답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권은 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 '일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것이 '근저당권'인 것입니다. '일정한도'는 '채권최고액'이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권 금액의 120~130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라저당권을 계속 새로 설정해주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.쉽게 말해 건물주인이 은행으로부터 건물을담보로 대출을 실행하고 등기부에 근저당권설정등기를 합니다. 그리고 실제 대출금보다 120~130%높은 금액을 설정하는데 이는 등기부에 채권최고액으로 확인할 수 있습니다.전세권설정은 보통 임차인이 임대차계약기간 중 예기치못한 상황이 발생할 때 보증금을 보호하기위해 등기를 합니다. 임대인의 동의를 구해야되고 비용이 발생하는데 보통 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다.임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 경매신청이 가능합니다. 전세권설정은 건물에 대햐서만 설정하기때문에 건물부분의 낙찰대금에서 보증금이 변제됩니다.(집합건물(아파트)의 경우 토지와 건물 부분에서 다 변제됨)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있는 소액임차인이라면 최우선변제액 배당조건에 해당되는지 확인하고, 낙찰금액에서 가장먼저 배당을 받을수 있습니다.납부해야 하는 것이 맞습니다만, 실무에서는 납부하지 않는 것이 보통입니다.추후, 전소유자인 임대인이 체납월세에 대해 청구할 가능성 또한 존재합니다만, 일단은 월세를 납부하지 마시고 만약 추후 전소유자가 청구할 경우 일괄정산이나 절충하는 방법도 실무에서는 가능한 사항입니다.월세의 납부 당사자는 당연히 전소유자인 임대인입니다.그리고 아니면 채권자중에 특히 금융권에서는 원금및체납이자를 충족하기 위해 현재 점유중인 임차인을 상대로 월세체납 여부를 확인작업에 들어갑니다.임료체불이 확인 될때는 임차인의 배당금에 대하여 지불금지신청서을 법원에 신청하고.해결될때까지 임차인의 지불 배당금은 보류상태가 됩니다. 임대료에 대해 연체한 사실이 없다는 은행통장사본을 송금사실을 법원에 제출하면 지체없이 배당이 실행됩니다.임대료에 대하여 임대인만 권리가 있는것이 아니고 채권자도 권리를 행사할 수 있는 범위가 확보되어, 법원에서도 이해관계인으로서 증명이 되면 임대료에 대해 권리를 행사할 수 있기때문에 배당지급에 대해 차질이 없으시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적전용면적이란, 위 이미지에서 볼 수 있듯이 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 공간을 말합니다.• 즉, 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방,거실, 주방, 개인(세대) 현관 등의 면적을 말합니다.베란다(발코니) 부분은 전용면적에서 제외가 됩니다.공용면적공용면적이란, 아파트 면적 중에 여러 사람이 함께 사용하는 면적을 공용면적이라고 합니다. 공용면적은 크게'주거공용면적'과 '기타 공용면적'으로 나누어지게 됩니다.1. 주거공용면적주거공용면적이란, 아파트 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거와 직접적으로 관련되는 공용면적을 말합니다.2. 기타 공용면적(주거 외 공용면적)기타공용면적이란, 관리실, 노인정, 놀이터, 독서실, 지하 등 주거와는 직접적으로 관련이 없는 공용면적을 말합니다.• 주차장 면적은 공용면적과 별도의 면적이지만 넓은 의미에서 기타 공용면적에 포함시키기도 합니다.공급면적공급면적은 "전용면적 + 주거공용면적"을 합한 면적을말합니다. 2009년 4월 1일 이후부터는 아파트공급면적을 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적인 "전용면적"으로만 표시해야 합니다.• 따라서, 요즘 아파트 분양광고들은 모두 59㎡ 또는84㎡ 등으로 표시하고 있는 것입니다.• 59㎡는 과거 24~26평형을, 84㎡는 과거 31~34평형을 가리킵니다.