전문가 프로필

답변 내역

전세 시세가 떨어진 경우 재계약시 전세금 조정이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 임대인에게 전세보증금 인하를 요청할 수 있습니다. 임대료 인상뿐만 아니라 인하 요청도 할 수 있습니다. 주변 전세시세가 하락했다면 임대인도 알고 있고 처음 계약하고 2년 후에 계약갱신 시 임대인에게 보증금 인하 요청을 하면 됩니다. 인하 시에도 5%의 적용을 받지만 5%초과하여인하해도 문제없습니다. 주택임대차보호법은 임차인을 약자로 보기에 임대료 인상시에는 임대인과 임차인이 합의하여도 5%를 초과할 수 없고 임대료 인하시에는 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과하여 인하하여도 임차인에게 불리하지 않기에 5%를 초과하여 인하할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

상가 부동산의 경우도 보증보험을 들 수가 있나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아쉽게도 상가는 보증보험에 가입할 수없습니다. 주택만 보증보험에 가입할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

원룸 융자금 대비 안전한지 좀 봐주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 대출(등기부상 채권최고액) + 총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 본질문대로 주택시세, 융자금, 선순위보증금이 맞다면 대출+총보증금을 해도 주택시세의 80%가 미치지 않습니다. 무조건 100%안전하다고 말을 못 하지만 원룸이라면 걱정할 정도는 아닌 것 같습니다. 보증금이 얼마인지 모르지만 대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 경매시 최우선변제금을 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

전세계약 만기 지난 후 과정에 대한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 임대인이 보증금 모두를 반환하지 않을 경우(일부만 반환하더라도) 보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다. 이행청구 신청 전 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권등기명령이 등기되기까지 2주정도의 시간이 소요되고 이후 보증보험 이행청구를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

원룸 임대차 계약시 중개인이 위임장으로 대리 계약 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸의 경우 임대인이 타지역에 거주하여 부동산에 관리를 맡기기도 합니다. 그래서 계약서 작성할 때 임대인이 오지 않고 임차인과 부동산이 작성합니다. 불안하다면 계약서 작성 시 위임장과 신분증사본을 확인하고 등기부의 소유자와 비교를 합니다. 보증금을 보내고 임대인과 영상통화를 하여 임대인 얼굴도 확인하고 보증금을 받았는지 확인을 하면 됩니다. 전화의 경우 녹음을 해놓으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

전세 2년 계약 중 계약만료일까지 7개월이 남았는데 이사가려고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 일에 퇴거하지 않고 계약종료일 전에 퇴거를 한다면 보통 합의에 의한 계약해지를 합니다. 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 계약만료 전에 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 계약서 특약사항에 계약종료 전에 임차인이 이사나가는 것에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.계약종료 한 달 전 퇴거라면 임대인과 협의해보시기바랍니다. 한달 정도는 이해해주시는 임대인이 있을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

임차권 등기 진행시 집주인의 보증금 반환 의사 회신 유무 필요하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금을 모두 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 임대인이 보증금반환 회신 유무의 존재보다 계약종료 후 임차인이 보증금을 돌려받았는지 받지 않았는지가 중요하며 임대인이 보증금을 반환한다라는 회신이 있더라도 계약종료 후 보증금을 반환하지 않는다면 문자나 카톡, 내용증명으로 보증금을 돌려받지 않아임차권등기명령 신청을 한다고 알리면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

아파트 잔금 및 대출 문의 입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출과 신용대출을 받고 전세 임차인을 구해서 전세보증금으로 대출 또는 신용대출을 상환하실 수 있습니다. 대출 금액은 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

전세가 곧 만기라 이사를 가야하는데 만약 집주인이 돈이 없다면~~
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세종료 후 임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 임차권등기명령, 보증금지급명령, 보증금반환소송의 방법이 있습니다. 임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금을 모두 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 그리고 만약 이사를 가야 된다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 등기된 것을 확인하고 이사를 가야합니다. 그러면 이전의 대항력과 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다. 임차권등기명령은 강제력이 없어 임차인은 임대인이 보증금을 반환할 때까지 기다려야 합니다. 기다려도 보증금을 반환하지 않으면 보증금 지급명령을 진행할 수 있습니다. 이는 보증금반환소송보다 소요기간을 단축하는 장점이 있지만 임대인이 이의제기를 한다면 본안소송으로 넘어가서 기간이 소요될 수 있습니다. 보증금반환소송을 진행하여 승소판결이 나면 판결문으로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다. 만약 경매로 넘어간다면 권리순위에따라 배당을 받을 수도 있고 일부만 받을 수도있고 모두 못 받을 수 있어 확인을 잘 해야합니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0

빌라같은 경우도 주택수에 포함되어 2주택이 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세와 양도소득세에 따라 다릅니다.취득세의 경우 지방세법 상 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체의 시가표준액)이 1억원 이하인 주택 은 취득세 산정 시 중과세 대상으로 보지 않는다 라고 요약할 수 있습니다.다만, 여기서 한 가지 단서를 단 것은 그중에서 정 비구역으로 지정, 고시된 지역 등 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다라는 것인데요. 이 부분 은 일반적으로 알고 계시는 재개발이나 재건축인 경우에는 제외된다라고 이해하시면 쉽습니다.예를 들어 시가표준액 1억 미만의 주택을 2채소유하고 있다가 다른 주택 1채를 더 매수할 때 3주택에 대한 취득세를 부과하는 것이 아닌 1주택에 대한 취득세를 부과합니다. (시가 표준액 1억 미만의 주택은 취득세 중과대상이 아니기때문에)양도세의 경우 시세가 기준이고 시가표주액 1억미만 상관없이 주택수에 포함합니다. 양도세에 있어서는 시가표 준액 1억 이하인지 초과인지의 여부가 주택으로 보는지의 여부를 결정하지는 않습니다.다만, 분양권의 경우에는 2021년 1월 1일 이후 계약분은 주택 수에 포함이 되어 다른 주택의 양 도시 중과세에 영향을 미치게 되며 그 이전에 취 득한 경우에는 주택 수 산정에 제외하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.15
0
0