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공인중개사 업무를 프리랜서로 하는 경우도 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소속공인중개사도 프리랜서입니다.<프리랜서로 인정되기 위한 조건>특정한 조직이나 사업장에 전속되지 않아야 한다.구체적으로 업무지시를 하지 않아야 한다.출퇴근 시간 및 소정 근로일이 특정되어 있지 않아야 한다.계약서 타이틀 및 세부내용에서도 근로계약과 달라야 한다.근로자가 가입하는 4대 보험에 가입되지 않아야 한다.사업소득세 3.3%를 적용한다.소장님과 프리랜서 계약서를 작성할 경우 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.01
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원룸 재계약 주의사항이 궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약을 갱신하면서 기존 계약 날짜를 변경할 경우 기존 계약을 해지하고 새로 해야 하는 건지, 어떻게 되나요?-> 계약갱신 시 계약기간 공란에 갱신계약기간을 작성하면 되고 갱신계약서의 특약사항에 이전 계약의 갱신계약이라는 내용을 작성하면 됩니다. 그리고 처음 계약서도 보관해두시면 됩니다.임대보증금 보증 미가입 동의서는 우선변제금 이하면 작성해도 무방한가요?-> 보증보험 미가입 조건에 해당한다면 전월세 신고는 필수인가요?-> 전월세 신고는 전세보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과시 해야합니다. 23년 6월부터 전월세 미신고 시, 부과하기로 되어있었던 과태료 유예기간이 24년에 이어, 추가적으로 1년 더 연장되면서 25년 5월 31일까지로 미뤄졌습니다. 25년 5월 31일까지는 신고 의무가 아닙니다.원룸 명의자에게 보증금과 월세를 납입해야 한다고 알고 있습니다. 그런데 예를 들어 임대인 가족에게 송금해도 되나요? 계약서에 임대인이 지정한 계좌 송금이 명시되어 있어도 문제가 되나요?-> 원칙은 임대인계좌로 송금해야 합니다. 임대인 계좌로 송금 하겠다고 하시기바랍니다. 임대인이 어떤 이유로 가족계좌로 송금해달라고 하는지 모르지만 그 가족이 받은 적이 없다고 발뺌한 것을 방지하기 위한 문제발생을 피하기위해 가족관계임을 확인할 수 있는 서류, 송금내역, 송금 후 전화 녹음 등 송금과 가족이 확인했다는 증거를 남겨놓으시기 바랍니다.부동산을 끼고 하는 게 여러모로 안전한가요?-> 임차인이 임대차계약에 대한 주의사항을 여러모로 알고 있고 중개보수도 절약하려면 부동산을 끼지 않고 계약을 해도 됩니다. 확정일자, 보증금 변동 사항 기제 등 원룸 재계약 시 꼭 확인해야 할 사항을 알고 싶습니다.-> 재계약 시 보증금 변동이 없거나 인하 시 확정일자를 새로 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지 됩니다. 보증금 인상 시 갱신계약서 보증금 적는 빈칸에 인상분만 작성하면 됩니다. 예를 들어 기존 보증금 500만원이고 600만원으로 인상한다면 갱신 계약서에 100만원과 월세 금액을 적고 특약사항에 이전 계약 보증금과 월세, 갱신계약 시 총보증금과 월세를 작성하면 됩니다. 이전 보증금 500만원에 대한 확정일자 효력이 유지되면서 갱신시 보증금 100만원 인상한 부분에 대한 확정일자 효력을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.01
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오피스텔평형수랑 아파트평형수는 다르나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트는 주택이라 주택법을 따르고, 오피스텔은 준주택이라 건축법을 따른다.아파트는 공급면적을 분양면적으로 계산합니다.하지만 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 계산합니다.실면적은 아파트는 전용면적 + 서비스면적(발코니, 베란다)이고, 오피스텔은 전용면적입니다. 그래서 아파트 내부가 더 넓어보입니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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분양 아파트 계약금은 시행사에서 정하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 계약금 비율은 법으로 정해놓지 않았습니다. (중도금, 잔금 비율 또한 법으로 정해 놓지 않았음) 그래서 계약당사자 간 협의에 의해 계약금 비율을 정할 수 있습니다. 