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부동산 경매와 공매의 차이점이 무엇인가요

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매는 크게 강제경매와 임의경매가 있죠. 부동산 경매와 공매는 경쟁적인 입찰의 방식을 취한다는 점에 있어서는 동일합니다. 경매와 공매 둘 다 서로 경쟁적으로 높은 입찰가를 적어내는 사람이 낙찰자가 되는 거죠. 따라서 아주 적은 금액의 차이로도 낙찰의 결과는 뒤바뀔 수 있습니다. 아쉽게도 적은 금액의 차이로 낙찰자가 결정되기 때문에 베테랑 전문가들의 해당 부동산에 대한 물건 해석과 이익을 따져서 입찰을 준비해야 합니다.공매라는 말에서 알 수 있듯이 공 매란 세금 등을 회수할 목적으로 사용되는 개념입니다. 부동산을 소유한 사람이 국세나 지방세를 체납하였을 경우 국가가 해당 부동산을 압류하여 공개 매각하는 것입니다. 해당 부동산을 공매로 처분할 때는 공정성, 신뢰성, 대중성을 특징으로 하여 모든 정보를 공개하고 매각 절차를 진행합니다. 우리나라에서 공매를 주관하는 기관은 한국자산관리공사(KAMCO) 일명, 캠코라고 합니다. 입찰 방식 차이 경매는 법원에서 현장 경매가 진행이 되는데요. 지정된 경매 입찰 기일에 관할 법원의 경매계에서 직접 매수인이 가서 입찰을 합니다. 반면에 공매는 온라인으로도 가능한데요. 즉, 현장에 직접 갈 필요가 없는 겁니다. 일반적으로 온비드 공매 방식을 취합니다. 한국자산공매 사이트나 각 은행 및 금고, 신탁회사, 기업의 홈페이지에서 인터넷에서 공매물건을 찾아보고 공매를 진행하시면 됩니다. 공매물건은 물건이 많지 않아서 자신에게 맞는 물건을 선택하기 까다로울 수 있습니다. 대신 공매에 관한 법리를 제대로 파악하고 있는 남다른 경매의 조력이 있다면 재테크 적으로 플러스가 될 요인이 많습니다.잔금 납부 차이 경매는 낙찰을 받은 후 매각 확정 이후 4주간의 잔금 납부 기한을 주는데요. 경매는 잔금이 완납되어야지만 소유권이 이전됩니다. 하지만 공매는 금액에 따라서 잔금 납부 기간이 다른데요. 짧게는 일주일, 길게는 8주간의 잔금 납부 기한을 부여합니다. 게다가 공매 물건의 소유 이전 시 잔금을 모두 납부하지 않아도 되기 때문에 미리 소유권을 이전 받은 후 잔금 지불을 할 있는 점에서 자금 운용의 효율적인 측면이 있습니다.입찰 보증금 차이 경매에서 입찰 보증금은 최저가의 10%, 재경매라면 20%인데요. 경매는 보증금을 봉투에 넣어 경매계에 제출하게 됩니다. 반면에 온비드 공매는 입찰가의 10%를 입찰 보증금으로 제출합니다. 공매는 온라인으로 가능하기 때문에 현금 납부와 함께 전자보증서 납부도 할 수 있습니다. 어떠한 방식으로 입찰 보증금을 제출하는지는 물건에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시 저감률 차이 유찰이 되면 해당 물건의 가격이 저감되는데요. 저감률은 경매 물건이 최초 정해진 매각 날짜에 낙찰되지 않고 유찰이 되어 가격이 내려가는 비율을 의미합니다. 경매는 관할 법원에 따라서 20~30% 저감이 되고. 다음 입찰 기일은 보통 한 달 후로 잡히게 됩니다. 반면에 공매는 유찰이 되면 10%씩 저감이 됩니다. 다음 공매 입찰은 일주일 후에 진행되고 유찰 시 저감률은 최대 50% 한도에서 이루어어지게 됩니다. 만일 공매 유찰 시 저감률이 50%까지 되면 다시 검토를 하게 되고 공매는 중지됩니다.인도명령권 차이와 항고 차이경매는 낙찰 후 6개월 내에 인도를 명령할 수 있고 인도까지는 한 달 정도의 기간이 소요되는데요. 반면에 공매는 인도명령권이 없기 때문에 명도소송으로 진행해야 합니다. 경매는 이해관계인인 채권자나 채무자, 점유자 등이 이의를 제기하여 매각결정기일 후 7일 내에 즉시항고를 할 수 있습니다. 경매 낙찰 후 7일 이내에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 하지만 공매는 항고가 불가능합니다. 매각불허가 신청은 말 그대로 매각을 할 수 없는 물건으로 표시를 하는 것이고 즉시항고는 매각결정을 번복한다고 보시면 됩니다.

경제 / 부동산

24.03.29

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