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전세계약 할때 계약금은 10%내야하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금, 중도금, 잔금 비율은 법의 정해놓지 않았습니다. 예전부터 해오던 비율이 관례가 되어 지금까지도 이행하고 있습니다.보통은 계약금 5~10%로 지급합니다.
경제 / 부동산
23.03.11
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업무용 오피스텔 묵시적 갱신 해지 효력발생일이 언제 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 해지효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.03.11
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전세계약이 끝나가는데 세입자가 전세금을 낮춰서 제계약하고자 연락이...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시(2년 마다) 임대인이 임대료 인상, 임차인의 임대료 인하를 청구할 수 있습니다.임대료 인상, 인하 시 5%를 초과 할 수 없습니다.아파트의 경우 전세시세가 많이 떨어져서 주변시세에 맞추어 인하하면 됩니다.그 외 전세의 경우 주변시세를 확인하여 보증금을 조절하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.03.11
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부동산 월세 계약후 입주거절 하면 돈 돌려받을 수...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 35만원(또는 +배액)으로 소송으로 가기에는 시간적으로 비용적으로 효율성이 떨어지기에 임대인과 협의하에 해결하는 게 좋습니다.임대인이 수리를 해주지 않아 본인이 거주할 수 없는 상태가 되었다면 강력하게 배액배상을 요청하겠지만 임대인이 수리를 해주는데 시간이 걸릴 것같아 양해를 구하는 것이라면 서로서로 좋게 끝내는게 좋을 듯 합니다.2.계약서를 작성했고 중개보수를 지급하지 않았을 경우 중개사가 중개보수요청 한다면 협의하여 줘야하지만 금액이 적어 중개인이 요청을 안 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.11
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월세 부동산 수수료 또 내야하나요?..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2023년 6월1일 부터 보증금6,000만원 초과 또늘 월세 30만원 초과하는 새로운 계약 또는 갱신계약을 체결할 경우 가까운주민센터나 인터넷에서 전월세신고를 해야합니다. 의무이기때문에 일정금액 초과하는 경우 신고를 안 할시 임대인은 과태료를 부과하게 됩니다.전월세신고를 하는 경우 자동으로 확정일자를 부여합니다. 전입신고는 따로 해야하며 갱신계약의 경우 처음 전입신고했을 경우 다시 하지않아도 됩니다. 그리고 갱신계약서를 부동산에가서 임대인임차인 합쳐서 대필료를 지불하여 작성할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.11
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전세계약갱신 청구권이란 무엇이고 구체적으로 어떻게 사사용하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전 임차인은 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 하면됩니다. 카톡이나 문자로 약식계약을 대화로 주고받아 계약조건 변동이 없다면 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 충분히 증거로 사용할 수 있습니다. 또는 내용증명 우편을 송달해도 됩니다. 계약 조건의 변동이 없다면 내용에 약식으로 계약내용을 작성하면 됩니다.계약조건이 그대로라면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약조건 변동이 있다면 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 되고, 부동산에 대필료를 지불하여 계약서를 작성하면 됩니다.다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).
