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상가 세입자가 3달째 월세를 안내는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법 제10조 8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.｢상가건물 임대차보호법｣제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다만약 3기의 차임액에 달하지 않을 경우 계약해지 요건이 안됩니다.3기의 차임액에 달하는 경우 먼저 내용증명을 우편으로 송달합니다. 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때는 상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 계약 목적물, 보증금, 월 임대료)을 간단히 작성하고, 언제 연체하였고, 총 연체된 금액이 얼마인지를 쓰시면 됩니다.만약 곧 3기 연체에 해당될 것 같아 독촉의 의미로 내용증명을 보내는 것이라면 3기 연체가 되면 계약이 해지되고, 갱신이 거절된다는 점을 고지하여 빨리 연체된 임대료를 납부하도록 고지할 수 있을 것입니다.대법원은 임차인이 과거 임대차 계약기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단하였습니다(2020다263635, 263642 판결)
경제 / 부동산
23.01.20
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공인중개사와 부동산은 어떻게다르나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산은 부동산중개사무소를 줄여서 부르기쉽게 부동산이라고 말합니다.공인중개사는 자격증을 따고 중개업에 종사하는 사람을 일컫고, 부동산중개사무소에서 소장님이 개업공인중개사(자격증 있음)이고 부동사중개사무소에서 직원으로 일하는 사람을 소속공인중개사(자격증 있음)라고 합니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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아파트 방 한 칸 월세에 대한 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 네. 임대차계약을 작성하면 됩니다. 임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분(방1칸 등) 을 다른사람에게 사용할 수 있으며, 이 경우도 임대인은 계약을 해지 할 수 없고, 주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않으며 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경웅는 전차인의 권리가 소멸합니다. 주택의 임차인이 그 주택의 소부분(극히 일부분)을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 다음과 같이 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다(「민법」 제632조). 임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며, 이 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다(「민법」 제629조 참조).주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않습니다(「민법」 제630조제1항 참조).임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 소멸합니다(「민법」 제631조 참조).2.전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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부동산 계약시 궁금한점 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 지불하고 잔금 지급 전 계약서를 작성할 수 있습니다. 계약서에 중도금(바로 잔금 지금 가능), 잔금 지급일을 작성하고 작성 특약사항에 등기관련 + 이후 대안 등 관련 문구를 구체적으로 작성해 놓으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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오피스텔 보수관련 집주인?세입자?누가 해야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.화장실 타일이 떨어진 이유에 대해서 구체적으로 알 수 없지만, 임대인이 비용부담해야합니다. 주택임대차계약 중 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 수리 또는 교체를 할 수 있는 경우(전등교체, 샤워헤드교체, 건전지교체, 수도꼭지교체 등 ) 임차인이 비용부담하고 이 외자연적인 노후화가 원인이거나 대규모 수선의 경우 (누수, 벽갈라짐, 보일러 수리 및 교체, 옵션제품의 수리 및 교체, 변기교체, 배관막힘 등) 임대인이 비용부담합니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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전세자금 반환에 대한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세자금대출 후 은행이 질권설정을 했을 경우 계약종료 후 임대인은 은행으로 전세보증금을 반환해야할 의무가 발생합니다. 만약 임대인이 은행으로 전세보증금을 반환하지 않을 경우 은행은 법적 소송을 진행하여 전세보증금을 받아 냅니다.만약 은행이 질권설정을 안 했을 경우 계약종료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않았을 경우 대출연장을 해야 합니다. 그리고 임차권 등기명령 신청하고 보증금반환소송 후 강제집행을 진행해야 합니다. (대출연장에 대해 은행에 문의바랍니다.)
경제 / 부동산
23.01.20
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전세계약시 아래 특약을 추가하려하니
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 근저당권을 등기하면 당일 효력이 발생하고 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다.근저당권설정과 전입신고를 같은 날 할경우 대항력(전입신고+이사) 다음날 효력이 발생하고 근저당권은 당일 효력이 발생합니다.임대인은 계약시 부터 잔금일 다음날(익일) 까지 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정), 소유권 변경 등을 하지 않는다 (현 등기부등본 상태 유지)+ 근저당권 설정 및 소유권 변동을 하여 임차인이 권리순위에 불리하게 될 경우 계약 취소 및 지불한 금액 모두 반환 등을 추가하여 구체척으로 작성하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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부동산거래는 공인중개사가 있어야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 계약서를 작성안하고 매도자와 매수자 간 직접거래흫 해도 됩니다. 매도자와 매수자 양 당사자간 계약에 합의하고 동의하여 계약서를 작성하고 도장을 찍으면 계약의 법적효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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세입자가 관리비를 안낼때 대처??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 공동주택법상 입주자이며 임차인은 사용자로 분류됩니다. 아파트 드 공동주택에서 관리규약이 있으며, 관리규약은 입주자 대표회의에서 제정 및 개정을 하게 됩니다. 특히 각 세대별 점유 부분에 관한 관리주체는 입주자입니다. 임대인은 임차인에게 집을 임대하여 주었기 때문에 간접점유자가 되며, 임차인은 직접점유자로 책임과 의무가 있습니다. 따라서 임차인의 관리비 체납에 대해 1차적으로 사용자인 임차인에게 책임이 있고, 2차적으로는 입주자인 임대인에게 책임이 발생하게 됩니다. 공동주택관리법에는 관리주체(관리사무소)가 관리비 등의 내역을 공개하고 부과 징수할 수 있도록하고 있지만 사용자(입주자)의 미납된 사실을 입주자(임대인)에게까지 고지할 의무도 책임도 규정하고 있지 않습니다.임대인은 우선적으로 관리비 연체료가 더 이상 붙지 않도록 관리비 체납금을 납부해야 합니다. 그우 임대인은 임차인을 상대로 미납 월 임대료 청구 및 관리비 체납 구상금 청구를 하는 소송 또는 지급명령을 신청하여 법원으로부터 판결을 받아야 합니다. 판결을 받게 되면 임차인을 상대로 재산명시 신청을 하여 재산상태를 확인 및 급여 등의 압류 및 추시므 자동차 압류 등 강제 집행을 통하여 채권을 회수 할 수 있습니다.(주택임대차법 상 관리비 체납은 임대차 계약의 해지에 해당하는 규정이 없습니다.)
경제 / 부동산
23.01.20
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보금자리론 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 무주택 세대주가 되기 위하여 세대주 변경이 팔요하거나 세대분리가 필요합니다. 세대분란 쉽게 말해 생활을 같이하는 가족이고, 세대분리라는 말은 다른 곳에서 생활하는 것으로 월세 또는 전세 매매를 통해 새로운 세대를 만들는 것입니다.
경제 / 부동산
23.01.20
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