답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.<다가구(단독주택)>의 경우에는, 소유주가 한명입니다. 즉, 가구 수(세대수)는 많이 있지만, 이 건물 전체 소유자는 한 명이라는 것입니다.건축물 대장의 용도 부분에 다가구주택인지 다세대주택인지 확인할 수 있습니다.구분소유 및 개별매매(분양) 차이점다가구(단독주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유'및 '개별 매매 · 분양'이 불가능다세대(공동주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유'및 '개별 매매 · 분양'이 가능층수 · 연면적세대수 차이점• 다가구 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하• 다세대 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하여기서 자세하게 보셔야 하는 부분은 "주택으로 쓰이는"이라고 되어 있는 부분입니다. 요즘 건축하는 다가구다세대는 대부분 <주차장법> 때문에 1층에 '필로티형태'로 주차장을 만듭니다. 따라서 주차장 또는 지하층 층수를 빼고, 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 정합니다.※ 참고로 우리가 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라는 용어를 자주 사용합니다. 그런데 상가주택(점포주택)이라는 용어는 정확하게 건축법상에 없는 용어입니다. 그냥 우리 일반인들이 부르는 용어입니다. 여기서 알고계셔야 하는 것은, 우리가 흔히 부르는 상가주택(점포주택)이 건축법상으로 정확하게는 <다가구> 또는 <다세대>일수 있습니다.• 예를 들어 설명드리면, 다가구·다세대주택으로건축할 때, 주택으로 쓰이는 층수 이외에 "용적률"이 남는다고 한다면, 추가로 1, 2, 3층 등에 상가등을 집어넣을 수 있습니다.즉, '다가구' 이든 '다세대'이든 근생(상가)을 함께넣어서 건축할 수 있습니다. 이렇게 지어진 것들을우리는 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라고부르고 있는 것입니다.세대수 차이• 다가구 : 19가구 이하• 다세대 : 19세대 이하만약, 다가구·다세대 주택이 20가구 이상이라면, '쪼개기' 혹은 준공 후 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물입니다. 그러므로, 다가구·다세대 주택을 매수또는 분양을 받을 때는, 반드시 건축물관리대장으로 불법 부분이 있는지 꼼꼼하게 확인을 한 후 매수 여부 등을결정하시길 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신요구권 행사 시 임대인은 보인 또는 직계 존비속의 거주를 이유로 거절 할 수 있습니다. 하지만 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액현재 임차인이 직계존비속인지 아닌지 확인 해보시고 직계존비속이 아니라면 소송을 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)임대차계약의 해지 방법 임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다. 가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다. 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).내용증명 우편이 송달되었음에도 임차인이 이사를 가지 않는다며 명도소송으로 법에 의해 강제적으로 이사를 가게해야합니다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우법보다 대화로 먼저 원만하게 해결되기를바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신되는 임대차의 해지는 「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제4항).묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).본인은 계약갱신 후 계약해지에 해당합니다.계약갱신요구권행사 후 계약해지시 묵시적 갱신 후 계약해지에 준용하여 본인이 임대인에게 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환해야합니다.그리고 부동산에 지급하는 중개보수는 임대인이 부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한달로 간주하여 일할 계산을 하지 않아도 됩니다. 임차인이 계약만료시까지 월세를 지급하지 않았다면 보증금에서 한달치 월세를 빼고 반환하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약은 전세와 월세 모두 포함합니다.주택임대차보호법은 전세, 월세 모두 적용 되어 첫계약 2년+ 갱신계약 2년으로 총4년 혹은 첫계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 갱신계약2년 으로 총6년을 거주할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사 전 임차인에게 내부에 특이사항 있으면 알려달라고 하거나 본인이 직접 가서 특이사항 확인하고 집내부를 꼼꼼하게 확인하거나 사진이나 동영상 촬영하여 임차인이 이사 시 비교를 하거나 추후 집 내부 문제로 다툼을 방지하여야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러의 경우 출장비(2만 정도)나 1만원2만원 정도로 부품을 교체한다면 임차인이 비용부담할 수 있지만 상당한 비용을 들여 보일러 부품을 교체하거나 수리한다면 임대인이 비용부담해야합니다. 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나, 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.(판례참고)난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공제증서란 공인중개사를 통해 부동산을 계약할 때 받는 것으로, 공인중개사의 고의 또는 과실로 계약자에게 손해가 발생하였을 경우 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 중개업자 대신 피해금액을 보상해 준다는 증명서입니다.공제증서에는 증서에는 부동산 상호, 대표자명, 공제번호, 사업자 소재지, 공제보험 가입기간 등이 명시돼 있습니다.​개인은 최소 1억원 법인은 최소 2억원 이상다만 증서에 명시된 이 한도금액은 계약 건당 한도가 아닌 해당 중개업소의 1년 동안의 한도임을 알아야 합니다. 즉, 거래 건수(계약자 수)가 많을수록 보장 받는 금액도 적어진다는 의미로, 만약 먼저 보상받은 사람이 있는 경우 그 보상금액을 제외한 나머지 금액에서 보상을 받을 수 있는 것입니다.(실제로 중개사의 고의나 과실을 100% 로 보기 힘듭니다.)공제증서에는 공제기간이 명시되어 있습니다. 매년 1년 단위로 계약하기 때문에 공제증서에 있는 기간을 잘 확인해야합니다. 여기서 한가지 더 알아둘게 있습니다. 계약한 기간은 공제기간에 포함되지만, 중개사고가 발생한 시점이 공제기간 이후일 경우가 있는데요. 이런 경우 보상받지 못하는 것은 아닌지 고민하는 분들이 계실겁니다.예를들어, 공제기간이 1월 1일부터 12월 31일까지인데, 계약을 12월 30일에 진행했고 중개사고가 다음해 1월 1일에 발생한 경우입니다. 실제 사고발생은 공제기간 이후지만, 계약일이 공제기간 내에 있기 때문에 보상을 받을 수 있는 겁니다

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 청년전세대출 되는 전세매물로 요청합니다. 그래서 부동산과 매물을 둘러보고 가장 마음에 드는 매물을 선택(당일 선택을 안해도 됨)해서 설명을 요청합니다. 이해가 가지 않는다면 등기부확인 할 수 있는지 물어보고 등기부를 보고 설명듣고 등기부를 가져가도 되고 사진찍어가도 됩니다. 대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금 (본인 보증금)이 주택 매매시세의 70~80% 넘어가면 대출이 안 나올 수 있습니다. 은행에 필요서류가 무엇인지 물어보기 바랍니다생각을 해보다가 괜찮다고 판단되면 계약금을 송금하고 바로 계약서를 작성하지 않는 경우 부동산에 카톡이나 문자로 전세대출 안 나올 경우 계약 취소 및 계약금 반환에 관한 약정을 임대인. 임차인에게 각각 보낼 것을 요청합니다.계약서 작성할 때 특약사항에 전세대출 안 나올 경우 계약 취소 및 계약금 반환에 관한 내용을 작성합니다. 그리고 확정일자를 받아서 은행에 필요서류(등기부등본, 임대차계약서, 건축물대장, 계약금 이체내역서 등을 제출하면 됩니다. (필요서류 더 있을 수 있으니 은행에 문의바람)그리고 은행에서 승인이 나면 임대인에게 전세보증금을 입금합니다.