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집 주인이 아닌 부동산 중개사를 대리인으로 아파트 계약을 하는 경우 주의할 점은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 매도인의 도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하시기 바랍니다.2.계약서 작성하는 날 등기부를 보고 다른 권리가 있는지 확인합니다. 그리고 신분증과 등기부를 확인하여 소유자가 맞는지 진위여부를 확인해야 합니다. 신분증은 개인정보로 사본을 확인 못 할 수도 있어 전화나 영상통화로 계약에 대해 대화를 나눠야 합니다. 그리고 녹음 또는 녹화 사실을 고지하고 대화가 끝난 후 보관해야 합니다. (잔금날도 등기부 확인하기)3. 전세 세입자의 짐 일부 남겨 놓은 것 때문에 걱정된다면 계약서 특약사항에 매도인은 잔금 후 전세 세입자에게 전세보증금을 반환하고 임차인이 퇴거하도록 돕는다. 라는 문구를 작성하시면 됩니다. 아니면 보증금 돌려 받은 후 퇴거에 대해 매도인과 전세세입자와 나눈 대화를 매수인이 확인 할 수 있게 하면 됩니다. (보통 임차인은 이사를 가야 되는데 대항력 중 점유를 잃지 않기 위해 전세보증금을 받기 전까지 짐을 부를 남겨 놓고 이사를 갑니다. 전세보증금을 받은 임차인은 남겨놓은 짐일부를 가져가고 현관 비밀번호도 가르쳐줍니다.)4.불안한 것이 있다면 특약사항에 임대인과 협의하여 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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전세보증보험 가입이 안될시 전세권설정이 필수일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 실무에서 전세권설정은 임차인이 요구를 하고 요구를 한 당사자가 전세권설정 비용을 모두 부담합니다. 임대인이 전세권설정에 동의하더라도 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다. 전세권설정은 건물부분에만 효력이 미칩니다. 예를 들어 아파트나 빌라, 연립주택 같은 집합건물 또는 다세대주택의 경우 등기부에 건물과 토지부분이 한번에 되어 있지만, 단독주택인 경우에는 토지등기부등본 건물등기부등본이 따로 존재합니다. 이 같은 경우에 건물에만 전세권이 설정되어 있다면 경매시 임차인은 건물에 대해서만 배당에 참여할 수 있고 토지에 해당하는 배당금에는 참여할 수 없기에 전세금을 전액 회수할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 집합건물이 아닌 단독주택이나 단독상가건물에 임차하는 경우에는 반드시 건물과 토지 모두에 전세권을 설정해야 합니다.전세권설정은 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매신청이 가능하고(건물의 일부분 전세권설정 시 경매 신청 안됨.) 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있고, 전세권 설정은 물권이기 때문에 채권보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. (대항력, 확정일자 받은 임차인은 채권으로써의 효력이 발생합니다.), 경매 시 순위에 의한 배당이므로 경매를 신청할 수 있는 것이지 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 주는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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전세권 설정의 장점이 뭐가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본 질문대로 전세권설정을 했다면 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매신청을 할 수 있습니다. 경매신청을 할 수 있지만 말소기준권리보다 늦은 전세권은 등기부 순위에 따라 말소기준보다 후순위로 배당을 받습니다. 그리고 배당신청을 하지 않더라도 자동으로 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다. 단, 낙찰가에서 선순위 채권자의 배당 이후 남은 금액에 따라서 배당을 받을 수도 있고 일부만 배당 받을 수도 있고, 배당을 못 받을 수도 있습니다. 타인이 신청한 전체의 경매절차에서의 배당에 있어서는 민법 303조에 따라 그 부동산 전부의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 배당을 받는다. 전세권설정은 물권으로 물권은 채권보다 우선합니다. 집합건물(아파트)가 아닌 주택의 경우 전세권 설정 시 건물부분에만 영향을 미치므로 건물부분의 가액에서만 배당 받을 수 있습니다. (대항력, 확정일자를 갖추면 건물, 대지 모두에 대해서 배당받습니다.) 그리고 구분건물이 아닌 1동의 건물의 일부에 대한 전세권자는 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여 전세권에 기한 경매신청권은 없고 따라서 분할하지 않는한 자신이 일부만 경매신청하는 것은 불가능합니다.(대법원 91마256 결정)
경제 / 부동산
23.07.30
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다가구 주택도 호실별 등기 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택을 호실별 구분등기가 불가능하지만 다세대주택은 호실별 구분등기가 가능합니다. 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경을 한다면 호실별로 구분등기가 가능합니다. 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경한 선례가 있습니다. [등기선례 제5-789호, 시행] 단독주택으로 건축허가를 받아 준공검사필증과 건축물관리대장에 대가구용 단독주택으로 등재되어 있는 건물이 설계 및 건죽단계에서부터 여러 세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고 각 세대단뒤마다 독립하여 방실과 생확시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 계단, 복도 기타 설비 등ㅇ은 여러 세대가 공동으로 사용하도록 있다면 그 실질에 비추어 이를 다세대주태과 유사하한 공동주택으로 보아야 하므로, 위와 같은 요건을 구비한 다가구용 단독주택은 소유자가 용도변경 허가를 얻어 다세대주택으로 변경하거나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정하는 절차에 의하여 가구별 구분등기가 가능하다.
