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전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인 간 계약 후 문제발생 시 원만하게 해결하기 위해 특약사항을 작성합니다. 특약사항 작성시 일방의 의견만 고집하여 작성하지 않고 임대인과 임차인이 협의하여 작성합니다.
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23.05.16
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임차주택을 수선한 경우 필요비 청구에 대해 궁금해서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구 입대주택법 제28조에서 임대사업자는 임대주택을 관리하는 비용을 임차인에게 받을 수 있고, 같은 법 시행규칙 제 18조에서는 관리비의 항목과 구성명세(시행규칙 별표 2)를 정하고 있으며, 관리비 중 수선유지비는 보수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비, 냉난방시설의 청소비·소화기충약비 등 임차인의 주거생활의 편익을 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용으로 정의하고 있습니다.구 임대주택법 시행규칙 [별지 제20호서식] 표준임대차계약서 제9조 (보수의 한계)에서 임대주택의 보수와 수선은 임대사업자가 부담하되, 전용부분과 그 내부시설물을 임차인이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성자재(장기수선계획의 수립기준상 수선주기가 6년 이내의 자재)는 임차인이 부담한다고 규정하고 있습니다.이에 따라 임대사업자는 해당 임대주택의 보수와 수선의 책임이 있으나 일상적인 수선유지와 관련된 사항은 임차인이 부담하는 것입니다. 공동부분과 그 부대시설 및 복리시설의 수선유지에 필요한 사항은 관리비로 임차인이 부담하며, 전용부분과 그 내부시설물의 고의 파손 및 소모성 자재 일부 역시 각 세대의 사용자인 임차인이 개별 부담합니다.
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23.05.16
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아파트를사서 월세를놓을경우 신고의무
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오늘 원희룡 국토부장관이 전월세신고제도를 1년 간 한 번더 유예한다고 발표했습니다. 이번 5월 31일 끝으로 6월 1일 부터 전월세신고제가 시행될 것으로 보았지만 한 번더 유예하기로 했습니다.전월세신고신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 주민센터를 방문하거나 인터넷 (부동산거래관리시스템, 정부24) 에서 셀프로 신고를 하여야 합니다. 부동산에서 계약 체결시 부동산에서 전월세신고를 하면 됩니다.전월세신고를 하면 확정일자가 자동적으로 부여되고, 전입신고도 별도로 해야합니다.
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23.05.16
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다른사람 명의땅 찾을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 소유자가 실제 소유자입니다.해당지번으로 등기부를 확인하면 등기부상 소유자를 확인할 수 있습니다.등기부상 소유자 변경(소유권이전등기)을 하려는 경우 상속인의 동의가 필요합니다.
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23.05.16
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월세와 전세의 중개수수료가 달라지나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약의 중개보수는 전세보증금 × 요율 이고,월세임대차계약의 중개보수는 환산보증금 × 요율 입니다. *환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 전세보증금 또는 환산보증금에 따라 요율이 다릅니다.
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23.05.16
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아파트 매수인이 중대하자 보수요구로 소송하겠다고 합니다. (등기 이전 신청 완료) 매도인인 제가 보수해줘야하는걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본 질문의 매수인의 주장은 중대한 하자로 보기 어렵고 많은 인원이 육안으로 집을 확인하면서 매수인이 주의를 기울이지 않았고 매매금 조정도 했기에 매도인은 하자담보챔임에 대해 일정부분 배상을 요할 수 도 있고 비용을 부담하지 않을 수도 있습니다. 하자범위는 주택에 생기는 균열, 처짐, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 작동 기능 불량 혹은 전선의 접지 기능 불량 등을 말합니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당됩니다. 다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만, 주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상 문제가 없고, 그밖에 안전상의 문제도 없다면 하자라고 보기는 어렵습니다.물건의 하자로 인해 전술한 바와 같이 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있는 범위는 신뢰이익의 배상, 즉 문제되는 하자가 없는 상태로 계약을 한 것이라 믿었기 때문에 발생한 손해에 국한되는바, 그러한 이익에는 만일 해당 하자 내지 결함에 대해 미리 알게 되었다면 실제 지급한 매매대금을 지급하지 않았을 것인데 하자가 존재하지 않는다고 신뢰하였기 때문에 지급하였던 대금에 대한 손해, 즉 대금감액 손해가 포함됩니다.또한 10년정도 된 건물의 경우 노화로 인하여 건물의 내구성이 노화되기에 모든 것을 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다. 매수인이 계약시점에 하자가 있다는 것을 알고 있었다면 매도인이 하자를 담보할 책임이 없습니다. 또는 부동산 계약시 이런 부분에 하자가 있다는 것을 전달했는데 매수인의 과실로 인하여 기억하지 못하는 경에도 하자를 담보할 책임이 없습니다.구체적인 사항에 정확한 정답은 소송을 통해 판별할 수 있습니다. 대한구조법률공단에서 무료로 상담 받을 수 있는데 여기서 한번 상담 받아보기 바랍니다.