경제 / 부동산
23.03.11
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전세자금 반환 대출은 어떻게 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.□(대출한도)최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.ㅇ (LTV) 최대 70% (생애최초 주택구입자" 80%) 내에서만 취급됩니다.•非아파트(연립·다세대 단독주택)는 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감(단, 실수요자 요건(주택가격 8억원 소득 9천만원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제)차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우**ㅇ (DTI) 최대 60% 내에서만 대출이 취급됩니다. (단, DSR 미적용)•규제지역의 경우 10%p 차감(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)<특례보금자리론 LTV·DTI 적용안>규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당LTV아파트 70%기타주택 60%DTI 60%규제지역LTV아파트 60%기타주택 55%DTI 50%*단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별 주택유형별 구분 없이 LTV 80%/DTI 60% 일괄 적용정확한사항은 은행에 문의바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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전세 세입자가 전세자금대출 상환을 못하는 경우 문제가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임차인이 전세대출 실행하면 은행이 바로 임대인에게 임차인이 지불한 계약금 외 나머지 금액을 송금합니다.그리고 계약만료되면 임대인은 임차인이 아닌 은행으로 처음 받았던 전세보증금을 송금해야합니다.임차인이 중간에 이자를 계속 연체한다면 은행은 임차인을 상대로 추심, 압류 등을 제재합니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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깡통전세란 정확히 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세라는 것은 매매 가격의 70% 전후에서 형성이 되는 경우가 많습니다.예를 들어 시세가 1억이라는 주택을 전세로 얻기 위해서는 집의 상태나 위치에 따라 달라지기는 하지만 통상적으로 6천만 원에서 8천만 원 사이에서 가장 많이 형성이 됩니다.그런데 주택의 시세가 1억인데 전세가가 1억 이상이 된다면 어떻게 될까요?보통 이렇게 주택의 시세보다 전세가가 높을 때를 깡통전세라고 합니다.전세 가격이 매매가를 넘어서면 많은 문제가 발생할 수 있습니다.깡통전세 사기를 많이 당하는 곳이 바로 빌라입니다.빌라는 아파트와 다르게 시세를 확인하기 어려워 전세금액을 시세보다 높게 받아 깡통전세를 만들어 세입자로 하여금 손해를 끼치게 하는 것입니다.또한 주택을 담보로 대출을 받은 금액이 전세금과 합한것보다 많을 경우 깡통전세가 되는 경우도 있습니다.예를 들어 시세가 1억 인 주택에 대출을 5천만 원 받고,전세가 6천만 원이라고 하면 대출과 전세금의 합이 시세를 넘어갑니다.그렇기 때문에 전세로 들어갈 때는 등기부등본에 있는 대출, 압류, 설정 등을 확인하여 금액을 파악해야 합니다.대출의 순위가 먼저라면 전세금을 돌려받지 못하기 때문입니다.깡통전세가 문제가 되는 이유는 임대차 기간이 종료되어전세금을 돌려받아야 하는데, 만약 주택이 경매로 이어질경우 낙찰가가 낮아지고, 그로 인해 전세금의 일부, 혹은최악의 경우 대부분을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도있습니다.그렇기 때문에 깡통전세를 조심해야 하는 것입니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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환산보증금 임대차보호법을 넘어선 상가에 임차인으로있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 상가임대차보호법 상 매년5%씩 인상할 수 있고 환산보증금 초과한다면 5%를 초과하여 인상할 수 있어요.임차인이 인상을 거절하더라도 임대인과 협의하여 인상하도록 국토부에서 권고합니다.2.임차인은 거부하고 임대인은 인상을 주장하여 협의가 되지 않는다면 협의하에 계약해지하는 수밖에 없습니다.※참고1. 적용되지 않는 규정① 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.-> 상가임대차보호법의 적용을 받는 경우에는 묵시적으로 갱신되는 임대차계약은 종전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장됩니다. 또한 임임대차계약을 해지할 수 있고 3개월 후 효력이 발생되지 차인은 언제든지만 환산보증금을 초과한 경우에는 묵시적 갱신이 되면 임대인 임차인 모두임대차계약의 해지를 할 수 있습니다.임대인은 임차인이 통보받은 날부터 6개월 후 효력 발생임차인은 임대인이 통보받은 날부터 1개월 후 효력이 발생합니다.② 임대료 5% 인상 제한을 받지 않습니다.→상가임대차 보호법의 적용을 받는 경우 계약 갱신 시5% 인상 제한을 받는데요상가임대차 보호법의 적용을 받지 않으면 그 제한이 없어지게 됩니다.임대인이 과도한 인상을 진행하는 경우에는 주변 상가들의 시세 또는 경제사정 등을 고려해서 협의를 하는 방법으로 진행해야 합니다.2. 적용되는 규정① 대항력은 인정받습니다>임대차 기간 도중에 임대인이 변경되더라도 대항력이인정되기 때문에 변경된 임대인에 대해서도 영업을 할 수 있는 권리를 인정 받을 수 있습니다.② 계약 갱신 요구권>환산보증금을 초과하더라도 10년 동안 임차권을 갱신 할 수 있습니다.③권리금->상가임대차 보호법에서는 임차인의 권리금 회수 보호규정을 두고 있는데요.동일하게 환산보증금을 초고 하더라도 임차인의 권리금회수 보호 규정을 적용받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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