답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세에서 고가주택은 실거래가 12억을 초과하는 주택입니다. 2년 이상 보유한 1세대1주택자는 양도소득세 비과세이지만 12억원을 초과하는 1세대 1주택자가 2년 이상 보유하더라도 양도소득세를 부과해야 합니다. 12억원 초과한 차액에 대해서 부과합니다.취득세는 금액에 따라서 납부하고 종합소득세는 공시가액 11억원을 초과하면 납부합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 보일러의 수리 및 교체는 임대인이 부담한다고 명시 해놓았습니다. 계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주기간에 대해서는 개정되지 않았습니다. 취득당시 조정지역이었다면 거주기간을 지켜야 합니다. 양도소득세 완하에 대하서 24년 5월까지 일시적으로 적용되며 거주기간은 해당사항이 아닙니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약 조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약서를 작성하지 않더라도 계약갱신으로 인정이 됩니다. 문자나 카톡 상에 약식으로 계약조건에 대해서 대화를 나누고 보관하면 됩니다.보증금의 변동이 없기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경기가 좋을 때 재개발을 진행한다면 조합원가입을 하지 않고 보상금을 받고 이사를 갈 경우 보상금을 많이 받을 수 있습니다. 거주기간과 위치에 따라서 보상금을 많이 받을 수 있습니다. 재개발 평균기간이 약10년 정도 됩니다. 부동산 경기가 안 좋을 때 시작한다면 진행 속도가 더 느릴 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 매도인과 매수인 각각 부동산에 중개보수를 지급합니다.매매 6억 법정 요율 0.4%중개보수 2,400,000원(부가세 별도 10% 240,000원)총합 2,640,000원(부동산이 간이 과세자 4% 96,000원또는 없음)의뢰인은 부동산과 협의하여 중개보수 조정가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 배당순위가 바뀌었습니다. 1순위가 국세체납금이 아닌 최우선변제금입니다. 1순위 최우선변제권 2순위 당해세(국세체납) 3순위 등기부상 순위 대로 입니다.최우선변제권은 임차인이 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고 + 점유(거주))이 있으면 됩니다.미납국세는 전국 세무서에서 열람이 가능합니다. 계약서를 분실했을 경우 처음 계약체결을 했던 부동산에 가서 계약서 분실로 계약서 사본을 요청하면 됩니다. 부동산은 계약서를 5년 동안 보관해야 하는 의무가 있습니다. 계약갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일하게 진행됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다. 그래서 우선변제권에 의해 등기부상 본인 순위 뒤에 추가 근저당권이 있더라도 본인 순위는 그대로 유지 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 보통 집주인이 계약기간 2년을 원합니다. 하지만 임대인과 협의하면 됩니다. 주택임대차보호법 상 2년을 거주기간을 보호합니다. 2년 미만의 계약기간을 정하더라도 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. (계약갱신, 묵시적갱신도 2년의 거주기간을 보호합니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 본환하지 않을 경우 임차이은 보증금 모두를 돌려받을때까지 계속 주거할 수 있습니다. 내용증명 우편을 송달해보시기 바랍니다. 임대인이 내용증명 우편을 받지 못 한다면 공시송달을 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법에 중개보수 지급시기에 대해 명시 해놓았습니다. 법 제32조제3항에 따른 중개 보수의 지급 시기는 개업 공인중개사와 중개 의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.공인중개사와 본인이 약정을 따로 하지 않는다면 잔금치르는 날에 중개보수를 지급하면 됩니다. 부동산과 협의하면 됩니다.부동산입장에서는 빨리 중개보수를 받는 것이 좋고 의뢰인입장에서는 중간에 계약이 취소될 수 있는 것이니 안전하게 잔금치르고 중개보수를 지급하는 것이 좋습니다.