답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반적으로 집주인, 즉 임대인은 계약이 만료되면 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 하지만, 전세보증금에 질권이 설정되어 있는 경우에는 질권설정액에 대해서는 임차인이 아닌 금융기관에 반환하여야 합니다. 그렇지 아니할 경우 금융기관에서 임대인에게 질권설정액에 대해 지급을 요청할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 이미 보증금을 반환하였다 하더라도 금융기관에 또다시 지급을 하여야 할 수 있습니다.사안의 경우 전세보증금 반환채권 3억 중 2억원에 대하여 병 은행의 질권이 설정되어 있으므로 갑은 3억원 중 2억원은 을이 아닌 병 은행에 변제해야 합니다. 그럼에도 불구하고 갑은 을에게 2억원을 주었고, 을이 이를 병 은행에 변제하지 않는 이상 갑은 병 은행에 질권이 설정된 채권의 채무자로서 2억원의 지급의무를 부담해야 합니다.한편, 질권이 설정된 전세보증금은 주택을 매매할 경우에도 문제될 수 있습니다. 왜냐하면 주택매매시 매수인은 매도인의 임대인 지위를 자동적으로 승계하기 때문에 질권에 대한 부담도 같이 승계하기 때문입니다. 따라서 주택의 매도인은 반드시 전세보증금 반환채권에 질권이 설정되어 있음을 알려야 하고, 매수인 역시 질권설정 여부를 확인하여 불의의 손해를 막도록 주의하여야 할 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전.월세 시 누수가 발생한 경우 임대인이 비용부담합니다.별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 것은 임차인이 비용을부담합니다.임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.예:누수, 벽갈라짐, 오래된 배관막힘, 보일러 수리 및 교체, 변기교체 등

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. “주택 임대차 계약 신고제”란 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다.주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다.신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고해야 합니다.위에도 불구하고 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하는 경우에는 공동으로 신고한 것으로 봅니다.부동산에서 계약서를 작성하는 경우 공인중개사가 전월세신고를 해도됩니다.주택 임대차 계약 신고는 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신고하거나 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로도 신고 가능합니다비용은 발생하지 않으며 자동적으로 확정일자도 부여받게 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지금이라도 전입신고를 하고 확정일자를 받기 바랍니다. 행정복지센터에서 전입신고를 받는데 별말없다면 그냥 넘어가면 되고 어떤 말이 나오면 사정(미리 생각해두기)이 있어서 전입신고 늦게하게 되었다고 하면 됩니다.추후에 어떤일이 일어날지 모르기때문에 대항력과 확정일자를 최대한 빨리 받아두는 것이좋습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대주택의 임대인은 보증보험가입이 의무이며 보증료는 임대인이 75%, 임차인은 25%를 부담합니다. 임차인이 가입하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1주택자가 주택매매 시 양도세 비과세입니다.12억 초과하는 주택의 경우 일반과세입니다.주택의 취득시점이 17년 8월2일 이전이냐, 이후이냐에 따라 거주요건에 따라,취득시점 이 17년 8월 2일 이전이면 : 2년 이상 보유 만 하면 비과세 가능취득시점이 17년 8월 3일 이후 : 2년이상 보유 + 2년이상 거주해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정 후 계약만료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임의경매를 실행하면 아파트를 제외하고는 건물부분에 전세권이 설정되어 건물부분에 대한 배당을 받을 수 있습니다.아파트에 전세권설정을 할 경우 토지와 건물부분에 효력을 미칩니다.대항력가지고와 확정일자를 받는 것은 토지와 건물부분에 효력이 모두 미칩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인이 계약조건에대한 별 말이 없었고 월세5만원이 인상 되었다면 이전계약과 동일한 계약기간으로 계약이 진행됩니다.주택임대차보호법 상 갱신계약 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지의 효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미리 월세로 거주할 아파트를 구했다면 새로 거주할 아파트의 임대인에게 이사시기를 현재 거주중인 아파트의 계약만료일로 하는 것으로 양해를 구해 협의 해보시기 바랍니다.미리 이사를 간다면 일부 짐은 놓고 이사를 가고 월세를 지불해야합니다.*계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여, 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 3개월 동안 새임차인을 구하지 못 하면 3개월 동인 월세를 지급해야해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주변에 상가가 형성되어 장사하기 좋은 곳일 경우 바닥권리금이 형성되어 있을 수 있습니다. 본인이 영업을 하다가 다른 새임차인이 인수 할 경우 처음 지불했던 권리금 금액을 생각하여 새임차인에게 권리금을 제시하면 됩니다.