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전세 계약 2년이 종료되는 시점으로 재계약 갱신권을 사용하고자 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 다음 사항에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).●임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액전입세대열람을 통해 전입신고를 한 임차인현황을 확인 할 수 있습니다. (2023년 부터2,000만원 초과하는 보증금일 경우 임대인 동의없이 열람 가능) 아니면 직접 확인하는 방법도 있습니다.
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23.01.27
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전세보증보험을 들어야할 까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부에 대출이 없는 전세집이어서 괜찮다고 보지만 이런저런 변수(등기부상은 괜찮지만 임대인이 자금이 필요해 본인 전세보증금을 활용하여 제때 반환 못 할 경우 등)가 생길 수 있습니다. 계약만료 시 보증금을 돌려받을지, 못 받을지 불확실하기에 보증보험을 가입한다면 계약기간 동안 전세보증금 반환에 대한 정신적인 스트레스를 받지 않아도 됩니다.
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부동산
23.01.27
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근저당이 많이 잡혔던 집은 피하라는 이유가있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함)이 주택매매가의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.경매시 본인보다 선순위로 은행(근저당권설정행과 선순위 임차인 보증금 비율 높으면 본인이 배당받을 금액이 줄어들거나 못받을 수 있습니다.(*소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제금을 0순위로 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.)보증금이 최우선변제금에 해당하는 경우 보증금을 잃지않고, 해당하지 않을 경우 순위에 따라 안분배당됩니다.)
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23.01.27
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임차권등기와 실거주 관련 문의입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청으로 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 대항력(전입신고+이사(거주))과 우선변제권이 계속 유지됩니다. 그래서 대출을 받았더라도 이사가셔도 됩니다.주택임대차보호법상 임차권 등기명령임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서). 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).
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23.01.27
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가로정비주택의 장단점에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가로주택사업 조건첫번째는 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만제곱미터 미만의 가로구역이어야 합니다.단, 여기에서 폭 4미터를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 합니다.두번째는 노후 또는 불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이어야 합니다.세번째는 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호, 20세대, 20채 주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수 이상이어야 합니다. 모두 공동주택인 경우에 해당이 됩니다.일단은 가로주택정비사업은 대규모로 개발이 되는 재개발과 재건축사업에 비해서 그 규모가 사업시행구역 1만제곱미터 미만이기 때문에 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략이 된다는 점입니다.장점또한, 그렇게 생략이 되기 때문에 사업기간 단축이 가능하다는 것도 장점이 될 수 있을 것 같습니다.각종 건축 규제의 완화도 장점으로 꼽을 수 있습니다. 대지의 조경기준이나 건폐율 산정기준과 대지안의 공지의 기준 및 건축물의 높이 제한 등의 설치 기준이 심의를 통해서 완화된다고 보시면 됩니다.건축 공사비가 대출이 됩니다. 그렇기 때문에 낮은 이자로 건축을 할 수 있다는 것도 장점이 될 수가 있습니다.단점아무래도 소규모 사업이다보니 기반시설이 새로 늘어나지 않는다는 점인데요. 기존의 기반시설은 그대로 둔 채 소규모의 건축물을 지어 올리기 때문에 이러한 단점이 생겨난 것이 아닌가 싶습니다. 또한, 건축가능 층수가 제한적이라는 것도 가로주택정비사업의 단점이라고 할 수 있을 것 같습니다.
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23.01.27
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아파트 일조권에 대해 피해 여부는 어떻게 판정하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인아파트 입주민들이 단체로 피해보상을 주장해야합니다.일조권은 시간적인 기준을 설정하여 이를 일관되게 적용하고 있는데, '동지일을 기준으로 하여 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 하여 8시부터 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 이상 확보되는 경우' 이는 수인한도의 범위 내에 있다고 보고 있습니다.일조권 침해로 인한 손해배상액은, 법원 감정을 통해 밝혀지게 되는 건물 가치의 하락액, 피해 건물이 영업장소이거나 임대수입을 얻는 주택인 경우 감소하는 매출 또는 임대수입 및 정신상 손해로 인한 위자료 등을 합산하여 계산하게 됩니다.(조망권관련 판례)원고들은 OO아파트를 당시 각 구분소유하고 있는 자들이고 인근에 A아파트와 B아파트가 신축됨으로 인해 일조권, 한강조망권, 천공조망권, 사생활권 등이 침해되었다고 주장하면서 손해배상청구소송을 제기하였습니다.이에 원심법원은 한강의 조망이 그 자체로 법적 보호의 대상이 되는 생활이익에 해당한다고 할지라도, 원고들 소유의 OO아파트는 도심의 일반주거지역에 위치한 아파트로서 B아파트보다 낮은 지대에 위치해 있어 한강을 조망하기에 적합한 장소가 아니었는데, A아파트가 건축됨으로써 비로서 원고들이 조망의 이익을 누릴 수 있게 된 점 등을 종합하면, 위 부지가 한강을 조망함에 있어서 특별한 가치를 가지고 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다.일조권, 조망권이 다소 추상적인 의미라고 하더라도 천공조망권을 들어 천공률 감소에 따른 개방감 상실로 인한 손해를 인정한 위 판례와 같이, 충분히 일조권, 조망권 침해 손해배상청구를 진행할 수 있습니다.일조권의 경우에도 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인한도를 초과하여 신축행위가 사법상 위법한 가해행위가 된다면 손해배상청구를 진행할 수 있습니다.
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23.01.27
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시골 논을 할머니께서 자식들하게 1/n로 나눠주신다고하는데요. 공동명의로 할 시 재산세는 어떻게 나오나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 전체의 재산세를 산정한 후 공동소유자 지분별로 안분하여 각자 부과하게 됩니다. 다음의 규정을 참고하시기 바랍니다.지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자도움이 되셨길 바랍니다.
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23.01.27
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전세계약기간 중 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 기간 중 집주인이 바뀐경우 집주인의 요청이 있을 경우 임대인 도장이 찍힌 계약서를 작성하면 됩니다. 임대인의 요청이 없다면 계약서 작성을 안해도 됩니다. 매매계약으로 새집주인은 전집주인의 권리와 의무를 그대로 승계합니다. 그리고 새집주인은 임대차계약서를 받아서 보관합니다. 만약 전세대출이나 전세보증보험 중이라면 만약을 대비해서 새집주인과 계약서를 작성하시기 바랍니다.
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23.01.26
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아파트 매매 계약시 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.비과세 또는 감면 규정 적용 배제양도자의 경우 1세대 1주택을 2년 이상 보유시에 받건 비과세와 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세 또는 감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다. 양수자의 경우 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세 또는 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용해 양도소득세를 추징합니다. 가산세 부과양도세를 신고하지 않거나(무신고) 또는 줄여서 신고(과소신고) 한 경우 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과합니다.납부하지 않은 세액 또는 과소 납부세액(과소) 납부일수 (납부기한의 다음날 ~납부 일까지의 기간) 당 0.0022%에 해당하는 가산세가 부가됩니다.과태료 부과 지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에 부동산거래 신고 등에관한 법률에 따라 부동산 등 취득가액의 5%이하에 해당하는 과태료 부과처분을 합니다.
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23.01.26
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전세자금대출을받았는데 자동갱신되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신과 대출은 별개입니다. 만약 계약갱신이나 묵시적갱신이 된다면 대출받은 은행에 대출연장 혹은 갱신을 해야합니다. 계약갱신요구권 행사는 계약만료 6개월~2개월 전에 임대인이나 임차인이 계약연장에 대해 의사통보를 하면 됩니다.계약만료 2개월 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다.
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