전문가 프로필

답변 내역

전세반환보증보험 가입을 위해 임대인 동의가 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험 가입은 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 임차인이 가입신청을 하여 보증보험 가입조건에 해당된다면 가입하고 임차인이 보증료를 부담합니다.보증대상 주택은 단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 해당됩니다.※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.전세사기가 많이 발생하면서 바뀐것이 있습니다. 전세가율이 매매가의 90% 밑이어야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.26
0
0

전세계약 종료후 계약서 특약에 따른 원상복구금액 의견 부탁드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 청소비용은 임차인이 청소를 해놓고 가지 않을 경우 임대인이 10만원을 청구한다라고 해놓았기때문에 짐을 다 빼고 깨끗한 상태로 해놓는다면 10만원을 부담하지 않아도 됩니다.에어컨 날개부분은 본인의 과실이기때문에 수리 또는 교체비용을 부담해야합니다.인덕션 후드 안쪽 기름때는 사용하다보면 기름때가 끼는 것으로 기름이 안 낄 수가 없습니다.이부분은 비용부담하지 않아도됩니다. 임대인이 다음 임차인을 위해 청소를 할 때 청소해야하는 부분입니다.서랍장의 경우 임대인이 비용청구를 할 수 있는 부분입니다.임대인과 원만하게 해결하길바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.26
0
0

2주택 매매시 양도세 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세는 첫번째 주택을 매수 하고 1년 뒤 두번째 주택을 매수해야 하고 두번째 주택 매수하고 3년 이내 첫번째 주택을 매도해야지 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세를 적용 받습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

빌라나 오피스텔을 위주로 전세사기가 발생한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔 또는 신축빌라의 경우 임차인 (주로 전세계약)을 구하고 그 직후 임대인이 변경됩니다. 변경된 임대인이 민간임대주택에 관한특별법상 임대사업자 또는 법인에 해당됩니다. 새임대인이 불법브로커로부터 수수료를 받고 명의만 대여한 경우가 많습니다. 등기부를 확인해보면 매매대금이 전세보증금과 동일하거나 비슷한 수준입니다. 임대사업자의 경우 전세보증보험 가입이 의무이지만 이런 저런핑계로 보증보험가입을 미루어 가입을 하지 않습니다. 그리고 등기부를 확인하면 압류나, 가등기권 설정 등 변동사항이 발생하고 미납세금이 있습니다. 계약만료 시점이 되면 임차인은 임대인과 연락이 잘 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

새로 이사가는 집의 전세계약금을 내기 위해 지금 살고 있는 집의 전세금의 일부를 미리 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 전 계약해지라면 임대인은 질문대로 미리 보증금 중 일부를 돌려주지 않습니다. 계약 종료로 이사를 가는 상황이라면 임대인이 보증금 중 일부를 돌려줄 수 있습니다. 보통 계약종료 시 임대인이 보증금 전부를 임차인에게 반환해야 합니다. 현재 계약 상황과 임대인의 상황에 따라 가능할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

혹시 토지 거래시 부동산 중개수수료 요율을 어느 정도 받으시나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지의 경우 상한요율이 0.9%입니다. 부동산과 협의해서 0.9% 이내로 협의하여 조정가능 합니다. 딱 어디까지 조정가능한 것은 없습니다.토지양도 시 양도소득세를 부과할 때 부동산중개수수료를 필요경비로 포함되어 양도소득세를 절감할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

전세계약종료시 임차인이 원상복구 비용을 내야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료로 이사를 나가야 되는 경우 처음 입주할 당시의 상태와 똑같이 청소를 한다면 임대인이 아무말을 하지 않을 겁니다. 임차인이 짐을 다 옮긴 후 쓰레기, 먼지청소 등 더럽거나 지저분하지 않아 보이는 정도로만 청소를 간단하게 하면 됩니다. 벽지의 경우 노후화에 따른 변색(장롱 뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 색바랜 벽지, 자연스러운 변색 등)은 임차인이 원상복구에 대한 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 장판의 경우 자연스러운 생활 기스, 생활찍힘, 마모, 변색도 임차인이 원상복구에 대한 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 임대인은 마음에 들지 않을 경우 사소한 것 하나하나 임차인에게 비용을 부담시키려고 합니다. 이럴 경우 임대인과 말다툼에 이어 감정싸움까지 갈 수도 있습니다. 원만하게 잘 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

전세 계약하면서 계약금을 냈는데 대출이 되지 않을때 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세대출을 이용할 경우 계약서 특약사항에 임차인이 전세대출이 되지 않을 경우 계약을 취소할 수 있고 임대인은 계약금을 반환한다 라는 문구를 작성합니다. 이와 같은 특약사항이 없다면 임대인은 계약금을 반환하지 않으려고 할 겁니다. (해약금으로써의 임차인의 사정으로 계약파기 시 임차인은 계약금포기) 간혹 마음씨 좋은 임대인은 반환을 할 수도 있습니다. 임대인을 최대한 설득하여 협의를 하는 것이 가장 최선의 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

깡통전세 와 갭투자 두 용어에 대하여 알려주시면 좋겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 것을 말합니다. 저금리 때 적은 비용으로 부동산 자산을 확보하는 것십니다. 예를 들어 주택 매매가와 전세가의 차액이 작은 집을 고른 후 전세 세입자를 구해 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입해 시세차익을 노리는 것입니다. 집값 상승기에 적은 돈으로 주택을 매입하고 되팔 때 높은 차익을 노릴 수 있지만 단기성인 만큼 갑자기 부동산경기가 안 좋아 져서 집값이 하락하면 투자한 돈도 잃고 심하면 파산에 이를 만큼 위험부담이 큽니다. 전세는 3억 7천만원, 매매가 4억짜리 아파트를 3천만원만 투자해서 매수합니다. 그리고 단기간에 5억으로 매도를 합니다. 이러면 1억원의 차익으로 돈을 벌게 됩니다. 기존 세입자의 전세보증금이 주택매매가 또는 주택매매가_대출금을 초과한 상태로 경매로 넘어가게 되어 전세보증금을 못 받을 수 있는 상황이 빈 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라고도 합니다. 보통 집주인이 갭투자목적으로 투자를 한 후 실패를 하게 되면 세입자에게 피해를 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0

자취방 계약만료 전에 미리자취방 이사에 대해서?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이중계약은 아닙니다.이전 월세집에서 계약만료로 보증금 받기 전 이사를 해야 한다면 짐 일부를 이전 방에 놓아두고 이사를 하고 새집에 전입신고를 하지 않습니다. 이전 원룸에 대항력을 잃지 않기 위함입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
0
0