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다주택자들은 임대사업자 등록을 무조건 해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세 완화수도권 6억원/비수도권 3억원 이하60㎡ 이하 - 85~100% 감면60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 - 50%감면종합부동산세합산 배제재산세감면양도소득세중과 배제(의무 임대기간 8년 필수적으로 채워야 함)양도소득세 장기보유 특별공제오래 보유할 수록 양도세 공제율 상승(8년 이상 장기보유시 양도세 50%, 10년 이상인 경우 70%까지 공제)임대소득세 감면1.수도권 및 그 외 도시지역 : 전용면적 85㎡ 이하 - 단기 임대 30%/장기 임대 75% 감면2.비도시지역 : 100㎡ 이하인 경우 - 단기 임대 30%/장기 임대 75% 감면
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부동산
23.01.02
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집주인이 왜 전입신고를 하지말라고 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 처음 주거용과 업무용으로 구분하여 분양받습니다. 그리고 많은 임대인들이 업무용오피스텔을 전입신고 안하고 주거용으로 임대를 놓고 있습니다. 그 이유는 임대인은 건물가액의 10%의 부가세를 환급받을 수 있고, 주택수 산정이 되지 않고 그에 따라 종부세 합산과세 대상이 안됩니다. 만약 임차인이 전입신고를 한다면 10%환급받은 금액을 다시 지불해야하고 10년 동안 주거용 오피스텔로 구분되어 주택수에 산정이 되고 주택에 따른 각종세금을 부관해야 합니다. 그래서 대부분 임대인분들은 조금 저렴하게 월세를 놓는 경우가 있습니다.
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부동산
23.01.02
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아파트 거래량 상승을 가격반등의 신호로 볼 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울에 직거래가 증가했었습니다. 가격하락으로 기회로 판단하여 따른 가족 간 매매거래로도 보고 있습니다. 이 경우도 배제를 하면 안되기에 때문에 아직은 거래량 상승에 따른 시장회복으로 보기 힘듭니다. 올해 상반기까지 미국이 금리인상을 발표했었고 시장상황을 보고 인상율을 조절한다고 발표했었습니다. 금리인상이 있을 때까지는 부동산시장이 안 좋을 것으로 판단하고 있습니다.
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23.01.02
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전세보증금반환 보험 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.비수도권 아파트 전세 2억5천 부채없을 경우로 계산했을 때 HUG 기준 약 5만정도 계산됩니다. 오차가 있을 수 있습니다.HUG 기준 보증금액 2억 초과 아파트 부채비율 80% 이하 보증료율 연 0.122% 80%초과 보증료율 연 0.128% 단독주택.다중.다가구 부채비율 80% 이하 보증료율 연 0.146% 부채비율 80% 초과 보증료율 연 0.154%기타 부채비율 80% 이하 보증료율 연 0.146% 부채비율 80% 초과 보증료율 연 0.154%(부채비율은 보증금액×보증료율×전세계약기간 ÷365그리고 할인대상에 따라 추가 할인이 있을 수 있습니다.
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23.01.02
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LH 2023년도 공급계획은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아직 LH에서 2023공급계획발표에 대한 정확한 공지가 없습니다. 예정도 모릅니다. 현재 임대주택 충청남도 부여동남지구에 공급시기202309월 입주예정 2024년12월 한곳만 있습니다.
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23.01.02
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전세로 살고있는 집이 재건축으로 인해 계약기간 내에 이주해야 한다고 하네요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 재건축·재개발 사업의 시행으로 인하여 임차목적을 달성할 수 없는 때에는 임대인에게 계약을 해지할 수 있고, 사업시행자에게 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 임대차계약이 해지되지 않는 한, 현금청산자의 임차인은 해당 부동산의 수용개시일 전까지의 차임은 현금청산자인 임대인에게 지급하여야 하고, 그 이후의 점유사용료는 사업시행자에게 부당이득으로 반환하여야 한다. 이사비용과 다음집을 구할 때 부담하는 중개보수 등하지만 관리처분계획인가일 이후 계약을 체결했다면 재건축 사업구역 내 임차인에게는 손실보상규정이 준용되지 않으며 아무리 임대차 계약 기간이 남았더라도 더이상 임차 부동산을 사용,수익할 수 없다는게 법원의 판결입니다.
