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답변 내역

등기본등본에 가등기가 뭔가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소유권이전을 목적으로 하는 소유권이전 청구권 가등기는 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다. 이는 본등기의 순위를 미리 보전해 두는 효력을 가진다. 본등기를 한다면 가등기의 순위로 본등기가 되어 가등기 뒤의 권리는 말소됩니다. 채권의 보전을 목적으로 한 담보 가등기도 있는데, 이를 담보 가등기라고 한다. 이는 저당권과 비슷한 성격을 가진다. 이 담보 가등기는 채권 담보의 목적을 위해 가등기의 형식을 이용한 것으로 일반가등기가 본등기의 순위확보적 효력만 가져 가등기 자체만으로는 물권 변동의 효력이 생기지 않는 반면, 이 담보 가등기는 담보권에 준하는 실체법적 효력을 가진다는 점에서 가등기와 구별된다.가등기권리자가 매매예약일로부터 10년이내 권리를 행사하지 않으면 소멸됩니다. 본등기를 할 수 없게 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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전세금 반환을 못받고 있어요 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다.계약종료시 임차인은 임차목적물(전셋집)을 반환하고 임대인은 전세보증금을 반환해야합니다. 현재 임대인이 반환해야될 전세보증금을 준비못 하는 상황으로 보입니다.전세보증금을 못 받을 것으로 판단되거나 계약 종료날에 보증금을 못 받는다면 임차권등기명령 신청을하시면 됩니다.카톡 또는 문자로 임대인의 의사를 확인합니다. 보증금반환 의사가 없다면 내용증명을 우편으로 송달하여 강력하게 의사를 포시합니다. 이후에도 보증금반환 의사가 없다며 보증금반환소송 또는 임차권등기명령을 신청합니다.임차권등기명령에 의한 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 합니다. 승소판결 나면 부동산소재시 관할법원에서 강제집행(강제경매)을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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부동산 계약 만료전 퇴실에 관한 내용입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 중 임차인이 계약해지를 할 경우 임대인은 계약종료에 보증금을 반환하면 되기때문에 바로 임차인에게 반환할 의무는 없습니다.그래서 통상적으로 이럴경우, 임차인이 새임차인을 구하고, 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 새임차인이 나타나 임대인에게 보증금을 보내서 확인되면, 임대인이 전임차인에게 보증금을 반환합니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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건물 임대료 30%올려 달라고 하는데 이게 가능한건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지역별 환산보증금 범위 이내에 해당할 경우 계약갱신 시(1년마다) 5%이내로 협의하여 인상 가능합니다. 5%를 초과하여 지불한다면 그 초관분을 돌려받을 수 있습니다.[참고 ]상가임대차 보호법개정에 따라 계약갱신을 최대 5년에서 최대10년까지 할 수 있습니다. 임대인은 특별한 사유(법에 열거되어있음)가 아니라면 거부할 수 없습니다.개정법 시행일(2018. 10. 16.) 이후에 새로 체결된 임대차 – 개정법 10년 적용 O개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 이미 종료된 임대차 – 구법 5년 적용 O개정법 시행일(2018. 10. 16.) 이전에 체결되어 2018. 10. 16. 당시 존속 중인 임대차 – 구법상 갱신. 총 10년 갱신 가능
경제 / 부동산
22.12.08
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전세계약시 확정일자를 받고 언제부터 인터넷 등기소에서 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+이사)은 다음날 0시부터 효력이 발생하고확정일자를 받으면 당일 9~18시 사이에 등록됩니다.(전입신고하고 확정일자 받으면 9~18시 사이에 등록됩니다.)[참고]대항력과 확정일자 같은 날에 한다면 다음날 0시 이후에 우선변제권 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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경매 물건 문제 있는 지 어떻게 보나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상에 확인 할 수 없는 권리가 있을 수 있습니다. 법정지상권, 유치권, 임차인현황(보증금),불법으로 증축한 건물 등 위반건축물(위반건축물 여부는구청 허가과에 불법 여부를 문의하거나 건축물대장의 기재내용을 확인해야 함.토지의 경우 이용 목적에 맞게 사용되고 있는지 여부도 등기부로는 확인할 수 없으며 토지이용계획확인원을 열람하여 행위제한 정보를 확인). 그리고 미납된 세금(미납국세열람), 사업자라면 임금체불 확인해야됩니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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갱신계약하는데 월세 30% 인상 요구 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 개정으로 계약갱신기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 갱신시(1년마다) 5%이내로 협의하여 인상할 수 있습니다.이는 환산보증금(지역별로 다름. 보증금+(월세×100))을 초과하지 않을 시 가능합니다.임차인이 5%를 초과하여 지불하였다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.임차인의 계약갱신청구권에 관한 의사통보시 특별한 사유가 없다면 임대인은 거부할 수 없습니다.[참고]개정법 시행일(2018. 10. 16.) 이후에 새로 체결된 임대차 – 개정법 10년 적용 O개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 이미 종료된 임대차 – 구법 5년 적용 O개정법 시행일(2018. 10. 16.) 이전에 체결되어 2018. 10. 16. 당시 존속 중인 임대차 – ?부 칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.상가임대차보호법 10년 소급적용에 대해서개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 존속 중인 상가임대차는 개정법 이전의 구법을 기준으로 5년을 초과(갱신 불가능)했는지 아니면 5년을 초과하지 않았는지(갱신 가능)로 나뉩니다.개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 이미 5년을 초과한 임대차 – 구법상 갱신 불가능개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 아직 5년을 초과하지 않은 임대차 – 구법상 갱신 가능.총10년간 갱신 가능.
경제 / 부동산
22.12.08
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공급면적과 전용면적에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트같은 공동주택에서 여러 사람이 함께 쓰는 공용면적을 제외하고 방, 거실, 주방, 욕실 등 순수하게 주거용도로 쓰이는 바닥의 면적이 전용면적에 해당합니다. 즉, 전용면적은 각 세대가 독립적으로 사용하는 전용부분으로 볼 수 있는데 전용면적 산출에 있어 발코니는 포함되지 않습니다. 발코니 면적은 전용면적에서 추가적으로 제공되는 서비스 면적에 해당하며 서비스 면적은 전용면적이나 공급면적, 계약면적 등 어떤 면적에도 포함되지 않는 별개의 면적입니다.공용면적은 아파트 등 공동주택에 거주하는 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간의 면적을 말합니다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 공용면적에 해당하며 관리사무소, 기계실, 노인정 등은 기타공용면적에 해당합니딘. 공급면적과 기타공용면적, 주차장면적을 합쳐서 계약면적이라고 합니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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부동산 경매 낙찰 후, 거주자 퇴실 안할 시의 해결 방법
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력없는 임차인이 있을 경우 명도소송의 경우 시간이 오래 걸리고 비용도 나가기때문에 임차인에게 이사비나 이사비+다음방 중개보수를 지급하는 협의를 해서 이사나가게 만듭니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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아파트 계약 취소와 중개 수수료에 관한 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이미 지급한 중개보수는 못 돌려받습니다.(판례개업공인중개사를 통해 계약이 이미 진행되었다면 중개행위 기여 정도에 상응하는 중개보수를 쌍방의 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.)이때 공인중개사의 과실이 없어야 하고 중개보수는 한도액 범위내에서 중개의뢰인과 공인중개사간 협의하여 결정합니다.
경제 / 부동산
22.12.08
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