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묵시적 계약 연장과 계약갱신청구권을 사용하여 연장 계약의 차이가 뭔가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권임차인이 2년 거주 후 더 거주하기 원한다면 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보(카톡 또는 문자, 내용증명)를 하면 됩니다. 묵시적갱신계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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전세 만기 전 이사를 할 때 버팀목 대출은 어떻게 처리가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출 중복으로 이용할 수 없습니다. 이미 본인 명의의 버팀목전세대출이 있다면 또 전세대출 받는 것은 불가능합니다. 계약만료 전 계약해지 시 임대인은 보증금을 계약만료 전에 반환할 의무가 없습니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 새임차인을 찾아서 보증금까지 임대인이 받았다면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환합니다. 전세대출을 이용했다면 임대인은 은행으로 부터 받은 금액을 은행에 다시 반환해야 합니다. 새 전세집을 계약하려고 한다면 다시 전세대출을 심사받아야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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임대인 매매 진행으로 인한 묵시적 갱신 및 퇴거 관련
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 정확하게 언제 계약갱신 의사통보를 했습니까? 5월 9일 전으로 통보를 했다면 묵시적 갱신이 아닙니다. 정상적으로 의사통보를 했습니다. 서로 협의를 하는 과정이 있었기에 최종 결정이 늦어진 것뿐이지 계약만료 2개월 전에 통보 한 것이라면 정상적인 의사통보기간에 통보를 한 것입니다. 최종 결정이 늦게 나서 임대인도 배려하여 본인이 새집구하는 시간까지 준다고 했으니 새집을 찾으면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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법적인 묵시적 연장 기간과 계약서에 적힌 묵시적 연장 기간 중 무엇이 우선시 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인에게 불리한 계약은 유효하지 않습니다.(강행규정) 계약서 특약사항에 3개월 전까지 고지하기로 임대인과 임차인이 협의하여 작성했더라도 임차인은 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.몇몇 임대인은 특약사항에 작성했기때문에 특약사항대로 해야된다고 계속 주장을 할 수도 있습니다. 임차인이 임대인을 설득하기 어려울 수 있어 갈등이 오래 갈 수 있습니다.만약 임대인 주장대로 묵시적 갱신이라고 하면 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 되고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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등기부에 대해 몇가지 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.등기부에 좌측에 등기 순위가 숫자로 적혀있습니다. 이를 통해 쉽게 확인 할 수 있지만 등기부에 익숙하지 않다면 헷갈릴 수가 있습니다. 갑구(소유권에 관한 사항)와 을구(소유권 이외에 관한 사항)를 확인하여 권리들의 설정 날짜를 확인하여 차례대로 나열하면 순위를 쉽게 확인 할 수 있습니다. 2.우리나라는 등기부의 공신력을 인정하지 않습니다. 이 때문에 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수도 있습니다. 최근 대법원에서는 ‘부동산의 소유권은 (등기에 명시된) 명의자가 아닌 원소유자에게 있다’는 판결을 내놓았습니다. 사기꾼이 등기부를 위조했을 경우에 매매금액을 지불하였더라도 본인소유가 될 수 없고 매매금액을 받기 위해 사기꾼과 손해배상소송을 진행해야 합니다. 사기꾼이 마음먹고 사기를 치지 않는 이상 대부분 사람들은 등기부를 보고 권리에 관한 상황을 판단합니다. 경매 시에도 등기부를 확인하고 등기부상 권리순위를 판단합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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수도권 집값이 조금씩 오른다는 뉴스를 봤는데 앞으로 부동산 전망을 어떨까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 부동산경기가 회복한다는 것은 시기상조로 보입니다. 매매증가 한 것이 맞습니다. 하지만 이는 부동산경기 나빠진 후보다 매매증가 한 것입니다. 이 수치를 서울을 예로 들어보면 서울의 적정 매매수요량을 넘어서지 못 했습니다. 이 적정 매매수요량을 넘어 섰을 때 부동산경기가 회복되었다고 봅니다. 부동산이 활발하게 거래되는 서울이 적정 매매수요량을 넘어서지 못 했다면 지방은 더욱 부동산경기가 안 좋다고 볼 수 있습니다. 건설회사는 언론에 많은 지분이 있고 언론을 통해 부동산 관련 좋은 내용을 보도하기를 원하고 이를 보고 매매를 하기를 원합니다. 아직 금리 인하를 하지 않아 고금리이고 내년까지 공급량이 많기 때문에 관망의 자세를 유지해야 될 것으로 보입니다. 많은 사람들이 연말까지 기다려보자는 입장입니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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다세대주택? 다가구 주택? 서로 다른 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다세대주택은 건축법상 공동주택에 포함되어 있고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600m²이하입니다. 호수별로 소유자가 달라 호수별로 구분등기가 되어 있습니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되어 있고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600m²이하입니다. 건물 소유자가 한명으로 호수별로 매매를 할 수 없고 건물한개를 통으로 매매해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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전세 계약시 꼭 확인해야되는것들이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세시세와 매매시세 확인대출금(채권최고액)+보증금(본인보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봄.계약서 작성 시 임대인의 대리인이 나온다면 위임장확인, 등기부 소유자와 임대인 인적사항 비교하기, 임대인과 직접통화 또는 영상통화를 하여 임대인 확인과 계약조건확인하고 녹음하기.신탕등기되어 있다면 신탁회사와 계약서작성하기(신탁회사 도장 찍기) 건물주인이 작성하면 신탁회사에 문의하기매매가와 전세가가 같거나 비슷하면 부동산경기가 안 좋을 때 계약종료 후 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있음.(보증보험 가입도 어려울 수 있음)보증보험 가입하기(전세가가 공시지가의 126%를 넘어가면 가입 불가, 대출금이 60%넘어가면 가입불가, 대출금+총보증금이 80%넘어가면 가입어려움 등)계약서 작성 시 전세대출 이 안 될 경우 또는 보증보험 가입이 안 될 경우 계약취소 및 계약금 반환에 대한 내용 작성하기
경제 / 부동산
23.06.07
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원룸건물 경매시 원룸전세금 상환!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸건물이 경매에 넘어가는 경우 대항력이 있고 소액임차인에 해당된다면 은행보다 후순위라도 최우선변제금을 0순위로 받을 수 있습니다. 그리고 선순위의 은행이 배당을 받습니다. 낙찰금에서 선순위 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 없다면 은행보다 후순위 임차인은 배당을 받을 수 없습니다.낙찰자는 근저당권(은행)보다 후순위의 임차인이 인수대상이 아니기때문에 배당받지 못 한 보증금을 주지 않아도 됩니다. 낙찰자는 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 임차인이 퇴거하지 않는다면 인도명령으로 법의 판결로 퇴거를 해야합니다. 임차인이 이사를 가지 않고 계속 버틴다면 이사비용을 조건으로 협의하여 퇴거시킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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등기부와 건축물대장에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 등기부와 건축물대장이 만들어지는 과정은무엇인가요?- 매매를 하거나 건축을 하여 본인 소유라는 것을 공적장부에 알리기 위해 등기부에 보존등기나 소유권이전 등기를 해야합니다.건축물이 없는 대지에 건축을 할 경우 완공을 하고 건축물대장 등재를 해야합니다.2. 등기부와 건축물대장에 기재된 내용이 다른 경우에 우선하는 것은 무엇인지 궁금해요.소유권에 대한 사항은 등기부로 확인하고 건축물에 대한 사항은 건축물대장으로 확인합니다.
경제 / 부동산
23.06.07
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