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부동산 갭투자의 기본적인 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다. 매매, 전세는 어떻게 계약하는건지에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자 방식을 말합니다. 매매가격과 전세가격 간의 갭(gap)이 적은 집을 전세끼고 매입해 일정 기간 후에 집값이 상승하면 매도하여 차익을 실현하는 방식입니다. 전세 보증금이 집주인에게 마치 무이자로 자금을 빌리는 레버리지로 작용하기 때문에 전세가율이 높을수록 투자자에게 유리하며 일반적으로 매매가격 대비 전세가율이 최소 70%를 상회하는 지역에서 많이 일어납니다.예를 들어, 매매가가 5억원인 아파트의 전세 보증금이 4억 5천만원이라면 5천만원을 투자하여 집을 사는 것입니다. 투자자는 전세계약이 종료되면 전세가를 올릴 수도 있고 집값이 오르면 시세차익을 볼 수도 있습니다. 갭투자는 비교적 적은 자금으로 투자가 가능해서 부동산 상승기에 유행합니다.주택경기 호황과 저금리 기조로 인해 갭 투자는 크게 인기를 끕니다. 투자자 입장에서는 부동산 가격이 상승하면 문제가 없지만 부동산 경기가 위축되거나 집값이 떨어지는 경우에는 손실을 보게 됩니다. 이 경우에 세입자 또한 손실을 보게 됩니다. 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 아예 돌려받지 못하게 되는 상황에 놓일 수 있기 때문입니다. 한편, 갭투자를 이용해 여러 채, 심지어 수백 채의 집을 매매한 투자자들이 파산하면서 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되는 소위 깡통전세 현상이 나탑니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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공인중개사 시험은 몇번을 봐야하는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기본적으로 시험은 일년에 한번만 치르며8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일입니다. 지금은 한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-Net홈페이지에서 접수합니다.1차, 2차 시험 모두 같은 날에 봅니다. 한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 회에 한해 1차는 면제됩니다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.17
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오피스텔을 여러채 보유하다가 아파트를 취득하면 취득세가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 크게 주거용과 업무용으로 나뉩니다. 일반적으로 건축물대장에서 주거시설로 분류되지 않지만, 실제로 주거 목적으로 사용하는 경우도 많습니다.주거용 오피스텔: 전입신고가 가능하고, 주택으로 간주될 수 있음업무용 오피스텔: 상업시설로 분류되어 주택수에 포함되지 않음업무용 오피스텔에 세입자가 전입신고 한 경우 주거용 오피스텔로 간주 됩니다.오피스텔의 용도에 따라서 아파트 취득시 2주택이 될 수도 있고, 3주택이 될 수도 있읍니다
경제 / 부동산
25.02.16
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공인중개사 시험에서 고득점을 받기 위해 효과적인 학습법이나 주의해야 할 사항은 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.준비기간이 충분하다면 인강이나 학원의 커리큘럼대로 기초부터 심화학습까지 차근차근 준비하면 됩니다. 처음부터 조급한 생각이 들어 다 알려고하면 점점 힘이 들 수 있습니다.머리가 좋고 준비기간이 짧다면 유튜브에 단기간에 합격한 사람들 공부방법을 참고 해보시는 것도 좋습니다. 그리고 본인 성취감에 고득점을 얻을려고 하시는지 모르겠지만 공인중개사 시험은 절대평가로 평균60점만 넘으면 합격이기때문에 60점 넘기는 효율적인 공부방법으로 합격을 목표로 잡는 것도 나쁘지 않습니다.소속공인중개사(소공)로 취업할 수도 있고, 부동산사무실(개업공인중개사)을 창업할 수도 있습니다.소속공인중개사로 취업할 시 처음 부동산사무실의 소장님과 비율제, 광고비, 근무시간 등을 잘 협의하시고, 성실하게 일하면 됩니다.개업공인중개사로 창업하면 사무실 위치가 좋고 운이 좋아서 계약이 바로바로 있으면 좋지만 아닐 경우를 대비해 보증금과 3개월~6개월 치 월세, 유지비 등 확보해두시고 창업을 준비하는 것이 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.16
