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전세계약갱신청구권에 대해 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신요구권 행사 시 임대인은 보인 또는 직계 존비속의 거주를 이유로 거절 할 수 있습니다. 하지만 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액현재 임차인이 직계존비속인지 아닌지 확인 해보시고 직계존비속이 아니라면 소송을 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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고의적으로 윌세를 내지않는 세입자에게어찌해야할지요!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)임대차계약의 해지 방법 임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다. 가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다. 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).내용증명 우편이 송달되었음에도 임차인이 이사를 가지 않는다며 명도소송으로 법에 의해 강제적으로 이사를 가게해야합니다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우법보다 대화로 먼저 원만하게 해결되기를바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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전세연장 후 해지 시 보증금 반환 여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신되는 임대차의 해지는 「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제4항).묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).본인은 계약갱신 후 계약해지에 해당합니다.계약갱신요구권행사 후 계약해지시 묵시적 갱신 후 계약해지에 준용하여 본인이 임대인에게 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환해야합니다.그리고 부동산에 지급하는 중개보수는 임대인이 부담합니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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오피스텔 세입자가 2월말에 계약 만료입니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한달로 간주하여 일할 계산을 하지 않아도 됩니다. 임차인이 계약만료시까지 월세를 지급하지 않았다면 보증금에서 한달치 월세를 빼고 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.02
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월세 계약시 임대차3법 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약은 전세와 월세 모두 포함합니다.주택임대차보호법은 전세, 월세 모두 적용 되어 첫계약 2년+ 갱신계약 2년으로 총4년 혹은 첫계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 갱신계약2년 으로 총6년을 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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아파트를 월세로 가계약했는데 계약시 확인할것?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사 전 임차인에게 내부에 특이사항 있으면 알려달라고 하거나 본인이 직접 가서 특이사항 확인하고 집내부를 꼼꼼하게 확인하거나 사진이나 동영상 촬영하여 임차인이 이사 시 비교를 하거나 추후 집 내부 문제로 다툼을 방지하여야합니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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고장난보일러는 세입자가고쳐써야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러의 경우 출장비(2만 정도)나 1만원2만원 정도로 부품을 교체한다면 임차인이 비용부담할 수 있지만 상당한 비용을 들여 보일러 부품을 교체하거나 수리한다면 임대인이 비용부담해야합니다. 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나, 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.(판례참고)난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
경제 / 부동산
23.02.01
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부동산을 계약시 부동산 중계업체의 책임 한도는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공제증서란 공인중개사를 통해 부동산을 계약할 때 받는 것으로, 공인중개사의 고의 또는 과실로 계약자에게 손해가 발생하였을 경우 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 중개업자 대신 피해금액을 보상해 준다는 증명서입니다.공제증서에는 증서에는 부동산 상호, 대표자명, 공제번호, 사업자 소재지, 공제보험 가입기간 등이 명시돼 있습니다.개인은 최소 1억원 법인은 최소 2억원 이상다만 증서에 명시된 이 한도금액은 계약 건당 한도가 아닌 해당 중개업소의 1년 동안의 한도임을 알아야 합니다. 즉, 거래 건수(계약자 수)가 많을수록 보장 받는 금액도 적어진다는 의미로, 만약 먼저 보상받은 사람이 있는 경우 그 보상금액을 제외한 나머지 금액에서 보상을 받을 수 있는 것입니다.(실제로 중개사의 고의나 과실을 100% 로 보기 힘듭니다.)공제증서에는 공제기간이 명시되어 있습니다. 매년 1년 단위로 계약하기 때문에 공제증서에 있는 기간을 잘 확인해야합니다. 여기서 한가지 더 알아둘게 있습니다. 계약한 기간은 공제기간에 포함되지만, 중개사고가 발생한 시점이 공제기간 이후일 경우가 있는데요. 이런 경우 보상받지 못하는 것은 아닌지 고민하는 분들이 계실겁니다.예를들어, 공제기간이 1월 1일부터 12월 31일까지인데, 계약을 12월 30일에 진행했고 중개사고가 다음해 1월 1일에 발생한 경우입니다. 실제 사고발생은 공제기간 이후지만, 계약일이 공제기간 내에 있기 때문에 보상을 받을 수 있는 겁니다
경제 / 부동산
23.02.01
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부동산 전세 계약 관련 질문 드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 청년전세대출 되는 전세매물로 요청합니다. 그래서 부동산과 매물을 둘러보고 가장 마음에 드는 매물을 선택(당일 선택을 안해도 됨)해서 설명을 요청합니다. 이해가 가지 않는다면 등기부확인 할 수 있는지 물어보고 등기부를 보고 설명듣고 등기부를 가져가도 되고 사진찍어가도 됩니다. 대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금 (본인 보증금)이 주택 매매시세의 70~80% 넘어가면 대출이 안 나올 수 있습니다. 은행에 필요서류가 무엇인지 물어보기 바랍니다생각을 해보다가 괜찮다고 판단되면 계약금을 송금하고 바로 계약서를 작성하지 않는 경우 부동산에 카톡이나 문자로 전세대출 안 나올 경우 계약 취소 및 계약금 반환에 관한 약정을 임대인. 임차인에게 각각 보낼 것을 요청합니다.계약서 작성할 때 특약사항에 전세대출 안 나올 경우 계약 취소 및 계약금 반환에 관한 내용을 작성합니다. 그리고 확정일자를 받아서 은행에 필요서류(등기부등본, 임대차계약서, 건축물대장, 계약금 이체내역서 등을 제출하면 됩니다. (필요서류 더 있을 수 있으니 은행에 문의바람)그리고 은행에서 승인이 나면 임대인에게 전세보증금을 입금합니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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저당권과 근저당권 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저당권이란저당권은 상환하지 못할 것을 대비하여 부동산을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우저당을 잡아 둔 채권자가변제를 받을 수 있는 권리입니다. 대출금을 상환하지 못하게 되면은행은 경매신청을 할 수 있고채권을 회수할 수 있습니다.근저당권 계속적인 거래 관계로부터발생되는 불특정 다수의 채권을 향후결산 기일에 일정한 한도액까지담보하기 위해서 설정하는 것입니다.여기에서 일정한 한도액은채권최고액을 의미합니다.근저당권은 현재 정확한 금액이정해지지 않았지만 앞으로생길 채권을 담보로 저당권을미리 설정하는 행위입니다.따라서 구체적인 금액이 아닌 최고 한도 금액을 담보로 정하게 됩니다.여기서 최고 한도 금액은 등기채권액이아닌 채권최고액으로 기재를 합니다.차이점은 저당권 같은 경우채권이 소멸하면 함께 소멸되는 부종성이 있는 반면,근저당권은 피담보채권이 소멸하더라도 결산일 채권이확정되기 전까지는 그대로 유지합니다. 근저당권을 소멸시키기위해 말소등기를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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