보통 분양아파트의 경우 계약서에 계약금 비율 또는 금액을 명시 해놓는데 서로 합의에 의해 계약서에 도장이나 서명을 하기때문에 계약서에 따르면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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생애최초 주택 취득으로 취득세 감면을 받은 주택은 몇년동안 실거주해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.생애최초 취득세 감면 추징 요건 아래와 같습니다.1.정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 주민등록법에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나, 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말함)를 시작하지 아니한 경우2.주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득한 경우를 포함)하는 경우 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.3.해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각, 증여(배우자에게 지분을 매각, 증여하는 경우는 제외)하거나, 다른 용도(임대를 포함)로 사용하는 경우3개월 이내 실거주를 하지 않더라도을, 기존 거주자 퇴거 지연으로 인도명령 신청, 인도소송 제기 시 또는 취득자가 임차보증금 대항력을 위하여 기존 주택에 전입신고를 유지시, 생애최초로 취득한 주택의 임대차 기간이 1년 이내로 남아 있는 경우에는 생애최초 취득세 감면 실거주 예외 규정에 해당이 됩니다.기존에 거주해 온 임차주택의 보증금 반환이 지연되자 금융기관의 요구에 따라 임차권등기와 기존 주소를 유지한 것은 3개월 이내에 상시 거주하지 않아도 되는 정당한 사유 중 하나로 기존 거주 임차주택의 보증금 반환 지연으로 대항력(점유 + 주소 전입)을 유지하기 위해 기존 주소를 유지하는 경우(다만, 임차권등기를 한 경우는 제외)는 실거주 예외 규정으로 하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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부동산 거래 시 임대차 정보제공 열람 요청 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 임대차계약을 하기 전에 해당 주택에 거주하 고 있는 임차인의 수가 많을 경우 임차인의 현황을 파 악하는 것이 중요합니다.임차인 현황을 파악하는 방법은 전입세대 열람 내역서 를 발급받거나 확정일자 부여 현황을 발급받아보는 것 입니다.임차인이 임대차계약을 하고 임대차 신고를 주민센터 를 통해 접수한 후에 임차인은 전입세대열람내역서과 확정일자 부여 현황을 주민센터에서 발급받아 볼 수 있습니다.그러나 다가구주택일 경우 임대차계약 작성 전에 미리 임대인에게 전입세대 열람 내역서와 확정일자 부여 현 황 서류를 미리 준비하게 하여 임차인 현황을 파악하 는 것이 더 좋습니다.참고로 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황 열람은 임 대인이나 임차인 그리고 이해관계인인 경우에만 가능 합니다.전입세대 열람은 인터넷으로 발급이 되지 않고 확정일 자 부여 현황은 인터넷등기소를 통해 발급 가능합니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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재건축을 추진하려면 어떤 단계를 거쳐야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.재건축 가능성 검토: 재건축을 고려할 때, 먼저 기존 건물이 재건축이 가능한지 여부를 검토해야 합니다. 건물의 연식, 구조, 안전성 등을 평가하고, 해당 지역이 재건축을 위한 기준을 충족하는지 확인합니다. 이때 주거지의 노후도, 안전성, 주거환경 등이 주요한 요소로 고려됩니다.2.주민들의 의견 수렴: 재건축을 추진하려면 주민들의 동의가 필수적입니다. 재건축 추진을 위한 주민들의 의견을 수렴하고, 이를 바탕으로 재건축 추진 여부를 결정합니다. 이 과정에서 주민들의 반대나 갈등이 발생할 수 있기 때문에 충분한 설명과 협의가 필요합니다.3조합설립 추진: 재건축을 추진하기 위해 주민들의 동의를 얻고, 조합을 설립합니다. 이를 위해 주민들이 모여서 설립 동의를 하고, 조합 설립을 위한 절차를 진행합니다.4.정비계획 수립: 재건축 대상이 되는 지역에 대해 정비계획을 수립합니다. 이는 도시계획, 용도지역, 건축기준 등을 포함한 법적 요구사항을 반영하여 재건축이 가능한지 여부를 결정하는 단계입니다.5.설계 및 사업 계획 수립: 구체적인 건물 설계와 함께 사업 계획을 세웁니다. 설계 단계에서는 건물의 규모, 배치, 외관 등을 결정하며, 사업계획에는 예상 비용, 수익성 등을 포함합니다.6.