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23.01.02
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재계발지역 관리처분총회는 끝난상태입니다 관리처분 인가는 언제쯤날까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리처분계획 총회 후 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다. 다만, 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 생략할 수 있습니다.시장·군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다. 다음 사업시행자가 관리처분계획의 인가 또는 변경·중지·폐지의 신청을 합니다. 사업시행자는 공람을 실시하려거나 시장·군수등의 고시가 있은 때에는 공람기간·장소 등 공람계획에 관한 사항과 개략적인 공람사항을 미리 토지등소유자에게 통지하고, 분양신청을 한 자에게는 관리처분계획인가의 내용 등을 통지해야 합니다
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23.01.02
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부동산을 경매로 사면 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주변 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수도 있습니다. 유찰될 수록 더 저렴하게 낙찰 받을 수 있습니다. 하지만 저렴하게 낙찰 받을 수도 있고 수요가 많다면 주변시세나 경매가보다 비싸게 낙찰받을 수도 있습다. 그리고 경매대출이 80%정도 나오기때문에 대출을 이용하여 본인의 적은 자본으로 부동산을 가질 수 있습니다.
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23.01.02
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최근에 재개발 부동산을 구입했습니다. 재개발이 최종 추진되는 절차를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발은 조합결성,이주,철거,보상비 갈등 등으로 철거 전까지도 빨리 진행되기 힘듭니다. 몇 년 전부터 재개발추진 중이었더라면 몰라도 얼마 되지 않은 시점에서 재개발을 추진하는 거라면 1년 안에 철거까지 되는 것은 힘들다고 봅니다. 그리고 현재 금리인상, 원자재비 상승 등으로 재개발추진 중 취소되는 사업장이 많습니다.재개발은 공공재인 정비기반시설을 추가로 지어야 하므로 기부채납 비율이 재건축에 비해 훨씬 높다. 또한 재건축에 비해 '현금청산자가 많이 발생해 조합의 금융비용 부담이 가중되어 사업성이 나빠지는 경우도 있다. 그래서 재개발 조합은 현금청산자의 숫자를 줄이기 위해 여러 노력을 기울입니다.1.재개발의 기본 계획을 수립2.정비 계획 수립을 비롯한 정비구역을 지정하게 됩니다.이때에 지정되는 정비구역의 특성에 따라서 재개발 조합으로 시행되는 곳인지의 여부를 결정하고, 조합을 결성하여 사업을 진행하거나, 조합이 아닌 방법으로 시행하기도 합니다. 주민대표회 또는 토지 등의 소유자의 전체 회의를 통해 시행자를 지정하고 시행자가 사업시행 인가 및 관리처분 등의 업무를 주도하게 됩니다. 재개발 절차에서 재개발조합을 결성하는 경우에는 먼저 3. 추진 위원회를 구성하고 승인을 받게 됩니다. 그리고 4.창립총회를 하고 5.조합설립 인가를 받게 됩니다.조합설립 인가 과정에서 토지 소유주들, 즉 지주의 동의를 받아야만 하고 이 과정에서 오랜 시간이 소요되게 됩니다. 조합설립 인가를 받은 후에는 6.시공자를 선정하고 7.사업시행 인가를 신청하여 받게 됩니다. 그리고 감리자가 선정되어 분양이 진행됩니다.사업시행계획인가는 정비구역에 건축허가를 내포하기에 조합원의 재개발진행에 대한 기대심을 높이고 투자자들도 적극적으로 투자에 임하게 합니다. 아직은 감정평가 진행전이라 3.3㎡당 기준으로 가격이 책정되어 거래가 이루어집니다. 