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입주 청소시 파손관련 문의사항있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네.맞습니다. 청소업체의 과실이라면 청소업체에 비용을 청구하면 됩니다. (확실한 증거(이전사진)가 있다면 확실하게 주장할 수있고 청소업체에서도 발뺌을 못 합니다.)
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부동산
23.02.25
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세입자 주거 퇴실할때 청소는 어느정도 해놓고 가야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 입주할 당시 청소된 상태와 완전 똑같은 상태는 아니라도 쉽게 청소할 정도면 됩니다. 임차인의 ‘선관주의의무’임차인은 계약 종료로 목적물을 반환할 때까지 ‘선량한 관리자의 주의’로써 임차물을 보존해야 한다(민법 제374조). 임차인이 그렇지 않고 임대차 종료 시 부담하는 ‘목적물반환의무’(민법 제654조, 제615조)가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 이행불능이 임차인의 귀책사유로 생긴 것이 아님을 증명할 책임이 있다.
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부동산
23.02.25
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월세를 내지도 않고 나가지도 않는 세입자 짐을 어떻게 처리해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 월세연체에 이사도 가지않는다고 임대인이 이의적으로 임차인의 집에 들어가 짐을 처분하거나 밖에 두면 임차인에게 고소를 당할 수도 있습니다. 임차인은 계약기간 동안 사용 수익할 수 있는 의무와 권리를 가지게 되어 임차인의 동의 없이는 임차인 방에 못 들어갑니다.최대한 대화로 풀어보시고 안 되면 명도소송을 진행하기 바랍니다. 최소6개월이 걸리다는 단점이 있지만 적법한 강제집행 명령으로 임차인을 이사가게 할 수 있습니다.
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부동산
23.02.25
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상가 2년 계약했는데 1년 후 5프로 이내에서 월세 인상을 한다면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 다른 계약조건은 동일하고 월세만 인상된다면 기존 계약서에 계약기간과 월세만 수정해도 됩니다. 그리고 특약사항에 갱신계약이라는 문구와 수정했다라는 문구를 작성하면 됩니다.
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부동산
23.02.25
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요즘에 전세집이 잘 안빠지는 이유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 공급이 많이 이루어지면서 아파트 매매와 임대가 많이 증가했습니다. 아파트 소유자의 실거주보다 임대. 그 중 전세를 놓는 경우가 많습니다. 소유자가 아파트구입당시 대출을 받는 경우가 많아서 전세를 놓아서 임차인의 전세금으로 대출을 상환하는 경우가 많습니다.하지만 전세 매물이 너무 많다보니 선택 폭이 넓어진 임차인에게 유리한 상황이고 고금리로 인해 전세 대출을 받아 매달 이자를 지불하는 것보다 월세가 더 저렴할 수도 있습니다. 그리고 최근 빌라왕과 전세사기의 사건이 이슈가 된 이후 전세를 꺼리는이유도 있습니다.본인의 상황에 맞게 월세를 놓든 전세를 놓든 하면 됩니다.전세나 월세는 주택임대차보호법상 똑같이 적용합니다. 월세를 놓게 되면 매달 월세수익이 발생하는 장점이 있습니다. 전세를 놓을 경우 임대인이 대출이 있을 경우 전부상환이든 일부상환을 할 수 있는 장점이 있습니다.
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부동산
23.02.25
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경매나온 부동산이 낙찰 되었을 경우,배당금은 어떤순으로 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인의 최우선변제금(주택가액의 2분의 1범위 내에서만 최우선변제금으로 보장)이 1순위로 가장 먼저 배당 받습니다. 그리고 임대인의 국세체납금액이 2순위가 됩니다. 3순위는 근저당권설정을 한 은행이 배당을 받습니다. 4순위로 앞의 권리자의 배당금액을 다 빼고 남은 금액이 있고 본인이 배당받아야 할 금액이 있다면 배당을 받으면 됩니다.
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부동산
23.02.25
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부동산에서 공시지가는 어떻게 정해지는가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공동주택공시가격”이란 국토교통부장관이 공동주택에 대하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 가격을 말합니다.적정가격이라 함은 당해 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.
