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중간에 방을 뺏을 때 보증금 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인이 해당 방을 계약하고 임대인이 새 임차인으로부터 보증금을 받으면 임대인이 본인에게 보증금을 반환합니다. 그리고 이사나가는 날 공과금(가스,전기 등)을 정산하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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월세 재계약시 월세 인상 협의 후 서류 작성 없이 구두계약으로 진행한 경우 임대인이 월세를 또 올릴수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제4조(임대차기간) 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.그래서 처음 계약하고 2년이 지나서 계약갱신요구권을 행사하거나 또는 묵시적갱신이 됩니다. 그리고 임대료 인상을 할 수 있습니다.임대인에게 말해보고 임대인이 임대료 인상을 계속 주장한다면 감정싸움이 되고 다툼으로 시간만 소비되니 계약해지를 전하고 이사히는 것이 낫습니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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월세 계약금을 아직 안냈는데 계약파기가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 지불하지 않았고 임대인과 임차인 서로 의견이 맞지 않는다면 계약취소를 하면 되고 그럴일이 없겠지만 계약취소로 임대인이 금전적인 보상을 요구하더라도 주지 않아도 됩니다. 원만하게 해결되기 바라겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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전세 만료기간이 다됐어 재계약시 감액계약하는것 맞는거 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 임대인이 임대료 인상을 요청 할 수 있고 임차인은 임대료 인하를 요청할 수 있습니다. 임대인, 임차인 모두 차임증감청구권이 있습니다. 임대료 인상의 경우 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과할 경우 그 초과분을 돌려 받을 수 있습니다. 임대인과 임차인이 5%를 초과하는데 합의하고 인상을 했다면 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이기때문에 유효하지 못 한 약정입니다. 임대료 인하의 경우도 임대료의 5% 적용을 받습니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과하는 인하를 할 경우에는 유효한 한 약정입니다. 이 때는 임대료 인하는 임차인에게 불리하지 않기때문입니다. 이 말은 시세대로 인하 할 수 있다는 의미입니다.임대료 인상과 인하는 임대인 또는 임차인에게 민감한 부분이기때문에 서로를 배려하여 정중하게 요청하여 원만하게 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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전세 재계약 시 보증금 인하하면 계약서 재작성 및 확정일자 유지 여부 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약서를 다시 작성해야 하나요? 또는 기존 계약서에 변경된 보증금 내역만 추가하면 되나요?->기존계약서를 수정하여 작성하는 경우 계약기간, 금액 수정 후 특약사항에 이전 계약기간과 이전 보증금을 작성하고 계약갱신계약을 밝히는 내용도 작성합니다.2. 확정일자는 최초 전세 계약시 받아놓은 것이 유지되나요?->네. 맞습니다. 첫 계약할 당시 보증금에 대한 확정일자의 효력이 계속 유지됩니다. 인하된 보증금 금액은 이전 계약의 보증금에 대한 확정일자의 효력 내이기때문에 따로 확정일자를 받지 않아도 됩니다.3. 이번에 계약갱신청구권을 안쓰고 2년뒤 다음 갱신 때 사용할 수 있나요?->계약연장에 대한 의사를 임대인에게 통보했다면 계약갱신이 되는 것입니다. 묵시적갱신의 경우 첫계약2년+갱신계약2년의 기간에 포함되지 않기 때문에 묵시적갱신이 된 이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적갱신:계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없을 때 묵시적갱신이 됨.
경제 / 부동산
23.06.30
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전세집 재계약을할때 궁금한게있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 계약갱신 중 계약을 해지 할 경우 유효하지 않은 약정입니다. 임대인에게 통보하여 원만하게 해결하길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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임차보증금과 몇가지 궁금한게 있어 문의합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임차할 주택부분과 임차보증금 지불방법과 주택인도 시기 합의 방법은 어떻게 해야하는지요?->국세는 올해 4월3일, 지방세는 올해 4월1일부터 임대인의 동의가 없어도 세무서(국세), 지자체 세무과(지방세)에 방문 또는 정부 24시에 접속 하여 임대인의 미납세금을 조회해 볼 수 있습니다. (보증금이 1,000만원 초과 시 주택, 상가 모두 임대인의 동의 불필요), 임대차 계약 전 (동의 필요)/임대차 계약 후(동의 불필요)/보증금 1천만원 이하 게약은 동의 필요. 임대인의 동의 없이 열람한 경우 세무서에서 임차인의 열람사실을 임대인에게 통보합니다.2. 등기부에 나타나지 않는 조세 등이 있는지는 어떻게 확인하는지 궁금해요.->조세관련해서는 등기부에 등기가 되어 있지 않아서 확인할 수 없습니다. 등기부에 압류가 있다면 대부분 세금체납에 의한 경우입니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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월세 계약시 채권최고액 괜찮을까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(채권최고액) + 보증금(본인보증금 포함)이 매매가의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.경매로 넘어갈 경우 유찰 되 때마다 20~30%(지역마다 다름)씩 차감됩니다.다른 사람이 내 보증금을 지켜주지 않기 때문에 금액에 대해서 보수적으로 살펴봐야 합니다.매매가의 80%로 볼 때 약1억5천1백 만원입니다. 대출금과 보증금 합이 1억 5천 만원으로 매매가의 80%에 거의 근접합니다.더 보수적으로 매매가의 70%로 볼 때 약 1억3천2백7십 만원입니다. 대출금과 보증금 합이 1억 5천 만원으로 매매가의 70%를 넘어서게 되기에 안전하지 않습니다.하지만 최우선변제권을 살펴봐야 합니다. 최우선변제권은 경매 시 대항력이 있고 소액임차인에 해당하여 배당신청을 할 경우 가장 먼저 배당 받을 수 있는 권리입니다. 말소기준권리의 시기와 지역에 따라 최우선변제금액이 다릅니다. 최우선변제금액이 보증금보다 클 경우 최우보증금을 지킬 수 있고 최우선변제금액이 보증금 일부만 해당된다면 권리순위에 따라 배당하여 나머지 금액을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.이를 종합적으로 판단하여 결정하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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신탁 등기된 집 계약시 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁등기된 주택 임대차계약을 체결할 때 신탁원부를 확인해야되고 임대인이 아닌 신탁회사와 계약을 해야되고 도장도 임대인 도장이 아닌 신탁회사 도장을 찍어야합니다. 임대인에게 계약체결에 위임을 준다면 문제가 없지만 위임을 주지 않았다면 유효하지 않은 계약으로 임대인과 계약을 체결하여 추후 문제가 발생할 경우 보증금을 지킬 수 없을 수도 있습니다.만약 신탁등기 말소를 한다고 했다면 계약서 특약사항에 신탁등기 말소가 안 될 경우 계약취소 및 계약금과 지급한 보증금을 반환한다라는 내용의 문구를 작성하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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7년 살았던 원룸 나갈때 벽지 도배비 줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 성향에 따라 도배비용을 청구할 수도 있고 비용을 청구하지 않을 수도 있습니다. 계약서특약사항에 임차인이 파손 또는훼손 시 비용부담한다라는 내용이 있다면 임차인이 비용을 부담해야합니다.7년 장기간 거주한다면 벽지의 노후화로 도배를 해야되는 경우가 큽니다. 그래서 임대인은 미세한 찢어짐에 비용을 청구 안 할 수도 있습니다. 7년이 지났음에도 찢어진 곳 외에 도배상태가 괜찮다면 임대인은 비용을 청구할 수도 있습니다.임대인과 원만하게 해결하길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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