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전세 계약갱신청구권 사용 시 계약서 특약사항 문구 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사 시에도 임차인은 2년의 거주기간을 주택임대차보호법 아래 보호 받습니다. 그래서 2년의 거주기간도 보장 받습니다. (계약갱신 시에도 2년 미만의 계약기간을 정했더라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)
경제 / 부동산
23.07.26
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전세집 거실 천장에서 누수현상에 대한 부분 어떻게 처리해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한다. 그러나 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다 했을 때는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 명시해 놓았습니다. 일반적으로 공작물의 설치 또는 보전의 하자로 말미암은 손해에 대해서는 소유자보다 이를 구체적으로 지배하면서 직접적인 점유를 하고 있는 점유자에게 1차적인 책임이 있지만 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 소홀히 않았음을 증명하면 배상책임을 부담하지 않습니다. 누수와 관련된 여러 분쟁 중 아파트 옥상, 외벽 등에서 발생한 누수 피해에 대해 입주자대표회의를 공용부분의 점유자로 판단하고 이에 대한 책임을 물은 판결 사례가 있습니다.판사는 입대의에 공용부분인 아파트 외벽 균열에 대한 과실이 있다고 보고 누수로 인한 아래층 소유자의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했다. 판사는 아래층 소유자가 요구하는 세대 수리비는 인정했으나 대체숙소비, 훼손된 가구 등으로 발생하는 손해는 받아들이지 않았습니다.아래층 소유자는 입대의 외에 위층 세대 소유자에게도 책임을 물었으나 고 판사는 “누수 원인이 전유부분과는 인과관계가 없다”고 선을 그었습니다.소유자(임대인)와 관리소와 협의를 해야 할 사항으로 보이므로 임대인이에게 모든 정황을 사실대로 이야기 하고 누수 사진을 찍어 보내주시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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묵시적 갱신 후 월세 증액시 새 계약서 작성 무조건인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 구청에 신고를 해야한더는 것을 보니 임대인이 주택임대사업자로 보입니다. 묵시적갱신이라도 임대인은 변경 신고를 해야되고, 미신고 시 과태료를 부과해야합니다.2. 특약사항에 묵시적 갱신을 밝히는 내용의 문구를 작성하면 되겠습니다.임차인이 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지를 원할 때 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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오피스텔 관리비를 또 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축 아파트, 오피스텔같은 공동주택의 경우 입주 초기에 선수관리비가 발생합니다. 아파트가 이제 막 지어졌고 입주자도 없는 상태에서 관리비용 없이 관리 할 수 없기에 선수관리비를 받습니다. 선수관리비는 집주인이 부담합니다. 이 돈은 나중에 매매시 매수인이 부담하여 매도인에게 지급하고 승계됩니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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집을 팔면 복비는 집가격에 따라서 다른가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 중개보수 요율이 정해져 있습니다. 매매 금액에 따라서 요율이 다릅니다. 중개보수가 너무 비쌀경우 부동산과 협의하여 조정이 가능합니다. 아래 중개보수 요율 표입니다. 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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원룸의 임대차 계약 후 전입 관련입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족 중 한 명이 전입신고를 해놓았거나 세금축소신고 등이 있을 수 있겠습니다. 임대인분께 이유를 물어보시기 바랍니다.법적으로 전입신고를 하지 않게 되면 대항력이 없고 법적관계에서 제대로 법적보호를 받을 수 없습니다. 전입신고와 점유(거주)는 대항력의 요건입니다. 만약 대항력이 없는데 해당 주택매매로 임대인이 바뀌었고 이사가라고 한다면 대항력이 없어 이사를 가야 합니다. 현재는 등기부에 근저당권이 없는데 만약 근저당권이나 다른 채권이 등기되어 있다가 경매로 넘어가게 된다면 최우선변제권 또는 우선변제권이 없어서 배당순위에서 제일 후순위가 될 수도 있습니다. *우선변제권은 대항력 + 확정일자 입니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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경매들어간 전세집 우선순위 알고싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매가 3억 등기부상 근저당권 1억 5천 만원전세 9천 만원 + 전세 9천 만원 본인 전세보증금을 포함했을 때 주택매매가를 넘습니다. 안전하지 않습니다.만약, 1순위 근저당권 1억5천만원 / 2순위 임차인 전세 보증금 9천만원 / 3순위 본인 9천낙찰금에서 1번 임차인 최우선변제금 배당, 2번 근저당권 은행에 배당, 3번 임차인 배당, 4번 본인 배당최우선변제권은 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고 + 점유) 있으며 배당신청을 한 임차인은 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 최우선변제금은 적용시기와 지역에 따라서 다릅니다. 낙찰가에서 최우선변제 배당 후 선순위 채권자의 배당하고 남은 금액에 따라서 본인의 순위에서 배당을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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상가세입자가 권리금을 못받는 경우는 어떤경우에 해당되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 권리금을 주장할 수 없는 경우 1. 계약이 종료 된 후2. 건물의 경매 3. 재건축 (재건축의 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 미리 임차인에게 고지해야 합니다.)4. 3기에 달하는 연체5. 임대인의 동의 없는 전대차계약6. 18개월 이상 비영리 목적으로 사용한 경우 (동창회 사무실, 종친회 사무실 등)7. 건물의 일부를 고의 파손한 경우
경제 / 부동산
23.07.25
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묵시적갱신 월세 시세가 내려갔는데 낮게 임대인에게 요구할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 임대료 감액 요청을 할 수 있습니다. 임대인과 협의하여 인하하면 됩니다. 보증금 조정없이 월세 인하해주는 임대인은 흔하지 않습니다. 그래도 한 번 요청해보기 바랍니다.감액시에도 임대료 5%를 초과할 수 없지만 임대인과 협의하여 5%를 초과하여 인하 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인의 입장을 고려하기에 임대료 인상 시 임차인이 동의하여 5%를 초과하는 약정을 했을 경우 유효하지 않은 약정으로 봅니다. 하지만 인하시에는 임차인에게 불이익이 없고 이득이기때문에 임대료 5%를 초과하는 약정은 유효한 약정으로 봅니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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전세 임대시 궁금한점 질문(인덕션 설치)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인덕션을 제거하고 빈상태로 둔다면 임차인이 인덕션이나 규격과 맞는 가스레인지를 설치하는 번거로움이 생깁니다. 그리고 가스레인지가 없는 다른 전세집에 갈 경우 규격이 맞지 않아 또 새 가스레인지를 설치해야 됩니다.같은 면적의 비슷한 구조의 전세 집이 있다면 가스레인지 설치 된 전세집과 임대차 계약을 체결 할 것입니다.옵션제품의 수리 및 교체는 적은 비용이 아닐 뿐더러 교체 비용도 상당하기에 임대인이 부담해야 합니다. 계약서 작성 시 임차인의 고의 또는 과실로 인덕션이 고장 또는 파손 시 임차인이 비용부담한다는 내용을 추가 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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