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23.05.16
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전세권 설정과 확정일자의 차이점?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권 설정등기부에 전세권설정등기를 하면 전입신고없이 후순위 권리자, 기타채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 전세권설정을 하기 위해서 집주인의 동의가 필요하고 설정비용도 발생합니다. 보통 세입자가 전세권설정을 하기 원하기 때문에 세입자가 임대인의 비용 (비쌈)까지 부담합니다. 만약 집주인이 전세금을 반환하지 않을 때 소송없이 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우 배당은 건물가격부분에 대해서 (토지부분 제외) 적용됩니다. 전입신고와 확정일자전입신고+점유(거주) =대항력, 대항력 + 확정일자 = 우선변제권의 효력을 가집니다. 이는 집주인의 동의가 필요없이 가까운 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 됩니다. 비용도 600원이면 됩니다. 만약 집주인이 존세보증금을 반환하지 않을 경우 보증금반환소송 후 승소판결에 의한 강제집행(강제경매)을 진행해야합니다. 경매로 넘어갈 경우 건물과 토지 금액에 대한 배당을 받을 수 있습니다.
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23.05.16
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부동산 전세 사기를 어떻게 예방해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 피해자가 많이 발생하면서 불안해 하는 임차인들 또는 전세로 거주할 예정인 임차인들이 많습니다.전세사기 예방을 위해서 1.매매시세와 전세시세를 확인해야합니다. 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등에서 시세를 확인할 수 있습니다. 전세안심앱에서 시세정보는 현재 부족한 면이 있어서 추후 업데이트를 통해 보완예정입니다.2.임대인의 갭투자자인지 확인할 수 없지만 매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같다면 부동산경기가 안 좋을 때 역전세, 깡통 전세가 발생하면서 임대인이 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.3.대출금(등기부상 채권최고액)+보증금(본인 보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.4.계약서 작성 시 등기부상 소유자와 신분증을 통해 임대인의 진위여부를 확인해야합니다. 대리인이 나왔다면 임대인의 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 계약에 대해 임차인이 직접 전화를 하거나 영상통화를 하여 확인해야합니다.*건물주인이 있는데 신탁회사가 건물을 관리하는 경우라면 신탁회사와 계약을 체결해야합니다. 건물주인이 괜찮다고 하여도 계약서에 신탁회사의 도장을 찍어야 합니다.5.전세 계약기간동안 보증금을 돌려받는 것에 불안할 것 같다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 적은 금액의 보증료로 큰 금액의 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
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23.05.16
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아파트 전세계약을 하고 주택임대차 계약 신고는 어디에 어떤 방법으로 해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해서 계약을 체결했다면 부동산에 부탁하면 부동산에서 전월세신고를 해줍니다. 본인이 직접하려면 가까운 주민센터를 방문하여 전월세신고를 하면 됩니다. 전월세신고를 하면 확정일자는 자동적으로 부여되며 전입신고는 별도로 해야합니다. 인터넷에서 셀프로 하려면 부동산거래관리시스템이나 정부24에 접속하여 전월세신고를 할 수 있습니다. 이 또한 확정일자는 자동적으로 부여되고 전입신고는 별도로 해야합니다.
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23.05.16
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집주인이 사망한경우 전세금 어떻게 돌려 받을 수 있는지 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 사망하면 상속인에게 임대인의 권리와 의무가 승계됩니다. 상속인의 직계존비속으로 배우자, 배우자와 자녀가 될 수 있습니다.임차인은 대항력(전입신고+거주)을 가지고 있다면 계속 거주하고 있으면 되고 거주하다보면 상속인으로부터 연락이 올겁니다. 상속인과 협의하여 계약서(새임대인 인적사항만 바뀜) 를 새로 작성해도 되고 작성하지 않아도 되며 보증금반환에 대해서도 대화를 나누기바랍니다.
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23.05.16
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