단기적으로는 부동산시세가 가장 높은 단계이며 이 단계전에 부동산을 매입했다면 단기수익을 보고 팔아도 되는 시점입니다. 반대로 매입을 고려한다면 사업시행계획인가후 감정평가가 나올때까지 기다리는 것이 좋습니다.분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일이내로 하여야 합니다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등 소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다. 재건축의 경우에는 조합설립에 동의하지 않으면 비조합원으로 간주하여 매도청구하지만 재개발의 경우에는 조합설립에 동의하지 않아도 조합원으로 편입됩니다. 그러나 조합원 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 조합원의지위가 상실됩니다. 분양신청은 조합원들의 평형신청으로 단순히 평형만을 신청하는 것을 의미합니다동,호수 추첨은 관리처분계획인가 이후부터 일반분양이전까지 이루어집니다. 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다. 이후 추가분양신청은 없기에 반드시 기간 내 분양신청을 해야 합니다. 분양신청을 마친후 분양평형의 변경은 원칙상 불가하지만 관리처분계획인가 전에 조합에서 변경하려는 평형이 남아있다면 변경해주는 조합도 있습니다.8.관리처분계획인가관리처분인가가 떨어지면 그시점부터는 조합원들이 보유하고 있던 연립이나 단독주택등이 조합원입주권으로 바뀌게 됩니다. 재개발에서 가장 말이 많고 탈도 많은게 관리처분인가단계입니다. 본인들이 가지고 있던 감정가액과 조합원 분양가액이 나옵니다. 그렇게 되면서 25평 혹은 34평에 입주할때 각각 얼마의 분담금이 나오는지도 알게 됩니다. 기대했던것보다 감정가가 낮게 나오거나 조합원 분양가가 높게 측정되면 조합원들의 불만이 터져나오고 여기에 불만인 조합원들이 뭉치면서 비대위가 탄생하기도 합니다. 특히 상가나 단독을 보유하고 있던 원주민들의 불만의 소리가 크게 나옵니다. 최근에는 사업인가단계에서 나온 예상분양가액이 이런 저런 이유로 관리처분계획인가때 올라가는 지역도 나옵니다9.일반분양조합원에게 분양하고 남은 초과분에 대해 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양합니다.10.사업완료사업이 완료되면 재청산을 해서 남은 이득이 있으면 청산금을 조합원들에게 돌려주고 반대로 부족하면 추가분담금이 발생하게 됩니다. 청산작업이 끝나면 조합이 해산되면서 길었던 재개발 사업이 끝나게 됩니다.
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23.01.02
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전세 대출금 이자가 계속 오르고 있어서 고민입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인의 경제적 상황을 가장 우선시 생각해서 결정하시기 바랍니다. 내년 상반기까지 미국금리가 인상할 것으로 발표한 가운데 우리나가 미국의 직접적으로 영향을 받기때문에 내년 상반기까지 금리가 인상될 것으로 예상합니다. [참고]농협은행 전세대출 금리가 4%대를 유지하게 됩니다.2일 NH농협은행은 고정금리 전세대출 금리를 최대 1.1%포인트 인하하기로 했습니다.대상상품은 서울보증보험과 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등이 보증하는 NH전세대출 상품입니다. 고정금리 대출에 한해 우대금리를 1.1%포인트 확대하는 방식으로 전체 대출금리를 인하하는 효과가 있습니다. 이에 따라 서울보증 NH전세자금 대출 상품(금융채 24개월 기준)의 금리는 기존 우대금리 조건 등을 종합적으로 감안하면 연 4.81∼6.91%로 하향 조정됩니다. 주택금융공사 보증 상품(금융채 24개월)은 연 4.84∼6.94%로, 주택도시보증공사 보증 상품(금융채 25개월)은 연 4.81∼6.91%로 각각 인하됩니다.
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