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혼자 살기에 적합한 평수는 몇평일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개인성향에 따라 다르지만 방크기나 구조에 따라 선호도가 달라질 수 있습니다. 투룸(방1개, 거실, 주방, 욕실, 베란다), 쓰리룸(방2개, 거실, 주방, 욕실, 베란다)가 1인 가구에 적합합니다. 보통 투룸의 경우 풀옵션이지만 쓰리룸의 경우 옵션이 없는 방이 대부분입니다.있을거다있어야 한다면 쓰리룸(방2개, 거실, 주방, 욕실, 베란다) 구조가 괜찮을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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당근마켓에서 부동산도 거래하는데 사기위험은 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매계약, 임대차계약은 직거래로도 할 수 있습니다. 당근에 매도인 또는 임대인이 매물을 직접 올려놓았다면 부동산중개보수를 절약하기 위한 매수인 또는 임차인이 계약을 위한 정보를 알고 있어야 합니다. 보다 안전한 계약을 위해 매매계약 이나 임대차계약 시 주의사항을 알고 있는 것이 좋습니다.등기부등본 상 소유자 확인 및 근저당권 외 소유권 외 권리 확인을 하는 것이 필수 이고 건축물대장이나 육안으로 불법건축물의 존재 유무 확인, 특약사항 등등 꼼꼼히 확인 해야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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근저당권 등 안전한 건물인지 판단해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물이라고 하셨는데 원룸건물인지 빌라인지 알필요가 있습니다. 원룸건물은 다가구주택으로 건물 소유자가 존재하고 빌라라면 다세대주택으로 호실별로 소유자가 존재합니다.시세를 먼저 확인해야 합니다. 보통 근저당권(채권최고액)+총보증금이 시세의 80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 보증보험에 가입이 된다면 가입하는것이 안전합니다. 근저당권과 총보증금에 따라 보증보험 심사 적격이 될 수도 있고 안 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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전세보증보험 일부금액 가입가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 전세 보증금이 KB부동산 시세의 90% 이내여야 합니다. 만약 KB 시세가 확인되지 않는 경우, 공시지가에 126%를 곱한 금액까지 가입할 수 있습니다. 이는 정부에서 매년 업데이트되는 공시가격에 기반한 것이며, 정확한 시세 정보를 알고 있어야 가입이 가능합니다.KB 시세는 매주 금요일 업데이트되므로, 계약하기 전에는 반드시 확인해야 합니다. 아래는 KB 시세를 조회하는 방법입니다이 조건이 맞지 않으면 부적격이 됩니다. 하지만 선순위이기때문에 일부만 보증이 될 수도 있기때문에 공단에 전화해서 물어보시는것이 가장 정확합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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공인중개사 합격률은 많이 높은 편인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사 합격률은 매년마다 다릅니다. 그리고 시험응시자 중 절실하게 준비한 응시자, 대충 공부하고 합격하고픈 응시자, 한버 경험삼아 시험 쳐보는사람들 다양합니다. 아래에 년도별 합격률 표입니다. 참그하시기 바랍니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.15
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월세계약서에 의한 확정일자와 임대차 계약신고이후 보름 뒤 전입신고 해도 문제가 없는건지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차신고와 전입신고, 확정일자는 별개입니다. 임대대신고만 했다고 전입신고 확정일자 효력이 발생하지 않습니다.전입신고와 확정일자, 임대차신고 따로따로 해야합니다. 온라인(정부24) 오프라인(동사무소)에서 할 수 있는데 동사무소에가면 직원이 알아서 다 해줍니다.전입신고와 이사(거주)를 하게 되면 대항력이 발생하고, 이 대항력이 있고 확정일자 도장을 받으면 우선변제권이 발생합니다.전입신고를 하지 않고 확정일자만 받는다면, 대항력도 우선변제권의 효력이 발생하지 않습니다.전입신고를 하고 확정일자를 받지 않는다면 대항력만 효력이 발생합니다.그래서 전입신고 확정일자를 모두 갖추고 있어야 합니다. 전입신고와 확정일자 다른 날에 하더라도 효력이 발생하는데 효력 발생일이 다릅니다.전입신고를 한 다음날 대항력이 발생하고 확정일자는 당일에 효력이 발생합니다.만약 확정일자를 먼저 받고 이후에 전입신고를 했다면 전입신고를 한 다음날 대항력이 발생하고 우전변제권도 전입신고 한 다음날 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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