• 우리들이 평소에 아파트 평수를 말할 때 많이 사용하고 있는 "24평형", "33평형"등은 "공급면적"을말하는 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매 전 의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)임차인이 전임대인에게 계약갱신요구권을 행사했더라도 매매 후 매도인(새 임대인)이 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요권 행사를 거절할 수 있습니다.최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘은 계좌이체을 합니다. 이체한도가 있다면 잔금일 전에 은행을 방문하여 이체한도를 풀어서 잔금일에 매도인에게 계좌이체를 하면 됩니다.만약 현금이나 수표를 전해 준다면 잔금을 현금 또는 수표로 교부했다는 영수증을 작성하여 보관해두어야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 세금체납에 대한 정보를 확인하기 위해 현재는 임대인의 동의가 필요합니다.4월 1일부터는 임대인의 동의가 필요없이 본인 신분증과 임대차계약서를 지참하여 세무서(전국어디든상관없음)를 방문하여 임대인의 미납세금 현황을 알 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.안타깝게도 대출 80%까지는 안 나옵니다.LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%입니다.쉽게 말해서 LTV 기준으로는 최대한도인 5억 원까지 받으려면, 약 7억 원 초반대 주택까지만 구입할 수있다고 생각하면 쉽습니다..아파트는 70%, 기타 주택은 65% 지만, 조정 지역에 해당할 경우 아파트 60%, 기타주택 55%입니다.시세 평가 방법은 KB부동산 시세 정보의 일반 시세 정보의 하한 평균가와 상한 평균가를 산술가 우선시되며, 해당 시세가 없으면 한국부동산원평균가(부동산테크) 평균한 값을 적용합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택말 그대로 여러 가구가 하나의 집에 모여 거주하는 형태를 의미합니다. 즉, 집이 하나이기 때문에 건물 혹은집에 대한 소유권을 갖는 사람은 1명인 것인데요. 이때문에 구분 등기가 불가능하며 여러 가구가 함께 사는중이라 하더라도 건물주는 집을 한 채 보유하고 있는것이 됩니다. 또한 건축 규정상 다가구의 경우 주거 공간이 3층보다 높게 지어지는 것은 불가능하며 19세대이하만 거주가 가능하도록 되어 있습니다.다세대주택공동주택의 형태를 하고 있는 건물을 의미하며 일반적인 매매, 임대, 임차가 이루어지는 아파트, 빌라, 오피스텔 등이 해당합니다. 한 건물 내에 다양한 가구가 살수 있도록 되어 있으며 구분 등기가 가능하다는 특성이있는데요. 즉, 하나의 건물에 다양한 세대가 거주하며각 호수별로 매매가 가능한 건물인 것입니다. 때문에건물이 하나라 하더라도 다가구 다세대 차이에 의해 소유자는 여러 명일 수 있게 됩니다.뿐만 아니라 전, 월세 세입자라면 주택임대차보호법을통한 보호 및 전세 보증보험 가입과 같은 다양한 보호를 받기 위해서 다가구 다세대 차이를 인지하고 이를파악하여야 합니다. 만일 다가구 주택이라면 전입신고시 호실을 기재하지 않아도 되지만 다세대 주택인 경우호실까지 기재하여야 임대차 보호법을 통한 보호가 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 원상복구나 훼속에 대한 문구가 있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.특약사항에 별도로 작성하지 않았다면 임차인과 임대인 의견이 달라 조율하기 힘들 수 있습니다. 반려동물의 털이 틈새 끼어 있으면 청소하기 어려울 수 있습니다. 임대인의 성향에 따라 반려동물로 인한 청소하기 어려운 부분은 청소비를 요구할 수도 있습니다. 확실한 임차인의 잘 못으로 바닥이 패인거라면 임대인이 보상해달라고 하면 해줄 수 밖에 없습니다. 임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부의 공동주택가격 공시가격 하락이 주택시장 가격의 안정화를 위한 것이기 보다 경기침체에 따른 서민들의 생활안정을 위함이 더 커보입니다.집값이 급락하는데 높아진 보유세 부담에 대한 국민들의 불만이 있었습니다. 가뜩이나 집값 하락으로 주택보유자들의 고통이 큰데, 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보입니다.공시가격 하락으로 건강보험료(지역가입자) 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수당 금액(208.4원/점)을 곱해 산정돼 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망이다. 그리고 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망입니다.