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일시적 1가구 2주택 비과세 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세요건은1번 주택을 취득하고 1년 후에 2번 주택을 취득해야합니다. 그리고 2번 주택을 취득하고 3년 이내 1번 주택을 매도해야지 비과세가 됩니다.
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23.03.24
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전세 자동연장 후 재자동연장 시 확정일자 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신(자동연장)은 횟수제한이 없고 법으로도 횟수를 정해두지 않았습니다. 그래서 계속 거주하시면 됩니다.묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 보증금이그대로입니다. 그래서 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 처음 받았던 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.*등기부에 가압류 날짜를 확인해보고 본인의 전입신고와 확정일자날짜가 앞서있으면 권리순위상 본인이 우선순위로 경매에 넘어가더라도 크게 걱정하지 않아도 됩니다.*계약갱신요구권 행사를 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.첫계약(2년) + 계약갱신(2년) 총4년첫계약(2년) + 묵시적갱신(제한없음) +계약갱신(2년) 총○년 을 거주 할 수 있습니다.계약갱신을 1회했더라도 또 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행합니다. 그래서 5%를 초과하는 임대료를 인상할 수 있습니다.
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23.03.24
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제 명의로 된 땅을 어떻게 알아보나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인 인증을 통한 내 명의의 부동산(토지, 건물, 아파트, 주택 등) 을 찾아볼 수 있는 곳이 있습니다. 국토교통부에서 운영하는 국가공간정보포털 이라는 사이트에서 가능합니다. 상단 열람공간 메뉴에 내토지찾기서비스에 들어가면 됩니다.
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23.03.23
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월세 최우선 변제 관련 보증보험이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+이사(거주)) 있는 소액임차인에 해당하는 경우 경매로 넘어가게 된다면 가장 먼저 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 보증금 3,400만원이더라도 전세보증보험 가입조건에 해당한다면 가입할 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우 최우선변제금으로 얼마를 받을 수 있는 지 확인 후에 전세보증보험 가입을 생각해보시는 것이 어떨까요
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23.03.23
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전세 세입자가 이사 나가는날 주인 꼭 가야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 이사가는 날 임대인이 전세집을 확인하고 전제보증금을 반환해야 합니다. 임차인의 임차목적물반환과 임대인의 보증금반환은 동시이행관계입니다. 임차인이 이사를 나가고 바로 임대인이 전세집을 확인 하는 것이 가장 적합하겠지만 서로 협의하여 당일 밤까지는 반환해야 합니다. 임대인이 가스비 수도세 관리비 확인 가능합니다. 임차인에게 사정을 이야기하고 잘 협의하기 바랍니다.
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23.03.23
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안심전세앱상 정보가 얼마나 정확한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.메인화면에 진입해 왼쪽 상단 '안심전세 진단·상담' 탭을눌러 '임차주택, 안심전세로 안전하게’ 배너를 클릭하면,시세조회 & 위험성 진단 ▲전세계약 셀프테스트 ▲집주인 조회 ▲전세보증 가입신청 ▲1:1 법률상담 등의 기능을 담은 안심전세 앱을 활용할 수 있습니다.먼저 시세조회 & 위험성 진단 탭을 눌러 구하려는 집 주소를 입력 후 진단하기로 들어가면, 적정 전세 보증금을파악할 수 있습니다. 그간 시세 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50세대 미만 소형 아파트 시세(수도권)를 볼 수 있다는 점에서 유용합니다. 집주인이 빚을 져 집이 경매로 넘어갈 경우, 얼마나 손해를 보게 되는지 예상치도 제공합니다.집주인 조회 탭을 누르면, 집주인이 보증보험에 가입할수 있는지, 보증금을 돌려주지 않았던 보증사고 이력은없는지 등을 확인할 수 있다. 다만 해당 정보를 보려면,집주인이 직접 본인 휴대폰에서 정보를 먼저 조회한 후나타나는 내역을 제시해야 세입자가 확인할 수 있습니다. 당초 집주인의 동의 없이 세입자가 정보를 조회하도록 앱을 개발하려 했지만, 집주인의 동의 없는 조회는 국회에서 법을 바꿔야 가능합니다.국토부는 오는 7월 안심전세 앱을 업그레이드한 안심전세 앱 2.0 버전을 출시하겠다고 밝혔습니다. 앱2.0에는 시세 제공 범위가 확대됩니다. 기존 수도권 연립과 다세대·50세대 미만 소형 아파트 시세뿐만 아니라 광역시연립과 다세대·50세대 미만 소형 아파트 시세 정보도 조회할 수 있고, 오피스텔 시세 정보도 포함됩니다.또 집주인이 직접 조회해 보여줘야 했던 임대인 정보를조금 더 간편하게 확인할 수 있게 됩니다. 임차인이 정보조회 권한을 요청하면, 임대인에 푸시 형태로 알람이 가고 임대인이 동의하면 임차인의 앱 화면에서 관련 정보가 제시되는 방식입니다. 이 밖에 열람 주택의 등기부를 보증신청서류로 자동 편입하고, 등록임대 보증 미가입 사유와 SGI 임대보증 정보도 제공합니다.
