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전입신고 안되는 오피스텔 별 문제는 없는거겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건 중 하나입니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주) 입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 대항력이 있으면 매매로 임대인이 바뀔 경우 새임대인이 이사를 요청하면 대항력에 의해 거부할 수 있습니다. 그리고 경매로 넘어갈 경우 대항력이 있고 소액임차인에 해당하면 최우선변제권이 있어 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 오피스텔 보증금 500만원이라면 웬만하면 최우선변제금으로 500만원을 배당 받을 수 있습니다. 우선변제권이 있는데 요건은 대항력과 확정일자입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없고 그래서 우선변제권도 없습니다.오피스텔은 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되고 업무용오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않습니다. 세금과 관련이 있기에 임대인은 주택수에 포함되지 않으려고 임차인에게 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차계약을 체결합니다. 그리고 임대료도 조금 더 저렴합니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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임차권등기 실행하고 싶은데 지금 상황에서 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신, 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약이 종료되기에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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상가 권리금도 복비를 줘야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약을 한다면 부동산은 일정부분을 요구 할 수 있습니다. 법적으로 권리금에 대한 수숫료를 지분하는 것을 중개보수로 보지 않아 부동산은 권리금에 대한 수수료를 얼마든지 요구할 수 있습니다. 하지만 터무니없는 금액을 요구하면 의뢰인이 불신할 수 있습니다.권리금에서 5%, 10%를 받는 부동산이 있기에 부동산마다 다릅니다. 부동산과 협의하여 권리금에 대한 수수료를 조절하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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전세집 융자금이 있는데 전세보증보험 들면 괜찮은거 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.융자가 있는 전세집은 보증보험에 가입될 수도 있고 가입이 안 될 수도 있습니다. 가입조건을 확인해봐야 합니다.보증보험에 가입되면 가입하지 않는 것보다 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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상가를 재건축 하면 권리금을 못 받고 나가야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.제10조(계약갱신요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만 료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사 이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사 유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하 지 아니하다.그런데 여기에서 말하는 '정당한 사유'에는 아래의 상황이 포함됩니다.7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또 는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위 하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요 가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건 •축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지 하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실 . 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축 이 이루어지는 경우즉, 임대인이 임대차 계약 체결 당시 임차인 에게 재건축 계획을 고지했거나, 건물 노후 로 인해 사고 우려가 커서 즉각적인 재건축 이 필요하거나, 다른 법에 의해 어쩔 수 없이 재건축이 이뤄지는 경우에 한해서 임차인의 계약갱신요구가 거절될 수 있습니다.사전에 고지되지 않았지만, 임대인이 그냥 재건축을 하고 싶어서 추진하는 상황이라면 계약갱신청구를 거절할 수 없는 것입니다.그리고 이는 권리금과 관련된 경우에도 마찬 가지입니다.위의 '정당한 사유(구체적인 재건축계획)가 있는 상황이라면 임대 인은 신규 임차인과의 계약을 거부할 수 있 고, 이로 인해 기존 임차인이 권리금을 회수 하지 못하게 되더라도 임대인이 책임을 지지 않습니다.하지만 임대인이 임의로 재건축을 하기 위해 신규임차인과의 계약 체결을 거부하는 경우 에는 기존 임차인 측에서 임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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반전세는 전세 보증금을 많이 준다는 소리인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세는 전세에서 보증금을 조금 줄이고 보증금을 줄인 부분에 대해 월세를 조금 받습니다.예를 들어 전세가 5천만원이라면 반전세는 3천에 10만원 으로 합니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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상가 임대차계약 시 한쪽 계약 당사자분과 부부 또는 가족 관계인 분이 부동산 중개를 해도되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법에 공인중개사 본인이 계약체결을 하지 못 하도록 규정해놓았기때문에 배우자이름으로 매매나 임대차 계약을 체결하는 것에문제가 없습니다. 임차인의 남편분이 공인중개사라도 궁금한 사항이 있다면 본인이 다른 부동산에 물어보면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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전세 만기후 집주인 전세금 반환을 못하고 세입자를 구해서 나가라고 하면 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 종료 후 임대인이 경제적 상황이 좋지 않아 보증금을 반환하지 못 하기때문에 서로 임차인을 빨리 구하는 상황이어서 새임차인을 구하더라도 본인은 중개보수를 부하담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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오피스텔은 아파트랑 구조가 똑같은 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트와 구조가 비슷하지만 아파트에는 발코니(베란다라고 부름)가 서비스면적으로 전용 면적에 포함이 안 됩니다. 아파트형구조의 오피스텔은 오피스텔 자체가 발코니를 서비스면적으로 주지 않고 공용면적이 더 넓어서 전용면적에서 아파트보다 좁습니다. 공용면적이 넓다보니 전용 면적에 비해 관리바가 더 많이 나옵니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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부동산 관련해서 재개발과 재건축은 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축에 살펴보면, 기존의 오래된 연식 집을 철거한 이후에 해당 자리에 새로운 아파 트를 건설하여 공간 활용성과 효율성을 업시키는 사업이 라고 참고하시면 됩니다.재건축의 경우 재개발과는 다르게 도시 전체가 아닌 하나 의 주택단지를 대상으로 하는 소극적인 성격을 가지는데 요구조적 안전성과 효율성을 목적으로 주로 시행한다고 참고하시면 됩니다.이를테면, 재건축은 민간단체에서 주도하는 사익적인 성 격이 강하고, 하수도, 도로, 공원 등 기타 시설들의 안정적 인 상태가 기본 조건이 되어야 사업을 진행할 수가 있다고 참고하시길 바랍니다.재건축 시행을 진행하기 위해서는 재개발과 동일하게 일 정 조건의 동의서를 받은 후 승인이 나면,토지 면적 3/4이 상, 전체 주택단지 구분소유자의 3/4 과반수의 소유자 동 의서가 있고 만족해야 진행할 수 있습니다.마지막으로 요약하면 재건축과 재개발의 차이점은 재건축 의 경우은 민간업체에서 소극적으로 일정 필요 단지만을 철거한 후 새로운 공간을 형성하며, 소규모로 민간단체에 서 진행하기 때문에 사익적인면이 강합니다.하지만 재개발의 경우 정부에서 지원하기 때문에 공적인 성격도 강하며 도시 자체를 새롭게 형성 하는데요, 열악한 환경의 도시를 대상으로 도시 자체를 모두 철거한 후 새로 형성하는 방법으로 대규모사업입니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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