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전월세신고 및 확정일자 취소는 의무인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약파기로 받으셨던 확정일자를 별도로 취소안 하셔도 됩니다.취소확인을 하고 싶다면 행정복지센터에 전화 후 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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세입자에게 보증금을 돌려주지 않는 분들에 대해서는 법적 구속력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민사,형사재판까지 간 후 법원의 판결에 따라 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려주어야하고 임대인이 돌려줄 돈이없다면 교도소로 갑니다. 어쩔수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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계약 파기시 중개수수료 지급해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아직 중개보수를 지급하지 않았다면 지불안하셔도 됩니다. [판례]개업공인중개사를 통해 계약이 이미 진행되었다면 중개행위 기여 정도에 상응하는 중개보수를 쌍방의 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.]이때 공인중개사의 과실이 없어야 하고 중개보수는 한도액 범위내에서 중개의뢰인과 공인중개사간 협의하여 결정합니다. 이 판례는 계약금 송금, 계약서 작성하고 중개보수를 지급한 상태에서 본인의사로 계약취소를 했습니다. 이때 지급하였던 중개보수를 돌려받을 수 없었습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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전세권설정이랑 근저당설정이랑 무엇이 다른가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세계약을 한 후 셀프나 법무사에 비용을 부담하여 등기부(을구)에 명시해놓습니다. 그래서 해당주택의 등기부를 보면 확인수 있어 권리관계를 알수있습니다.등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.전세권설정으로 경매시 배당요청을 하지않아도 배당받을 수 있고 전세보증금을 못 받을 경우 경매를 신청할 수 있습니다.전세계약기간이 끝나면 전세권설정 말소를 해야합니다.근저당권설정은 쉽게 말해 집을 담보로 은행에서 대출을 해준 후 등기(을구)에 명시에 놓습니다.등기부에는 채권채고액이라고 적혀있고 실제 대출금액의 120~130%로 되어있습니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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전세집이 경매로 넘어가면 보증금은 못받는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있고 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인일 경우(말소기준권리보다 앞에 있는 임차임.쉽게 근저당권설정보다 앞에 있음).배당신청 혹은 대항력에 의해 계속 거주할 수 있음이 경우 낙찰자가 인수하며 계약 종료시 전세보증금을 반환함. 배당신청 시 대항력이 있고 소액보증금에 해당하는 임차인은 (집주인이 세금미납,사업자일경우 임금체불이 있을시 먼저 변제 후) 최우선변제금에서 0순위로 변제받고 나머지 금액을 다 받을 수 있음. 해당 안되는 임차인도 전세보증금 다 변제됨.대항력이 있고 우선변제권을 갖춘 후순위의 임차인의 경우(말소기준권리보다 뒤에 있는 임차인. 쉽게 근저당권설정보다 뒤에 있음)대항력이 있고 소액보증금에 해당하는 임차인의 경우 (집주인이 세금미납,사업자일경우 임금체불이 있을시 먼저 변제 후) 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.선순위와 근저당권설정이 있거나 근저당권설정이 있다면 세금,임금체불등,최우선변제금 변제한 후선순위와 근저당권 설정 금액은 변제하고 금액이 남아있다면 나머지 후순의 임차인들에게 차려대로 변제됩니다.금액이 남아있지않다면 후순위임차인들은 변제를 못 받아 보증금이 날아갑니다.계약서 작성 후 대항력(전입신고+이사)을 갖추고, 우선번제권(대항력+확정일자 받기)을 갖추기 바라고전체보증금 + 대출이 주택매매시세의 70~80%(보수적으로 70%)넘어간다면 위험하다고 보면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.09
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전세 만기시 보증금을 변경하려면 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금 변경된다면 계약서를 작성하셔야합니다.임대인,임차인 두분이서 계약서 주택임계약서(법에서정한양식없음.인터넷에다운받으면됨)에 보증금액, 계약기간, 특약사항(본계약은 계약갱신에 의한 계약이라는 문구를 작성),계약서작성일,임차인임대인의 인적사항을 잘 확인하여 작성하시면 됩니다. 등기부에 추가 대출이 있는지, 권리변동있는지도 잘 확인하시기 바랍니다.부동산에서 작성하시면 대서료를 지불 할 수도 있고 좋은소장님 만나시면 안받는곳도있습니다. 대서료는 정해진 금액이 없어 5~20만원, 그이상도 지불할 수 있습니다.계약서 작성후 보증금이 증액되었다면 증액된 갱신계약서에 확정일자를 받으시기바랍니다.그 전 보증금도 보호받으면서 인상된 금액만큼 보호받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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월세계약 중도해지시 월세금액은 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 금액이 얼마인지 모르겠지만 그부분은 임대인과 협의하셔야 될것으로 보입니다.임대인이 동의한다면 일별로 계산하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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안녕하세요. 처음으로 원룸구해서 드려가려구요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물매매시세와 건물 내 총보증금을 확인할 수 없어서 정확한 판단을 할 수 없지만,원룸 건물이 경매로 넘어갈 경우건물주인의 세금미납,사업주라면 임금체불 변제 후 대항력(전입신고+이사)이 이는 임차인들은 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.그래서 중개사분이 보증금 3000만원은 보호받을 수 있다고 말한 것 같습니다.지역마다 다르며 근저당권설정기간을 보시고그기간에 맞는 서울지역 최우선변제금이 얼마인지 확인하시면 됩니다
경제 / 부동산
22.12.08
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전세 재계약시 복비는 누가 계산하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 재계약시 중개보수 요율대로 지불하지 않습니다. 대서료로 정확하게 정해진 금액없이 보증금액에 따라 임대인.임차인 합쳐서 5~20만원 그 이상 받는곳도 있습니다. 안받으시려는 곳도 있긴 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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경기가 어려워 임차인이 제때 임대료를 내지않아 스트레스가 심합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.몇몇 임대인의 잘 못 된 정보를 알고 계십니다. 특약사항에 2기 연체시 계약해지하고 방안에 짐을 임의처분할 수 있다는 문구를 작성하시는데 법적으로 임대인이 잘 못 될 수 있습니다.임차인이 월세가 밀려 보증금도 다 까먹었더라도 임대인은 절대 임의적으로 임차인의 방에 들어가서 짐을 빼고 처분하면 안됩니다.명도소송 시 시간도오래걸리고 그기간동안 월세도 못받을 것이며 스트레스도 받을것입니다.최대한 대화로 풀어보시고 안되면 이사비나 이사비+새집이사시 임차인이 부담할 중개보수를 지원해주는 협의를 하는 방법도 있습니다. 이게 안되면 명도소송해야 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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