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부동산
23.02.24
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주택담보대출시 DSR, LTV, DTI 는 무엇이며 적용은 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.●LTV조정대상지역무주택(+처분조건부1주택)50%투기과열지구무주택(+처분조건부1주택)50%비규제지역70%매년 정책과 지역에 따라 LTV 비율이 달라지므로 꼼꼼하게 확인해봐야 하며, 현재 규제지역에서도 무주택 서민 실수요자의 경우 20%씩 가산된다.●DTI2023년을 기준으로 DTI는 규제지역(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)에서는40%, 조정대상지역은 50%의 규제를 받게 된다. DTI를 계산하는 방법은 아래와같다.●DSR2023년을 기준으로 DTI는 규제지역(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)에서는40%, 조정대상지역은 50%의 규제를 받게 된다. 2023년 기준으로 총대출액이 1억 원을 초과하면 DSR은 40% 규제가 적용된다.2023년에 많은 규제지역이 해제되고LTV와 DTI 비율이 높아지면서 주택 마련을 위한 자금 조달에 숨통이 트이긴 했다.하지만 DSR이 40%로 유지됨에 따라 결국 소득이 높아야만 고액 대출을 받을 수있다.
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23.02.24
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재개발 과정과 절차가 궁금하니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구역지정.이 단계에서 열악한 주거환경을 지닌 구역을 정비구역으로 지정하는데, 주체는 시장,자치시장, 자치도지사이며 기본계획 범위에서 정합니다.이 시기에서 비로소 개발 소문이 나게 됩니다. 이때에도 투자금은 그리 큰 단계는 아니지만 긴 시간 장기적으로 보고 투자를 해야합니다.추진위원회 구성.이 단계부터는 본격적으로 투자를 고려해야 합니다. 이때는 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 단계인데 토지등소유자 1/2 이상의 동의가 필요하며 시장, 군수 등의 승인을 받습니다.특히 투자 희망지역이 투기과열지구라면 늦어도 이쯤에서 투자를 꼭 하기 바랍니다. 일단 조합이 설립되고 난 후에 투자를 하게되면 현금청산 대상이 됩니다. 하지만 투기과열지구 외의 지역 또는 재개발이 진행되는 지역은 꼭 이 단계가 아닌 그이후에 투자를 해도 괜찮습니다. 조합설립 인가.이 단계는 재개발과 재건축의 동의 요건이다릅니다.재개발: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 토지소유자의 동의만약에 개발의지가 강력하고 조합원들이 관계가 원만하여 으쌰으쌰 단결이 잘 되는 곳이라면 이때 투자를 해도 좋습니다.그렇지만 이때 투자할 때 꼭 확인해야 할 점이 있습니다.추진위원회에서 조합설립 인가에 대한 각동의를 빠르고 쉽게 받기 위해서 사업비용(건축비용 또는 대여금이자 등)을 낮추고 일반분양가를 상대적으로 높게 책정하는 경우도 종종 있습니다.그러므로 조합설립총회에서 배부하는 안내책자를 구해서 꼼꼼히 살펴보고 주변에서개발이 진행되고 있는 단지와의 차이도 꼭비교해 보시기 바랍니다.시공사 선정.여기서는 실제 공사를 할 건설회사를 선정하게 됩니다. 보통 여러 건설회사들이 경쟁에 뛰어들지만입찰방식으로 결정하게 됩니다.이 단계에서 주의할 점은 시공사 선정 전후에 갑과 을이 바뀌게 된다는 점입니다.선정 전에는 조합이 갑이지만, 선정 후에는시공사가 갑이 되므로, 입찰전 경쟁 단계에서 제공하는 선심성 공약과 현실적 공약을잘 파악해야 하며, 추가공사부담금의 여부도 꼭 확인해야 합니다.사업시행인가.개발을 어떻게 진행하겠다는 밑그림의 사업시행계획서를 인가받는 단계입니다.