전세계약시 아래 특약을 추가하려하니

Question

“특약
임대인은 계약시 부터 잔금일 다음날(익일) 까지 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정), 소유권 변경 등을 하지 않는다 (현 등기부등본 상태 유지)”

부동산에선 이미 다른 임차인이 살고있고 잔금날 기존 거주자가 나가면서 우리가 들어가는거라 같은날 전입신고를 해서 텀이 없어 그럴 상황이 생기지 않아 무의미하다는데 맞나요?

임대인이 기존임차인에게 동의를 구해서 임대인이 저희가 들어가는 입주당일에 맞추어 관련 근저당 설정이 생기거나 대출을 받을 수 잇는거 아닌지해서요 아님 부동산말처럼 무의미한건지요...? 전입신고 당일은 효력 공백이 잇는거같은데?

기존계약서에 지금이라도 특약을 추가로 넣는게 나을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

님이 말씀하신 특약은 언제나 유효해 보입니다.

예를 들어 임대차계약을 오전에 하는 경우에는, 계약후 전입하고 확정일자를 받는다 해도 대항력과 우선변제권은 익일 0시를 기해 발생하므로, 만약에 임대인이 당일 오후 다른 근저당을 설정한다면 그 효력은 당일 발생하여 확정일자보다 앞선 순위가 되기 때문입니다.

따라서 임대차계약 후 주택의 입주일까지는 임대인이 다른 담보권을 설정하지 못하게 하고, 이를 위반시에 따른 위약금 조항의 특약을 약정할 필요가 있겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임대인이 근저당권을 등기하면 당일 효력이 발생하고 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다.

근저당권설정과 전입신고를 같은 날 할경우 대항력(전입신고+이사) 다음날 효력이 발생하고 근저당권은 당일 효력이 발생합니다.

임대인은 계약시 부터 잔금일 다음날(익일) 까지 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정), 소유권 변경 등을 하지 않는다 (현 등기부등본 상태 유지)+ 근저당권 설정 및 소유권 변동을 하여 임차인이 권리순위에 불리하게 될 경우 계약 취소 및 지불한 금액 모두 반환 등을 추가하여 구체척으로 작성하시기 바랍니다.