전문가 프로필

답변 내역

부동산을 개인간 직거래를 한다면..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양당사자 간 합의하여 동의하고 계약서를 작성하고 도장을 찍었기 때문에 법적효력이 있습니다.계약서 작성 후 도장을 찍고 매도인, 매수인 각각 1부씩 보관하면 됩니다. (특약사항에 만일 일어날 일에 대비하는 모든 것을 작성하면 됩니다. 계약서 특약사항으로 서로 다툼이나 소송까지 갈 필요가 없습니다.)[참고]금액대가 시가보다 30% 이상 저렴하면 안됩니다. 세무당국은 시가(거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액)보다 30% 이상 저렴하게 거래할 시 편법이나 이상 거래로 간주합니다. 특히 가족 관계에서 거래한 경우에는 증여로 판단하여 추가 증여세가 추징될 수도 있고요. 때문에 저렴하다고 무조건 좋은 것이 아니니, 시가보다 30% 이상 낮은 가격대라면 이 점을 유의해야 합니다.매입하려는 부동산의 등기사항전부증명서나 도시계획확인원 등 관련 서류를 모두 발급받아 사전 검토해야 합니다. 무엇보다 매매 대상 목적물을 직접 찾아가 답사하는 과정도 꼭 필요하고요. 간혹 매매하려는 부동산과 실제 소유권이전등기를 하는 목적물이 다른 상황이 일어날 수 있으니 미리 체크하시는 것을 추천합니다.계약하는 상대방이 실소유자가 맞는지 잘 확인해야 합니다. 등기부등본 상 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본, 등기권리증 같은 서류 확인은 필수로 해야합니다. 만약 대리인일 경우에는 반드시 위임장과 인감증명서를 요청하는 것이 좋습니다. 실소유자를 확인하면서, 권리 관계도 파악하는 것도 중요한데요. 매입하려는 부동산의 가등기, 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정돼 있다면 위험한 선택이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

세입자가 두고간 물건은 계속 보관해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정상적으로 계약종료일에 보증금을 반환 후 퇴거가 된 상황이라면 세입자의 물건이 얼마나 되는지는 모르겠지만 전임차인이 혹 시 찾으러 올 수 있으니 따로 보관하셨다가 찾으러 오면 주셔도 됩니다.소송을 하실필요까진 없고 내용증명으로 몇 월 몇 일 까지 치우지 않으면 폐기 하겠다는 내용을 전달 하시고 그 날짜까지 안 치우면 그냥 폐기 해버리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

전세계약 전에 집주인 체납현황?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.올해 4월 1일 부터 임대인 동의없이 국세 체납여부 확인할 수 있습니다. 임대인의 세금체납액 확인은 임대차 계약서를 들고 세무서에 가 임차인이 직접 요청 후 열람하실 수 있습니다. ( 온라인 열람이 안됩니다.) 또한, 보증금이 주택임대차보호법에 따라 변제될 수 있는 2,000만원 이하면 열람이 불가능합니다.(* 서울은 5,000만원/ 용인, 김포 4,300만원 등) 따라서 최종 2,000만원 이하의 전세집에는 열람불가현행은 임대인의 동의를 얻어 임대인의 서명 또는 도장이 날인된 미납국세 등 열람신청서와 임대인 및 신청인의 신분을 증명하는 서류를 지참하여 임차건물 소재지의 관할 세무서에 방문해야 합니다. (임대인이 동의하지 않으면 임대인에게 국세완납 증명서를 요구해야함)
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

보증보험에서 다 못받았는데 남은 잔금으로 아파트경매가 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금을 일부분 못 받더라도 소송을 진행할 수 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환 소송을 진행합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인하고 보증금반환소송을 진행하면 됩니다. 소송에서 승소를 한 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)을 합니다.정확한 권리순위를 알 수 없어 경매시 나머지 보증금을 배당받을 수 있을지 없을지 확인할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

전세가율이 높은 아파트 hug가입하면 안전할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘 전세보증보험 가입자수가 많이 늘어나서 정책이 바뀌어서 매매가와 전세가가 같을 경우 가입이 안 된다는 것을 들었습니다. 보증기간에 한 번 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

보금자리로 매매 후 이사궁금해요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 대상은 소득에 관계 없이 주택가격이 9억원 이하라면 대상이 됩니다. 다만무주택자만을 허용하는 보금자리론이므로 이사를 갈 경우에는 기존 주택 2년이내은 처분해야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