물론 시장, 군수 등이 계획서를 받아서 진행할지 말지에 대해 결정합니다.이때는 비교적 구체적으로 계획이 나와서전체 몇 세대인지, 작은 평형의 세대는 몇이나 되는지, 임대주택은 얼마나 되는지 등 수익성을 예측해 볼 수 있는 단계입니다.그래서 투자자들이 많이 몰리기 시작하는단계이지요.특히 투기과열지구에서 재개발에 투자를 하려고 생각하신다면 이 단계에서 투자 여부를 꼭 타진하고 결정하셔야 합니다.즉, 투자의 마지막 시기인 것이죠.정부에서 2018년 1월 15일 이후부터 사업시행인가 단계 다음인 관리처분 인가 단계에서 투자하면 현금청산 대상으로 보기 때문입니다.조합원 분양신청.이 단계는 분양대상자에게 공지할 사항이있습니다.종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획 인가고시일 기준의 가격, 분양대상자별 분담금 추산액, 분양신청 기간 등을 분양신청을 받기 전인 이때에 알리게 됩니다.관리처분계획 인가.조합원 조건, 아파트 면적 등을 정하는 단계입니다.아파트를 분양받을 수 있는 조합원인지 여부를 결정하게 되고, 조건이 안 맞으면 현금으로 대신 받게 됩니다.운이 좋아 현금 대신 아파트를 받게 되더라도 내가 원하는 면적이 안될 수도 있습니다.그리고 두 명이 주택 또는 토지를 공동으로소유하고 있을 때는 1채만 받는다든지에 대한 결정이 이 단계에서 이루어집니다.중요한 건 이때에 사업성이 구체적으로 드러나게 됩니다.분담금이 얼마나 나올지, 임대주택이나 일반분양분이 어느 정도 있을지, 감정평가액은 얼마인지, 세입자에게 어느 정도나 보상이 되는지, 총공사비용, 기타 사업비 등을 상세하게 알 수 있는 단계입니다.그래서 이 단계에서 프리미엄이 많이 붙게됩니다. 하지만 일반분양금액은 아직 산정할 수 없습니다.일반분양 단계에서 시장상황이 어떻게 변동될지 아무도 모르기 때문입니다.그러니 투자하기 전에 관리처분계획 총회안내책자 및 조합에 문의를 해서 내용을 꼭따져봐야 합니다.이주 및 철거.공사를 본격적으로 시작하기 전에 기존에살고 있는 주민들이 이주를 하는 시기입니다.착공 및 일반분양.드디어 긴 시간의 많은 과정을 끝내고 공사에 들어가는 단계입니다.조합원 분양신청 단계에서 남은 세대를 일반인에게 분양을 하게 되는 것입니다.이때야 비로소 일반분양가격이 정해지고 전체 분양수입 등이 확정이 되므로 투자수익을 명확하게 알 수 있는 단계입니다.이때에는 투자를 결정하는 시기가 아니라내가 투자한 아파트의 수익성을 파악하고앞으로 계속 보유할지 아니면 팔아야 할지를 결정하는 시기입니다.준공 및 입주.준공이란 설계를 한대로 아파트가 잘 지어졌는지 확인을 하는 단계입니다.그러고 나서 입주를 하게 됩니다.이때 주의할 점이라면, 비록 준공이 된 아파트라도 청산절차 이전까지 미분양이 생길수 있고, 그것을 빌미로 추가부담금이 발생할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.이전고시.한마디로 분양받은 아파트의 소유자 이름을조합원이 자기의 명의로 변경하는 소유권이전 단계입니다.
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23.02.24
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월세 매매계약서 2년에 한번씩 꼭해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약 갱신 시 임대인이 임차인에게 계약연장의사를 확인하고 보증금 인상을 통보합니다. 계약갱신 요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있고, 첫계약 (2년)+(묵시적갱신2년)+갱신계약(2년) 총 4년(6년) 을 거주하고 계약갱신 시 5%를 초과하지 않는 보증금 인상을 할 수 있습니다. 계약갱신 1회 사용 한 후 2년을 거주 한 후 임차인이 계약갱신을 사용할 경우 이는 새로운 계약을 위한 계약갱신이고 5%를 초과하는 인상을 할 수 있습니다.
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