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23.03.23
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상가 세입자가 3개월전부터 비워달라고 말을 했는데 들은적없다고 암묵적 갱신이라고하는데 어떻게해야하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원칙적으로 임대차 계약기간은 임대인과 임차인의 협의에 의해 자율적으로 정할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 계정으로 인해 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 명시하고 있습니다.(상임 법 제15조) 즉, 상가건물 임대차보호법 상의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 조항은 강행규정이기 때문에 "상임법 제10조에 해당하는 사유"를 제외하고는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 그래서 새임차인과 임대인 양당사자간에 합의하여 1년의 임대차계약후 재 갱신을 할수 없다는 약정은 임차인에게 불리한 내용으로 상가건물임대차보호법에 따라 효력이 없습니다.임차인을 이사보낼 수 있는 방법은 임차인에게 적절한 보상을 하는 수밖에 없습니다.임차인의 계약갱신요구권 행사에 임대인이 거절 할 수 있는 경우는 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 입주한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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23.03.23
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아파트실거주2년거주요건이삭제되어다는데 사실인지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 규제완화를 추진하고 있지만 법이나 시행령 개정이 완료되지 않는 것들이 많아 실수요자들 사이에 혼선이 일어나고 있습니다. 주택법 개정안 아직 발의되지 않았습니다.상반기 안에 처리한다는 입장이지만 아직 법안 제출도 마치지 않았습니다. 법안 발의 이후에도 본회의 통과까지는 진통이 예상됩니다.법안 통과를 위해서는 국회 의석 과반을 차지한 여당의 찬성이 필요하기 때문입니다.소급 적용된다고 밝혔지만 아직 시행된 것은 아니기 때문에 주의가 요구됩니다.
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23.03.23
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전월세 계약기간 내에 위반할 경우 어떻게 되는지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세가 2달치에 달하는 월세가 연체된다면 임대차계약 해지가 가능합니다. 월세연체 때문에 임대차 계약을 해지한다는 내용의 내용증명, 문자, 이메일 무엇이든 임차인에게 도달하도록만 하시면 됩니다. 그리고 임대차 계약 해지 이후 보증금에서 미납 월세 공제한 뒤에 남은 금원을 임차인이 가져갈 수 있도록 준비해 놓고, 임차인에게 알려주면, 임차인에게 집에서 나가라(소위 명도)는 취지의 판결을 받을 조건이 됩니다.이 후 지급명령을 해도 되고, 바로 명도소송을 하셔도 됩니다.도중에 밀린 월차임을 지급한다고 해도 이미 임대차 계약이 해지되었기 때문에 소송이 중단되는 일은 없습니다.
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23.03.23
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근저당권설정과 전세권설정의 차이점 및 절차가 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권은 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 '일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것이 '근저당권'인 것입니다. '일정한도'는 '채권최고액'이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권 금액의 120~130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라저당권을 계속 새로 설정해주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.쉽게 말해 건물주인이 은행으로부터 건물을담보로 대출을 실행하고 등기부에 근저당권설정등기를 합니다. 그리고 실제 대출금보다 120~130%높은 금액을 설정하는데 이는 등기부에 채권최고액으로 확인할 수 있습니다.전세권설정은 보통 임차인이 임대차계약기간 중 예기치못한 상황이 발생할 때 보증금을 보호하기위해 등기를 합니다. 임대인의 동의를 구해야되고 비용이 발생하는데 보통 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다.임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 경매신청이 가능합니다. 전세권설정은 건물에 대햐서만 설정하기때문에 건물부분의 낙찰대금에서 보증금이 변제됩니다.(집합건물(아파트)의 경우 토지와 건물 부분에서 다 변제됨)
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