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전세 임대중 연장시 계약서 작성이 꼭 필요한가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약조건에 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 되고 계약서를 작성해도 됩니다. 계약서를 작성하지 않는다면 계약갱신 시 카톡이나 문자 또는 내용증명으로 약식으로 계약조건을 작성하여 서로 주고 받는 것으로 충분합니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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기존세입자가 부동산 전세 2년 계약 후 1년만 추가 연장하려면 따로 계약서를 작성해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약서를 작성하지 않고 카톡이나 문자, 내용증명에 약식으로 계약조건을 특정하여 작성하는 것으로도 충분합니다. 임대인과 임차인 간 다툼이 있을 경우 증거로 사용됩니다.계약서를 작성하려면 인터넷에 임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.(ex:법무부 주택임대차계약서 양식)*계약갱신으로 1년 또는 2년 미만을 계약기간으로 정하였더라도 임차인은 2년을 주장하여 더 거주 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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부동산 가계약관련 질문 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 받은 후 취소를 할 수 있습니다. 이 경우 임대인의 사정으로 계약취소를 할 경우 계약금의 배액을 반환해야합니다.(임차인의 사정으로 계약취소를 할 경우 임차인은 계약금을 포기해야합니다.)배액을 반환해야하지만 임차인이 동의를 한다면 괜찮지만 임차인이 동의를 하지 않을 경우 소송으로 가야하거나 임차인이 동의할 만한 조건을 더 제시한다면 동의할 수도 있습니다. 계약서를 썼다면 이중매매에 해당하여 임대인은 처벌을 받을 수도 있습니다. 이중매매에 해당되지 않더라도 법원은 임대인에게 책임을 추궁합니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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전세집 이사가 필요하여. 만료전 집을빼려고합니다.전세가가 많이 떨어졌으나 집주인은 변경할의지가 없네요..어떻게 받을수있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 보유한 현금이 부족해서 임차인에게 보증금을 반환할 수 없다면 새로운 임차인을 구해서 새로운 임차인으로부터 받은 보증금으로 기존임차에게 반환을 하는 방법과 임대인이 보증금반환용 대출을 받아서 임차인에게 반환하는 방법과 임차인을 설득해서 계약을 갱신하는 방법이 있습니다. 그리고 꼭 이사를 가야되는 상황이라면 임차견등기명령을 신청하거나 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행해서 보증금을 받는 방법이 있습니다. 하지만 보증금지급명령 후 임대인이 이의신청으로 본안소송으로 넘어가서 경매로 넘어가거나 보증금 반환 소송으로 경매에 넘어가는 경우 권리순위에따라 보증금을 모두 배당받을 수도있고 일부만 받을 수도 있습니다.2. 임대인이 매월 지불할 능력이 되고 동의한다면 인하분을 매월 월세받는 방식으로 하면 도고 계약서를 작성하여 계약을 갱신하면 됩니다. 계약서상 보증금은 이전 보증금액 그대로 적고 특약사항에 인하된 전세보증금. 인하분. 매월 몇일 금액을 임차인에게 지불한다라고 상세하게 작성하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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원룸 월세 계약자가 계약기간이 만료되기 전에 월세를 지급하지 않고 계속 거주를 할 경우에 계약을 해지할 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 월세를 지급하는 않는다면 신경이 많이 쓰일겁니다. 월세도 지급안하는데 이사가라고 해도 이사를 안 하면 더 골치아프게 됩니다.주택임대차보호법 상 임차인이 2기 차임에 달하는 연체를 할 경우 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임차인의 계약갱신요구권 행사 시 임대인은 거절할 수 있습니다. 임대인이 계약해지 통보(카톡 또는 문자, 내용증명)를 하고 임차인이 바로 이사를 가면 좋지만 법적으로 계약해지(계약종료)되지만 법의 구속력이 없어 임차인이 계속 거주하고 있어도 임대인이 강제로 짐을 빼는 것을 할 수 없습니다. 이렇기 때문에 명도소송을 해서 법원의 집행권원으로 임차인이 이사 가도록 해야합니다.