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원룸 재계약 작성 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본계약서 특약사항에 본질문 내용대로 작성했다면 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이므로 유효하지 않은 약정입니다. 처음에 전입신고했고와 거주를 하고 있기 때문에 대항력을 유지하고 있는 것이고 다시 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 최우선변제권도 있습니다. 확정일자는 보증금 변동이 없다면 다시 받지 않아도 됩니다. 처음에 받은 확정일자효력이 그대로 유지합니다. 보증금 인상이 있다면 확정일자를 받으셔야합니다. 처음에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 보증금 인상분만큼 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세로 살고 있는 집에 주방쪽 수도벨브 고장시에 세입자가 고치는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수도꼭지의 경우 임차인이 별비용을 들이지 않고 스스로 교체할 수 있는 부분으로 임차인이 비용부담하여 교체할 수도 있지만 노후화에 따른 고장으로 임대인이 비용부담합니다. 보통 임대인이 대부분 비용부담하여 교체를 해줍니다.별비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 소모품, 건전지교체, 전등교체, 변기커버교체, 샤워호스.헤드교체 등은 임차인이 비용 부담합니다.그 외 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 보일러 수리 및 교체, 변기교체, 벽갈라징, 누수 등이 이에 해당합니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세로 들어갔을때 들어야하는보험 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 후 전입신고와 확정일자를 받으면 됩니다. 전입신고와 거주(이사)를 하게 되면 대항대항력을 가집니다. 대항력는 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 매매로 임대인이 바뀐다면 새임대인이 나가라고 한다면 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약만료시 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 경매시 소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 말소기준권리보다 선순위일 경우 배당신청을 하여 배당을 받을 수 있거나 대항력으로 계속 거주다하다가 계약만료시 보증금을 받을 수도 있습니다. 두 가지 중 선택을 하면 됩니다.그리고 대항력과 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권은 경매시 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.얼마까지 보호되는 것은 상황에 따라 다릅니다. 최우선변제금은 말소기준날짜와 지역에 따라 다르고, 나머지금액에서 보증금을 배당받을 수 있거나 일부만 배당받을 수 있거나 모두 못 받을 수도 있습니다.보험은 보증보험하나로 가입조건이 된다면 보증보험에 가입하면 됩니다. 부동산에서 작성한 계약서로 확정일자를 받은 계약서여야 합니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약연장에 대해 의사통보하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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상가 임차인에 대한 권리금 주장 문의 사항드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 권리금에 대해 인정하지 않는다라고 작성한 내용은 강행규정을 임차인에게 불리한 약정은 유효하지 않습니다. 상가임대차보호법 제15조에 기재된 동법에 규정된 사항에 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세계약 만료 시에 언제까지. 미리 재계약을 고지해야 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전 임차인 또는 임대인이 계약에 대해 의사통보를 하면 됩니다. 변경되는 계약조건에 대해 협의하면 됩니다.의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)에 임대인과 임차인 모두 의사통보를 하지 않는다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일하게 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세보증금 있는 집 경매로 낙찰받았을 때 이전 전세보증금은 어떻게 처리해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 집을 팔아도 오히려 낙찰 금액이 전세 보증금보다 낮아 돈을 얼마 돌려받지 못하는 경우도 많이 나오고 있습니다. 특히 지금처럼 집값 하락기엔 그런 경우가 많다라고 볼수 있습니다. 또한 전세 세입자가 있는 경우 응찰하려는 사람이 별로 없어 유할되면서 낙찰금액이 깎이기도 합니다. 유찰될 때마다 최초 감정평가 금액의 약 20%씩 낮춰 낙찰을 받습니다. 그런 상황때문에 임차인이 직접 낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다. 일반 경매하는 방식으로 경매에 참여하여 낙찰을 받으면 됩니다.입찰일과 시간이 정해지면 법원에 가서 입찰을 합니다. 입찰 봉투와 기입 입찰표에 사건 번호, 물건 번호, 입찰자, 입찰가격, 보증금액 등을 적고 도장을 찍은 뒤 입찰보증금을 넣고 동봉해 제출하면 입찰에 참여가능 합니다. 만약 본이인 등기부 권리순위상 1순위일 경우 본인 보증금을 상계처리하여 받을 수 있습니다. 하지만 상계처리가 가능한 액수는 임차인의 보증금 전부가 아닌 낙찰 후 돌려받게 될 전세보증금이 됩니다. 낙찰금에서 배당순의 별로 배당이 되고 남은 금액에서 본인 보증금을 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있거나 못 받을 수도 있습니다.은행은 낙찰금에서 대출금을 변제 받고 대출금 일부를 변제 못 받을 경우 이전 임대인에게 소송을 통해 받아 냅니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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묵시적 계약 갱신이라는건 어떤상태를 말하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 이전 계약과 동일한 계약조건으로 계약이 진행됩니다. 임대인이 의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)에 의사통보를 하지 않고 묵시적 갱신이 중에 임대인 실거주를 이유로 나가라고 한다면 임차인은 계약만료일에 이사를 가야 하고 다음 계약갱신을 못 합니다. 임차인이 더 거주하기를 원하여 계약갱신요구권을 행사했을 때 임대인은 다음과 같은 경우가 아니라면 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 없습니다. *차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 *임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우*서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우*임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우*임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우*임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우* 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우* 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우* 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우*임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우*그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.04.14
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전세 계약중인데 궁금한게있어요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 영수증에 육하원칙으로 3,600만원 대해 작성하여 도장찍어서 임대인과 본인이 교부하면 될 것같습니다. 아니면 계약서 특약사항에 작성하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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월세금이 안들어오면 보증금에서 언제부터 차감할 수 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특정한 시점은 없습니다. 계약이 만료되고 보증금을 반환 할 때 연체된 금액만큼을 빼고 반환하며 됩니다. 계약만료 전 월세 연체에 대해 의사통보를 하기바랍니다. *임차인이 월세를 연체할 경우 2기차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 주장할 수 있습니다. 내용증명으로 연체사실을 상세하게 작성하고 계약해지할 수 있다고 도 작성하여 강력하게 의사표현을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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집주인 몰래 임차인이 상가를 내 놓고 계약하러 오라고하는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 임대인에게 먼저 아무통보없이 갑자기 새임차인을 구해서 황당할겁니다. 순서가 임대인에게 먼저 통보를 해야되는게 맞습니다. 임차인입장에서는 잘 모르고 새임차인을 구했을 수도 있습니다. 임차인이 장사가 안 되는데 때마침 새임차인이 있어 빨리 인도하고 싶었을 수도 있습니다.본인(임대인)이 정말 마음에 들지않으면 새임차인과의 계약을 거부하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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