조합원 총회 및 사업 승인: 설계 및 사업 계획이 완성되면, 조합원 총회를 열어 사업계획을 승인받습니다. 조합원들의 동의가 필요하며, 이 단계에서 사업을 계속 진행할지 여부를 결정합니다.7.행정절차 진행: 재건축 사업을 진행하기 위해 필요한 허가와 승인을 받는 단계입니다. 건축허가, 환경영향평가, 안전성검토 등을 포함한 행정절차를 밟습니다.8.철거 및 공사 착수: 승인된 계획에 따라 기존 건물을 철거하고, 재건축 공사를 시작합니다. 이 단계에서는 건축자재 선정, 시공사 선정, 실제 건설 작업 등이 진행됩니다.10.입주 및 분양: 공사가 완료되면 새로 지어진 건물에 입주하거나, 분양을 진행하여 조합원이나 일반 분양을 통해 새로운 건물로 이전합니다.이러한 단계들은 법적, 기술적, 재정적 여러 요소에 따라 시간이 걸릴 수 있으며, 각 단계에서 주민들의 협력과 동의가 중요합니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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유치권행사라는게 도대체 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권 행사란, 채권자가 채무자가 채무를 갚지 않으면, 채무자가 자신의 재산에 대해 채권자가 가지고 있는 권리를 주장하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 채무자가 빚을 갚지 않을 때, 채권자가 채무자의 재산을 일정 기간 동안 점유하면서 그 재산을 처분하거나, 유치할 수 있는 법적 권리를 행사하는 것입니다. 주로 부동산에서 발생하며, 예를 들어 부동산소유자(채무자)가 건축을 위해 건설업체(채권자)에 공사를 맡긴 후 건설업체(채권자)가 건설비를 받지 못한 경우 공사 중인 건물을 유치할 수 있습니다.유치권을 행사하려면, 채권자는 채무자가 해당 재산을 점유하고 있어야 하며, 그 재산에 대해 법적으로 인정된 채권이 있어야 합니다.유치권을 행사할 수 있는 채권자는 건설업체, 수리업체, 임대인 등이 있습니딘.건설업체: 공사대금을 받지 못한 경우.수리업체: 차량 수리비나 물품 수리 대금을 받지 못한 경우.임대인: 임차인이 임대료를 미납한 경우.즉, 물건을 점유한 상태에서 해당 물건에 대해 채권이 있는 사람이 유치권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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공인중개사 1차 시험후 얼마까지 2차 시험을 볼수가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 회에 한해 1차는 면제됩니다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 합니다.※공인중개사법 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제)① 시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차시험은 제1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다.⑥ 제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.27
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민주당이 집권하면 집값 오르나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민주당의 경제 정책 변화를 살펴보면, 이는 '적폐 청산'에서 '국민행복'으로의 전환을 의미합니다. 적폐 청산은 과거의 부정부패를 청산하고, 불평등 해소를 위해 집중되었던 정책이었습니다. 반면에 국민행복은 민생 경제를 중심으로 한 보다 실질적인 행복 증진을 목표로 합니다. 이러한 변화는 과거와는 다른 새로운 경제 정책 방향을 제시하고 있습니다. 민주당의 새로운 경제 정책은 국민의 삶의 질 향상을 위해 부동산 가격 안정을 목표로 합니다. 따라서 부동산 투자에 대한 규제 강화와 공공 주택 공급 확대 등을 통해 과열된 부동산 시장을 안정화시키려는 노력을 기울이고 있습니다. 이러한 정책 변화는 부동산 투자자들에게는 큰 변화를 가져올 수 있습니다. 투자자들은 더 이상 부동산을 단순히 수익 창출의 수단으로만 보지 못하게 될 것입니다. 부동산 투자에 대한 규제 강화로 인해 투자자들은 투자 전략을 재편해야 할 필요가 있습니다. 뿐만 아니라, 공공 주택 공급 확대는 부동산 시장의 공급과 수요 균형을 맞추는 데 기여하며, 이는 장기적으로는 부동산 가격의 안정화를 가져올 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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