명도소송은 최소6개월 정도가 소요되기때문에 최대한 대화로 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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2년을 거주했어도 반년 계약 연장이면 묵시적 갱신이 불가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상으로 보면 임대인이 계약만료 2개월이 며칠 지난 시점에 계약에 대한 의사통보를 하였기때문에 묵시적갱신이 되었습니다. 그리고 계약갱신요구권 행사와 묵시적갱신은 첫 계약 하고 2년 뒤에 가능합니다. 1년미만 또는 1년, 2년 미만을 계약기간으로 정했을 때는 6개월 후(계약기간 6개월), 1년 후 (계약기간 1년)에 계약갱신요구권 행사 또는 묵시적갱신을 하는 것이 아니라 2년 동안 거주 후 계약갱신요구권을 행사 할 수 있고 묵시적갱신을 할 수 있습니다. ※1년 미만 또는 2년 미만으로 계약기간을 정했을 때는 임차인이 2년을 주장하여 거주 할 수 있습니다.그래서 본인은 정당하게 묵시적갱신이 된겁니다. 묵시적갱신은 이전계약과 동일한 조건으로 진행되기에 6개월을 거주할 수 있고 더 거주를 하고 싶다면 2년을 주장하여 더 거주할 수도 있습니다. (묵시적갱신도 1년 미만 또는 2년 미만으로 계약기간을 정했을 때 임차인이 2년을 주장하여 거주가능)단순히 다른 세입자를 받기위해 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절하고 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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월세 계약을 했는데 보증금 잔금을 못주네요. 어떻게 해야 하나요? 계약해지 통보를 하면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.잔금날에 새임차인이 잔금을 보내지 않으면 전화로 잔금 가능한 날짜를 다시 확인하여 카톡 또는 문자로 날짜, 금액 등을 구체적으로 보냅니다. 다음 날짜에도 잔금을 보내지 않으면 내용증명으로 임차인이 잔금일에 잔금을 보내지 않았다는 내용을 작성하고 다음 잔금 날짜를 지정(일주일, 보름, 한달 정도)하여 해당 날짜까지 잔금을 보내지 않으면 계약이 취소되고 임차인 개인사정에 의한 계약취소로 계약금은 반환하지 않는다라고 상세하게 작성하여 송달하면 됩니다. 임차인이 잔금일에 잔금을 치르지 않는다면 임대인이 바로 계약을 취소하면 안되고 임대인이 임차인에게 잔금을 보낼 것을 재촉한 후 계약취소를 해야합니다.월세부분은 임차인과 임대인이 협의하여 특약사항에 작성하면 되고 문제될 것은 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.27
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전세입자가 보일러가고장났다면 주인에게고쳐달라해도되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별비용을 들이지않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 소모품, 거전지 교체, 전등교체, 변기커버교체, 샤워호스.헤드교체 등은 임차인이 비용부담을 합니다.계약서특약사항으로 임차인이 비용부담하도록 할 수 있고, 이 외 주요 시설구성부분의 하자로 누수, 벽갈라짐, 배수관 막힘, 보일러수리및교체, 변기교체 등은 임대인이 비용부담을 합니다.
경제 / 부동산
23.04.26
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임대인의 갱신거절요구권 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세입자 있는 주택 매매시 임차인이 계약만료 6~2개월 전에 계약갱신요구귄을 행사하였고해당 주택이 매매 되어 임대인이 바뀔경우 계약만료 6~2개월 전이라면 새임대인 및 직계존비속이 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다. 2022년 12월 법원 판례에서 이와같이 명시했고 임대인의 거주권을 보호하는 취지입니다.
경제 / 부동산
23.04.26
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전세 세입자가 계약서상 잔금일 이전에 이사 온다고 요청시 상황이 안되서 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인에게 사정을 미리 알려주는게 좋을 듯합니다. 그래야지 24,25일 이사계획을 한 임차인이 생각하고 준비할 시간을 가질 겁니다. 원만하게 협의하기 바라겠습니다.*잔금일 31일로 계약서상에 작성 했고 임차인이 31일에 잔금을 치를 수 없을 경우 임대인(본인)이 계약취소를 원한다면 임대인은 카톡이나 문자, 내용증명으로 일주일이나 보름, 한달 정도의 시간적 여유를 주어 특정날짜까지 잔금을 지급하지 않을 경우 계약취소 된다고 알려야 합니다. 먼저 임차인이게 시간적 여유와 지급을 알려야 지 계약을 취소할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.26
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