 아파트를 허물고 다시 새롭게 아 파트를 짓는 것을 말합니다."도시 및 주거 환경 정비법(도시정비법)"에 명시 된 표현은 "정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업" 입니다. 따라서 정말 새로운 신축건물이 지어지는 것이기 때문에 아파트 부지만 그대로이며, 모든 것이 "정 말 새로운 아파트 단지"인 것이죠.*아파트 리모델링기존의 아파트의 "틀"은 유지하고 수직방향이나 수평방향으로 "증축"하는 것을 아파트 리모델링 이라 말합니다. 뼈대는 그대로 두고 살을 바꾸는 것이죠. 여기서 말하는 뼈는 모든 골조를 의미하 는 것이 아니라, 아파트 강도를 유지할만한 최소 한의 메인 골조만 의미합니다. 경우에 따라서 세 대 전용면적이 달라질 수도 있습니다. 따라서 정말 새로운 건축물은 아니라 기존 건물 을 "업그레이드"하는 것으로 보면 됩니다.1) 설계 완성도완전히 허물고 다시 새로 짓는 "새 아파트"가 기 존 아파트를 업그레이드하는 아파트 리모델링보 다 완성도가 높을 수밖에 없습니다. 결국 국 리모 델링은 오래된 골조에 최신식 살을 붙이는 거고, 재건축은 그냥 최신식 아파트를 짓는 것이죠. 또한 리모델링은 구조변경이 제한적이고 리모델 링 한계로 층고가 낮기 때문에, 최근의 최적화된 구조(4 Bay 판상형)와 높은 층고를 가진 재건축 아파트에 비하면 가치가 상대적으로 낮다고 할 수 있습니다.2) 사업성재건축의 경우 기존 아파트의 세대수가 많고 용 적률이 낮을수록 사업성이 좋습니다. 동일한 부지 에서 더 많은 세대수를 확보해야 분양이 많아지고 그만큼 수익이 늘어나서 사업성이 좋아지는 것이 기 때문이죠. 따라서 재건축은 기존 아파트의 용 적률 세대수에 따른 사업성이 천차만별이기 때문 에 딱 정의하긴 어렵습니다.일반적으로 용적률 200%가 넘어가는 아파트는 웬만하면 재건축은 어렵다고 할 수 있습니다. 재 건축 투자할 때에도 이 용적률을 가장 중요한 요 소 중 하나로 봅니다. 오래된 아파트, 용적률이 낮 은 아파트를 선별해서 투자를 하는 이유가 바로 사업성에 있습니다.반면에 리모델링의 경우 기존 주택을 증축하는 것이기 때문에 사업성이 크게 변동하지는 않습니 다. 건축 심의만 좋게 받는다면 세대수가 15%까 지 증가하므로 양호한 사업성을 유지할 수 있습니 다. 그러나 어디까지나 양호한 정도이며, 잘 나온 재건축에 비하면 낮다고 할 수 있습니다.
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23.10.19
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원룸 1년 반 거주 후 퇴실 도배문제 제가 변상하는게 맞나요..?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 입주할 때 사진 찍어 놓았던 파란색부분은 확실한 증거(폰사진 속성에 사진찍은 날짜 있음)가 있어 임대인에게 주장을 하면 됩니다.그리고 침대 옆에 벽지 변색도 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 판례에 따르면 생활하면서 노후에 따른 자연스럽게 발생하는 변색 (장롱 뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 의한 변색 등)은 임차인이 원상복구 비용을 지불하지 않아도 된다고 했습니다.
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23.10.19
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융자 라는 말이 정화괴 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.융자는 자금 융통에 대한 행위를 뜻 합니다. 돈을 빌리는 것을 말하고, 여기서 전세 융자라는 것은 해당 목적물에 대출금이 있다 혹은 전세금이 백프로 개인의 자산이 아닌 은행 대출을 진행해야 하는 순간에 많이 사용하고 있습니다. 융자 자체가 대출의 뜻을 담고 있는 것이기 때문에 집을 구하거나 알아보실 때에는 꼭 비교하시고 확인하셔야 합니다.
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