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자취를 하려고 하는데 전세대출사기를 어떻게 해야 조심할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 · 전세 계약 전□ 주변 매매가, 전세가 확인네이버부동산, 직방, 다방 등 온라인으로 확인하거나 부동산에 문의□ 주택 임대차 표준 계약서 사용보통 부동산에서는 한국공인중개사협회에서 만든 임대차계약서 양식을 사용함□ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.다가구주택(원룸건물)의 경우 총보증금을 확인해야합니다.□ 임대인의 세금 체납여부 확인4월달부터 임대인동의없이 임대차계약서와 신분증을 지참하면 모든 세무서에서 임대인의 세금체납을 확인할 수 있습니다.□ 선순위 보증금 확인다가구주택(원룸건물)의 경우 총보증금을 확인해야합니다.□ 확정일자 부여 현황 확인□ 전입세대 열람· 전세 계약 후□ 임대차 신고임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과- 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)□ 전입신고□ 전세보증금 반환 보증보증금을 돌려받을지 조금이라도 불안한 요소가 있다면 보증보험어 꼭 가입하는 것을 추천드립니다.
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부동산
23.02.21
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부동산 중개 수수료는 집값의 몇프로 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한도 = 거래금액x상한요율 (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)*부가가치세 별도매매·교환 5천만원 미만 1천분의 6 한도액250,0005천만원 이상 ~ 2억원 미만 1천분의 5 한도액800,000원2억원 이상 ~ 9억원 미만 1천분의 4 -9억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 5 -12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 6 -15억원 이상 1천분의 7임대차 등 5천만원 미만 1천분의 5 한도액200,000원5천만원 이상 ~ 1억원 미만 1천분의 4 한도액300,000원1억원 이상 ~ 6억원 미만 1천분의 3 -6억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 4 -12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 5 -15억원 이상 1천분의 6오피스텔전용면적의 85㎡이하(전용입식 부엌,전용수세식 화장실 및 목욕시설 갖춘 경우) 매매·교환 1천분의 5임대차 등 1천분의 4위 적용대상 외의 경우 매매·교환·임대차 등 1천분의 9
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부동산
23.02.21
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월세 재계약 시 증액을 어떻게 할지 집주인과 협상하는 것이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.a. 임대인의 선택에 따라 보증금만, 월세만, 보증금과 월세 둘 다 인상이 가능합니다. b. 월세를 인상하는 것이 임대인이 선호합니다. 월세가 인상되면서 수익이 직접적으로 늘어나기때문입니다. 임대인과 협의사항으로 보증금만 인상하는 것을 요청해보시기바랍니다.c.계약만료 2개월 전까지 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통보 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일하게 계약이 진행됩니다.
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부동산
23.02.20
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아파트의 재건축이 검토되는 시점부터 실제로 완공까지 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.평균적으로 정비구역지정 이후 9.7년이걸린다고 하니, 10년 정도로 보면 될 듯 합니다.단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 9.7년보다 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.
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부동산
23.02.20
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부동산 중에서 지상권이라고 하는 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.타인의 토지에 건물을 비롯한 공작물이나 수목을 소유하기 위한 권리입니다.이때 여러분들 중 '토지 소유자가 그 토지 위에 건물을 세울 수 있는 것 아닌가?'라고 생각하는 사람도 있을 테지만, 대한민국에서는 토지와 그 위의 정착물등을 서로 별개로 취급합니다. 따라서 토지의 소유자와 건물 등의 정착물을 소유한 자가 다른 경우가 가능한 것입니다.따라서 건물의 소유자가 토지에 대한 지상권을 가지고 있다면 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 수 있습니다.갑이 모텔을 짓고 싶어 지리적 여건, 교통, 지가 등을 고려하여 갑은 A토지에 모텔을 건설하는 것이 가장 효율적이라고 판단하여 A토지를 소유하고 있는 을로부터 해당 토지를 매입했습니다. 이후 그 토지 위에 모텔을 건설하려고 보니 병이 지상권을 갖고 있다면 갑은 그 토지를 소유하고 있음에도 불구하고 모텔을 그 토지 위에 건설할 수 없다. 이처럼 지상권은 토지 소유자의 토지에 대한 전면적인 소유권을 배제하는 기능을 합니다.
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부동산
23.02.20
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가게계약이 3개월 조금 넘게 남았습니다. 세입자를 재계약하기 싫은데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없는 규정을 두고 있습니다. 권리금과 관련된 조항은 사실상 임차인을 보호하기 위한 내용으로 규정된 것이 대부분입니다. 그러한 본인의 특약사항은 임차인이 권리금 회수나 그와 관련한 손해배상을 청구하지 못 하도록 하는 내용이기 때문에 그와 같은 약정은 원칙적으로 무효에 해당합니다. 임차인의 계약갱신 요구권에 임대인은 다음의 경우로만 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 아무이유 없이 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다. ●임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ● 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항). ● 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ●쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ●임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ●임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ●임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우 ● 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ●건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ● 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ●그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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23.02.20
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전세계약하면서 계약금을 받았는데 임대인이 계약을 파기할때?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대법원은 “계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 한다. 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다. 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하다”고 판시하고 있습니다. 계약의 성립을 위해서는 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 당사자 간에 합의가 있어야 함을 분명히 하고 있습니다.즉 부동산 매매계약의 경우에는 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 및 금원의 지급시기 등 최소한의 본질적인 요소가 구체적으로 정해져야 할 것입니다. 이에 더하여 상호 간의 계약이행을 위한 방법을 어떻게 정해야 할 것인지(계약서의 작성시기) 등도 정해져야 할 것입니다. 매수인(임차인)의 단순 변심의 경우에도 원칙적으로 가계약금은 돌려줘야 합니다.
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23.02.20
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원룸도 일반 아파트나 집처럼 매매가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸건물 내 원룸 한가구는 매매할 수 없습니다. 원룸건물은 다가구주택으로 소유자가 1명으로 각호실마다 구분등기를 할 수 없습니다.만약 매매를 한다면 원룸건물 1채를 매매해야합니다.
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부동산
23.02.20
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부동산 전세사기라는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 대리인이 이중계약을 하는 경우부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야하지만, 사정이 있는 경우 '대리인'이 대신 계약할수도 있습니다. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세계약을 하겠다고 해놓고, 세입자에게는 전세계약을맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있어요. 대리인이아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는경우도 있습니다.2. '깡통전세'를 계약하는 경우깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한매물입니다.. 집주인(임대인)이 매매 가격보다 더비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 합니다..3. 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우부동산을 끼지 않고 집주인(임대인)과 직접 거래하는경우 생길 수 있는데요. 해당 집에 누가 살고 있는지알려면 '주민등록 전입세대 열람'을 신청하면 되지만,부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수없다는 점을 노리는 겁니다.4. 신탁 사기의 경우'신탁'이라는 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서관리하는 거예요. 집주인(임대인)은 신탁을 통해주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를맡겨 수익을 내기도 합니다. 이렇게 신탁등기가 된 집은집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게됩니다. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수있습니다. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고있는거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를들으면 보증금을 돌려받을 수도 없습니다.
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23.02.20
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중개보조인 가계약금 배약배상 강아지
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보조인이 반려동물 허용되는지 확인을 제대로 하지 않은 잘 못이 있습니다. 그래서 본인의 계약금을 잃을 수 있는데 더 강력하게 주장하셔야 합니다. 이 경우 배액배상이 될 것인지에 대한 판단은 어렵습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 상담받아보시기 바랍니다.
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