경제 / 부동산
23.07.30
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특례보금자리론 금리 반영시기가 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 대출신청시점과 대출 실행시점중 더 낮은 금리를 적용합니다.한국주택금융공사(HF, 사장 최준우)는 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출인 특례보금자리론의 7월 금리를 동결한다고 30일 밝혔습니다.특례보금자리론은 고정금리입니다. 시중 금리변동에 영향을 받지 않습니다.우대형은 연 4.05%(10년)∼4.35%(50년),일반형은 연 4.15%(10년)∼ 4.45%(50년)의 금리가 적용된다. 저소득청년, 신혼가구, 사회적 배려층은 우대금리가 적용되어 최저 연 3.25%(10년)∼3.55%(50년)의 금리로 이용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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중국아파트는 인테리어 없는 상태로 분양한다고 하는데...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 중국은 예전부터 내부 벽체도 세우지 않은 채 입주하는 사람들의 라이프스타일에 맞게 공간을 구성하고 인테리어를 할 수 있도록 하는 분양 방식이 정착되어 있었습니다. 일명 '마오피팡'이라 불리는 아파트는 중국에서 가장 일반적이고 기본적인 신축 집의 형태입니다. 건축은 끝났지만 어떠한 인테리어도 하지 않은 말 그대로 아무것도 없는 상태의 집을 뜻합니다.콘크리트 골조나 기본 전기, 설비 배선만 되어 있는 경우가 대부분이며 실내 장식 등이 전혀 안되는 있는 상태에서 분양이 이뤄지곤 합니다. 시공사에 따라 창호가 없는 아파트도 있으며 인테리어 업체에 맡겨 진행하는 경우가 대부분이죠. 벽지나 타일, 심지어 변기조차 설치되지 않은 원상태 그대로의 집들이 많습니다.이 상태로는 입주가 불가능하기 때문에 입주자는 원하는 인테리어를 정하고 이를 전문 업체에 맡겨 진행하고 있는데요. 도배부터 바닥, 벽지, 몰딩은 물론 가구, 붙박이장, 화장실 변기와 세면대까지 전부 인테리어를 진행해야 합니다. 이 같은 방식이 중국에서 보편화되어 있다 보니 인테리어만 전문적으로 하는 중견 기업들도 많이 생겨났습니다.중국의 모든 신축 집들이 모두 이렇게 기둥과 벽면을 제외하고 아무것도 없는 상태인 것은 아닙니다. 최근에는 비용을 더 추가해 기본 인테리어까지 포함된 형태의 '징좡팡'도 점차 늘어나고 있는데요. 징좡팡은 말 그대로 부동산 개발업체 측에서 기본 인테리어까지 완성해 준 형태의 집을 의미합니다. 한국에서 신축 아파트나 오피스텔에 입주할 때 기본 인테리어를 포함한 것과 같은 형태입니다.각각 장단점이 있습니다. 인테리어를 시공사에서 하지 않으면 개별적으로 인테리어를 하므로 비용을 조금 더 절약할 수 있고, 입주자가 원하는 인테리어를 할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 인테리어 업체를 찾고 원하는 디자인을 의뢰한 후 공사에 착수하는 시간이 오래 걸릴 수도 있고, 바닥이나 도배, 몰딩 등 인테리어 작업으로 공사 소음이 끊이지 않아 주변에 피해를 주기도 합니다. 또한 페인트 냄새 때문에 시공이 끝나고 나서도 수개월 정도 집을 비워두는 경우도 많아 입주를 서두르는 이들에게는 적합하지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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법정대리와 임의대리에 대해서 알려주세요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임의대리인은 본인의 의사에 기하여 대리권이 수여되는 대리인을 뜻합니다. 법령상 본인을 위하여 일정한 범위의 업무에 관하여 일체의 재판상의 행위를 할 수 있도록 인정된 자로써 본인의 의사에 의하여 선임, 행위나 성질면에서는 법정대리와 유사합니다.법정대리인은 본인의 의사에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 직접 대리권이 부여된 자이다. 법정대리인이 되는 형태에는 본인에 대해 일정한 지위에 있는 자가 당연히 대리인이 되는 경우로 친권자·후견인이 있고, 본인 이외에 일정한 지정권자의 지정으로 대리인이 되는 경우로 지정후견인·지정유언집행자가 있고, 법인이 선임하는 자가 대리인이 되는 경우로 부재자재산관리인·상속재산관리인·유언집행자 등이 있습니다. 