전세사기(깡통전세)관련 질문드려요!!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약기간 만료 2개월 전까지 임대인에게 문자나 카톡으로 계약종료의사와 보증금 반환에 대해 확인합니다. 대화내용 보관하고 내용증명 우편 송달합니다. (반송이나 임대인 주소 미상,임대인 무반응 시 공시송달 해야함)내용에 보증금 미반환시 임차권등기 후 보증보험 이행청구 실행할 것이라고 강력히 의사표현합니다. 그리고 계약종료 다음날 임차권 등기명령을 신청합니다. 부동산소재지 관할법원 또는 인터넷으로 신청합니다. 앞선 카톡 또는 문자 대화내용과 내용증명(공시송달)을 첨부자료로 제출해야합니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기가 되는데 2주~1달 정도 소요되고 이 후 이사를 가야된다면 이사를 가도 됩니다. 그리고 계약만료 1달 후 보증보험 이행청구를 신청합니다. 신청이 완료된 후 1달~2달 이내 보증기관으로 부터 보증금을 받을 수 있습니다.2. 계약 중 계약해지 사유가 있을 경우(전세사기 같은 경우) 보증금 반환 소송 등을 통해 승소판결 결정문받은 후 1개월 후 보증보험 이행청구 가능한 걸로 압니다.(이전에 임차권등기명령 필요) 선생님같은 경우는 보증기관에 문의 해봐야 알 것같습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

전세 구할 때 고려해야할 필수적인 것들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내보증금을 지키는 최소한의 예방법이 있습니다.*주변 전세가와 매매가 확인*신축 다가구 주택,빌라 등의 전세는 신중히 선택하기 (보통 시세를 알기 힘든 신축은 5년정도 지난 경우 선택하는 것을 추천)*대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.*전세가와 매매가 같은 경우 신중히 선택(부동산시장이 안좋을 때 매매가가 전세가보다 내려가거나 전세가가 계약했을 때보다 내려갈 경우 임대인의 사정에따라 보증금 반환이 어려울수 있음)*임대인진위여부확인하기(대리인출석시 임대인에게 전화하기)*임대인이 신탁회사인 경우 신탁회사 도장을 찍어야됨.(대인인위임장 필요.)*임대인 대출을 임차인 전세보증금을 받아 상환하는 경우 계약서 특약사항에 등기부에 근저당권을 말소 안할 경우 계약취소 및 보증금반환에 관한 문구작성하기. 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기전 대출등으로 권리순위에 불리하게 될경우 계약취소 및 보증금 반환에 관련 문구작성하기*전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권요건을 갖추기*불안하다면 전세보증보험 가입하기
경제 / 부동산
23.01.19
0
0

월세로 계약하기로 했는데 사정이생겨 철회해야하면 가계약 금액 돌려받을수있나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 민법 제 565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해지할 수 있다.임차인의 단순변심, 개인 사정으로 계약을 해지할 경우, 임대인은 계약금을 가질 수 있습니다.임대인의 책임있는 사유로 인해 계약을 해지할 경우, 임대인은 임차인에게 계약금의 2배를 반환해서 계약을 해지할 수 있습니다.· 계약의 주요 내용(임대목적물, 임대차기간, 금액, 차임, 보증금, 지급방법)을 합의하지 않고 가계약금을 주고 받았다면→ 가계약금은 계약금이 아닙니다. · 계약의 주요 내용이 결정된 상태에서 가계약금을 주고 받았다면→ 가계약금은 계약금으로 봐야 합니다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매 계약은 성립하였다.[대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결요약]계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.[대법원 2001.3.23. 선고 2000다51650 판결 요약]
경제 / 부동산
23.01.18
0
0

월세에대해궁금해서입니다 보통 월세는 몇프로이자계산인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.'민간임대주택법 제44조 제4항' 및 '시행규칙 제18조'는 '주택임대차 보호법제7조의 2'를 준용하고 있습니다. 즉, 임대인이 임대료를 인상할 시에는 '법정전월세 전환율 5.25%'를 반드시 적용해야 하는데요.'주택임대차 보호법'은 전세에서 월세로전환할 때에만 '법정 전월세전환율 5.25%'를 적용하나, '민간임대주택법'은임대 보증금을 월 임대료로 전환할 때에나 월 임대료를 임대 보증금으로 전환할때에도 '법정 전월세 전환율 5.25%'를적용하고 있으니, 참고하길 바랍니다.전월세 계산 예시전세에서 월세로 전환: 전세 보증금3억→ 보증금 2천만 원으로 변경1. 300,000,000원 - 20,000,000원=280,000,000원2. 280,000,000원 x 0.0525 (법정 전환율) = 14,700,000원3. 14,700,000원/12 1,225,000원=4. 최종 전환금 보증금 2,000원, 월세=1,225,000원주택임대차 보호법은 법정 전월세 전환율의 최고한도를 정해두고 있어서 임차인에게 유리하게 작용됩니다. 최종 전환금을 보면 비율이 낮을수록 전세에서 월세로 전환했을 때 월세가 상대적으로 낮아지게 됩니다.1.300,000,000원 20,000,000원=-280,000,000원2. 280,000,000원 x 0.059 (시장 전환율) = 16,520,000원3. 16,520,000원/ 12개월=1,376,666원4. 최종 전환금 = 보증금 2,000원, 월세1,376,666원그러나 시장 전월세전환율로 적용하게되면 어떻게 될까요? 법정 전월세 전환율보다 월세가 151,666원이 더 많아졌습니다. 따라서 임차인은 임대인과 시장전월세 전환율로 합의하지 않아도 되며,주택임대차 보호법에 근거하여 비율을적용하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.01.18
0
0