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임대인이 실거주한다하여 퇴거했는데 실상은 임대목적이었던 경우 어떻게 해야하나요? 어떤 절차를 거쳐야 하며 어떤 근거를 제시해야하는지 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인이 임차인의 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).1.갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액본인이 직접 제3자가 거주하는지 확인할 수 밖에 없습니다.제3자가 전입신고를 했다면 본인이 주민센터에 방문하여 전입세대 열람 내역서를 발급받아서 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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월세 세입자가 월세가 밀렸을 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 연락이 된다면 퇴거요청을 하시거나 명도소송을 진행하여 적법하게 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.밀린 월세가 보증금을 넘어서기 전에 임차인과 연락을 하여 퇴거요청을 해야합니다. 명도소송을 진행하면 6개월 정도 시간이 소요되고 비용도 발생하기에 6개월 동안 월세를 못 받고 명도소송 결과를 기다려야 할 수 있습니다. 임차인과 대화를 하여 빠른시일 내에 퇴거시키는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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전세 만기 후 월세로 이동하는데 팁 좀 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 월세집의 전입신고는 보증금을 모두 돌려받은 후 하기바랍니다. 대항력(전입신고+점유(거주))을 잃지 않기 위함입니다. 혹시나 점유(거주)요건도 잃지 않으려면 짐일부를 전세집에 놓아두시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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경매의 경우 이후 명도 과정이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 매각 대금을 지불하고 낙찰자의 소유가 되었음에도 불구하고 이전 소유주와 세입자 간의 이해관계가 해결되지 않아 불법적으로 점유하고 있는 상태일 때 신청할 수 있는 절차라고 생각하시면 됩니다.다시 말해, 점유하고 있는 사람으로부터 부동산을 인도 받기 위해 청구하는 집행권을 의미합니다.낙찰 시 잔금까지 모두 납부한 후 채무자(세입자)가 부동산을 인도할 생각이 없어 보이는 경우 경매를 진행했던 법원으로 신청서와 인도명령 관련 필요 서류 등을 제출하면 됩니다.만약 잔금을 납부하고 6개월이 지났다면 명도 소송을 진행해야만 불법 점유자를 내보낼 수 있습니다.또한 낙찰 대금을 완납한 시점으로부터 6개월 이내에 신청이 가능하기 때문에 신청 후 집행 결정이 내려지면 즉시 강제집행이 시행될 수 있습니다.다만, 이에 대한 비용이 별도로 발생할 수 있습니다.인도명령 신청자는 경매를 통해 낙찰받은 사람만가능합니다.인도명령 신청 전인도명령 비용과 인도명령 신청을 하지 않고 세입자의 이사비용을 비교하는 것이 좋습니다. 세입자에게 이사비용을 지원해주는 조건으로 퇴거를 시키면 빠르게 해결 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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양도소득세 비과세의 경우 실거주 2년인가요? 실보유 2년인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세에 대해서 24년 5월 까지 완하를 하지만 실거주 요건에 대해서는 완하하지 않았습니다. 해당 주택 취득당시 조정대상지역으로 실거주요건이 있었다면 2년 이상 거주를 하셔야합니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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잔금만 남았는데 복비 협의가 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성시 또는 작성 전 부동산과 중개보수 금액세 대해서 협의를 하지 않았다면 부동산은 법정요율로 계산한 금액을 예상하고 있을 겁니다.(확인설명서 제일 뒷장에 중개보수금액을 확인할 수 있습니다.)계약서 작성시 중개보수를 지불하지 않았다면 아직 잔금 전이니 부동산에 전화해서 중개보수 조절 가능한지 물어보기 바랍니다. 법정중개 요율은 상한선이고 법정중개 요율이내에서 협의하여 조절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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사정상계약완료1달앞두고나가는데 세입자는구했는데 복비도제가내야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 임차인이 계약만료 전 이사(계약해지)를 하는 경우에 대해서 작성했다면 중개보수는 임차인이 부담해야합니다.특약사항에 별다른 내용이 없다면 임대인과 협의 해보시기 바랍니다. 계약 종료 한 달 전이라면 그냥 계약종료로 끝내시는 분도 있고 중개보수도 부담하라는 임대인분도 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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특례 보금자리론 제도는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*주택 및 소유자 실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택아파트와 기타주택(연립ᆞ다세대ᆞ단독주택)으로 구분대출승인일 현재 담보주택 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급 불가채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자(예정 소유자)채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정*용도-구입용도: 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우소유권이전과 동시에 대출 취급 가능소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급 가능-보전용도 : 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우현재 임대차 보증금 반환용도에 한하여 운영-상환용도 : 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우*소득요건소득제한 없음 배우자 소득 생략 가능(단, 우대금리 요건에 따라 제한)*주택 보유수 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택(구입용도) 또는 1주택(상환, 보전용도)단, 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우, 기존주택 처분조건부로 취급 가능기존주택은 대출실행일로부터 3년내 처분*대출한도최대 5억*대출금리4.05%~4.80% (범위 안내)우대금리 적용 시 금리 조금 내려감*대출만기10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년(만기 40년, 50년은 신혼가구거나 만 34세 혹은 만 39세이하 조건을 충족하셔야합니다.)*조기(중도)상환수수료 없음
경제 / 부동산
23.08.20
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아파트 전세세입자 나갈 때 정산할게 뭐가 있을까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약만료 시 관리사무소에 가서 임차인이 임대차계약기간 동안 납부했던 장기수선충당금 납부 내역서를 받습니다. 그리고 이를 임대인에게 보여주면 되고 임대인은 이를 확인하고 임차인이 납부했던 장기수선충당금 총액을 돌려주면 됩니다.*관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 하며, 장기수선충당금 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다(규제「공동주택관리법」 제30조제1항, 제4항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항 및 제31조제4항).*아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).※ 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).
경제 / 부동산
23.08.20
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매수인이 중도금 없이 잔금 전에 인테리어 하겠다는 경우 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수인이 미리 인테리어까지 하는 것이라면 계약취소 될 경우가 적다고 봅니다. 하지만 임차인이 중도금을 지불한 후 계약취소를 하더라도 계약 취소를 할 수 없습니다. 확실히 하게 위해 중도금을 어느정도 입금한 후 인테리어를 진행하는 것에 매수인과 협의 해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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