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답변 내역

재건축할 때 전셋집에 살고 있으면 어떻게 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 세입자에 대한 이사비가 없습니다.임대인과 협의해야 합니다.재개발은 사업인가고시일 전부터 정비구역에 거주하고 있던 세입자는 이사비를 지원하고,사업인가고시일 이후에 정비구역 내로 이사 온 세입자라면 이사비를 받지 못 합니다.판례공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하 게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동 산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추 어 보면, 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편 입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으 로 인해 이주하게 되는 자로 보는 것이 타당하다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결 등 참조).즉, 정비사업의 시행과 주택세입자의 이주 사이에 인과 관계가 인정되어야 조합의 이사비 지급의무가 발생합니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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전세는 왜 다음 세입자가 들어와야 나갈 수 있는것일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료되면 보증금을 반환해주는 임대인도 있습니다.계약종료 후 보증금반환이 어려운 임대인은 갭투자목적으로 적은 비용으로 매수를 해서 반환할 현금이 부족하거나 개인사정에 의해 임차인의 전세보증금을 활용하여 반환하기 어려울 수도 있습니다. 임대인이 임차인의 전세보증금을 개인용도로 활용하는데 규제를 하는 법이 없어 계속 피해를 보는 것은 임차인이 될 것입니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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전세 계약 중도해지 시 복비는 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 이때 임차인이 부담하는 중개보수는 임대인이 새임차인과 계약체결로 부담하는 비용입니다. 그래서 5.6억의 0.3%의 중개보수가 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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전월세 신고제 시행중인데 2년만기후 신고는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 변동없이 계약갱신을 하시는 것이라면 전월세신고를 또 하지 않아도 됩니다.「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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임대한 월셋방에 보일러가 터진 경우에 수리비용은누구에게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 보일러의 수리 및 교체는 임대인이 비용을 부담하는 것으로 명시 해 놓았습니다. 임차인이 보일사용의 미숙함으로 고장이 났다면 이를 인정하여 양심적인 임차인이 일정부분을 비용부담 할 수도 있습니다. 단순 임차인이 사용하면서 고장이 났다면, 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야합니다.난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
경제 / 부동산
23.08.01
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전세 계약 연장 시 필요한 절차 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡으로 약식으로 갱신계약에 대한 내용(보증금,계약기간, 계약갱신임을 밝히는 문구 등)을 대화하고 보관하시면 됩니다.만약 계약서를 작성하고 싶다면 임대인과 임차인 두 명이서 작성하셔도 됩니다. 법으로 정한 임대차계약서 양식이 없어 인터넷에서 표준임대차계약서를 찾아서 다운 받은 후 작성하시면 됩니다.부동산에서 계약서를 작성하시려면 대필료를 지불해야합니다. 법으로 정한 대필료가 없으므로 부동산마다 금액이 다를 수도 있습니다.보증금변동이 없다면 확정일자를 받지않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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거주의무 3년이면 바로 들어가 살아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최초 입주가능일기준으로 들어가 거주기간을 채워야 합니다.실거주 기간'을 최초 입주 가능일부터 시작할 필요 없이 주택 소유권을 다른 사람에게 넘기기 전까지만 충족하는 내용을 발의 중입니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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중도퇴실 중개수수료 금액기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새로운 세입자와의 계약체결 후 임대인이 부담해야 될 중개보수가 기준이 됩니다. 보증금 1,000만원 월세 60만원에 대한 중개보수를 부담해야합니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세사기 세입자가 우선 경매 낙찰 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 전세계약서에 우선매수신고 관련 조항이 포함되어 있는 경우: 전세계약서에 우선매수신고에 관한 조항이 명시되어 있다면, 해당 조항에 따라 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가질 수 있습니다. 이 경우, 전세계약서를 확인하여 조항 유무와 내용을 확인해야 합니다.2. 관할 법원의 판단을 받아 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 법원에서 관련된 판결이 내려져 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 부여한 경우 해당 조건에 따라 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우, 관련 법원의 판결 내용을 확인해야 합니다.3. 기타 관련 법규에 따라 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 지역에 따라 임차인의 우선매수신고에 관한 법규가 존재할 수 있으므로, 관련 법규를 확인하여 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가지고 있는지 알아야 합니다.위의 경우 중 해당하는 조건이 있다면, 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있을 가능성이 있습니다. 이론적으로 우선매수권을 행사하려면 낙찰가격이 낮을수록 유리합니다. 최대한 싸게 사서 추후 시세차익을 통해 전세보증금 손실을 보전해야 하는 것입니다.임차인 우선매수권 행사 시점은 유찰이 많다고 해서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 경매에서 자신이 받아야 할 보증금으로 낙찰대금 상계가 가능하기 때문입니다.임차인이 직접 우선매수권을 행사한다고 가정하면 자신의 보증금을 낙찰대금과 상계할 수 있어 법원에는 자신의 보증금을 제외하고 선순위 근저당권 금액만 납부하면 해당 주택의 소유권을 얻게 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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전세놓을때 임대인이 어디까지 해줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다.(「민법」 제618조). 새 임차인이 임차목적물어 거주할 수 있도록 준비를 해야합니다. 실무에서는 임대인에 따라 임차인이 매번 바뀔 때마다 벽지를 교체할 때도 있고, 많이 더러울 경우 교체할 때도 있습니다. 임대인의 성향에 따라서 다릅니다.벽지가 너무 더럽다면 임차인이 교체를 요구할 수도 있습니다. 계약시 임대인과 임차인이 협의사항으로 하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.31
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