당사자의 의사에 의해서가 아니라 공·사법의 규정에 의해 대리권이 발생하는 자를 말하는 것으로, 이에는 실체법상의 법정대리인과 소송상의 특별대리인이 있습니다. 민법 기타 법률이 규정하는 실체법상의 대리인으로서는 전술한대로 친권자(민 920), 후견인(민 938), 부재자의 재산관리인(민 22·26), 상속재산관리인(민 1053②) 등이 속하며, 일반적으로 대리인의 지위를 가질 뿐 아니라 소송법상의 법정대리인으로서의 지위도 가진다. 법인의 이사(민 59), 회사의 대표이사(상 389), 청산인(상 255·542), 권리능력 없는 사단, 재단의 대표자·관리인 등 법인의 대표자도 법정대리권을 가지고 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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부동산 계약후에 가계약금을 받았는데 계약해지가 가능한가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 부동산에 관한 매매계약은 성립된다고 판단한 사례가 있습니다.(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).민법 제565조 1항을 살펴보면, 매매 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고, 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다고 규정되어 있습니다.가계약금을 보내고 매매계약에 대한 중요 사안(매매 목적물, 이사 날짜, 계약금, 중도금, 잔금 등) 에 대해 매도인과 매수인의 합의가 있었고, 추후에 계약당사자 중 일방인 매수인이 계약을 취소 할 경우 계약금을 포기( 계약금을 다시 못 받음)하고, 매도인이 계약을 취소 할 경우 배액(계약금의 두배)을 상환해야 합니다.가계약금 송금 후 계약취소 시 계약금 반환에 대한 약정을 정할 수 도 있습니다. 계약취소 시 매도인은 계약금을 반환한다라는 약정을 하여 매수인은 계약금을 돌려 받을 수 있고, 매도인은 계약금만 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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권리금은 거래인 마음대로 조정하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약은 현 임차인과 새 임차인이 체결합니다. 권리금에 대해 의견이 다르다면 계약체결이 힘듭니다.실질적으로 권리금 조정은 가게 사장님의 권한이기에 얼마든지 권리금이 올릴 수도 있고 내릴 수도 있습니다. 장사가 경기에 비해 어느정도 운영이 잘 된다면 권리금을 올릴 수 있을 것같습니다.이론적으로 권리금은 영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금으로 구분합니다. 영업권리금은 한달 순수익의 10개월~12개월치로 산정히고, 바닥권리금은 상권이 좋거나 유동인구가 많아서 형성되며, 시설권리금은 창업 당시 투자한 인테리어 비용, 집기 및 내부시설 비용입니다. 해가 지나면 감가되는데 1년이 지나면 30%, 2년이 지나면 또 30%, 3년이 지나면 또 30%가 감가되어 3년이 지나면 시설비 감가가 많이 되어 시설권리금을 챙기기 어렵습니다. 이는 이론일뿐 실무에서는 현 임차인이 원하는 금액으로 조정이 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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전세만기 연장2년더 없어졌나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 주택임대차보호법 상 처음 전.월세 계약(2년) 후 계약갱신(2년)을 할 수 있습니다. 그래서 총 4년을 거주 할 수 있습니다. 그리고 처음 계약(2년) +묵시적갱신+계약갱신(2년) 으로 묵시적 갱신 기간에따라 총6년 이상을 거주할 수 있습니다.계약갱신 시 임대인이 본인 거주 또는 직계존비속 거주, 3기에 달하는 연체, 심각한 훼손 및 파손 등으로 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
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