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월세 계약 기간 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세도 2년 계약 가능합니다. 보통 원룸에 거주하는 임차인의 특성상 이동이 빈번히 일어나다보니 보통 1년 계약을 하지만, 임차인이 2년 거주하고 싶다면 계약기간 2년으로 하시면 됩니다. 임대인입장에서 1년마다 임차인이 바뀌고 중개보수도 지불해야되니 2년거주하는 임차인에 호의적일겁니다.제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
경제 / 부동산
22.12.05
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전세계약만기시 임대인한테서 전세금반환100%보장 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불확실한 미래의 상황이 불안하시다면 전세보증보험에 가입하시는걸 추천드립니다. HUG(허그.주택도시보증공사)HF(한국주택금융공사)보증금액 수도권7억이하 그외지역5억이하신청기한 전세계약기간 1/2지나기 전SIG(서울보증)보증금액 아파트제한없음, 그외주택10억이내신청기한 계약일로부터 10개월 이내(2년 계약기준)건축물대장상 위반건축물로 기재되어있지 않어야되고, 대출+전체보증금이 주택 매매시세의 80%를 넘지않아야 하는 등의 조건이 있습니다.보험료는 3억기준 한달 약4만원 정도입니다.전세계약 종료에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 때 보증보험이행청구를 하시면 보증기관에서 먼저 임차인에게 보증금액을 보내고, 보증기관은 임대인에게 구상귄청구처럼 돈을 받아냅니다. 보증보험에 가입 안 하시고 전세계약기간 종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령을 신청하셔야 됩니다.임차권등기명령 전 임대인에게 카톡이나 문자로 보증금반환에대한 의사를 확인하고 증거로 남깁니다. 임대인이 무반응일 경우 내용증명을 우편으로 송달합니다. 그래도 무반응이면 임차권등기명령을 신청합니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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전세만기가 됐는데 집값이 하락하는 시기에 어떻게 해야 할지?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개인사정에따라 계약해지를 하든 계약갱신을 해도 되는 상황이라면 계약갱신을 하시면 됩니다.계약해지시 임대인이 전세보증금을 반환할지 현재로써 모르는 상황에서 저희도 섣부른 판단을 할 수 없지만, 전세보증보험에 가입이 안되어있고 계약만료시까지 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다.임차권등기명령은 임대인동의가 필요없이 신청가능하고, 등기부에 임차권등기가 기재되고, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다.먼저 카톡이나 문자로 임대인에게 전세보증금반환의사를 확인합니다. 반환의사가 없다면 내용증명을 우편으로 보내어 강력한 의사표시를 합니다. 그래도 반환의사가 없다면 임차권등기명령을 신청합니다. 시간이 걸리더라도 전세보증금을 받기위해서는 해야합니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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월세로 살고 있는데 옵션가전이 고장나면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 임대인에게 현재 TV상태를 알리고, TV수리기사를 불러 확인해보셔야 될것 같습니다. TV메인보드를 교체해야된다면 손쉽게 수리할 수 있는 부분이 아니기때문에 임대인이 수리비용을 부담해야 합니다.[참고]임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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재계약할때 계약서에 전세갱신권사용?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자나 카톡으로 계약갱신에 대한 의사를 표현했다면 확인이 됩니다.임대인.임차인 두 명이서 계약갱신계약서를 작성했다면 임대인에게 양해를 구해서 만나서 계약서 특약사항에 문구작성하시거나 한분이 작성 후 사진찍은 후 카톡이나 문자로 보내서 서수정했다고 남겨놓으시면 됩니다.부동산에서 작성했다면 부동산에 수정을 요청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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전세가가 매매가보다 높은경우 세입자 대처방안
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 전세보증금 반환시 계약서에 적힌 금액대로 반환해야합니다. 임대인이 은행에 1억 6천을 반환하고, 나머지 5천만원을 임차인에게 반환해야 합니다. 계약 종료 시 임대인이 나머지 전세보증금을 반환하지 않을 경우 문자나 카톡으로 금액을 포함한 내용에 대한 확답을 받아놓으시고, 반환하지 않는다면 내용증명을 우편을 송당해서 강력하게 의사표시를 합니다.그리고 공시송달 후 임차권 등기명령을 신청하는 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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다세대주택의 호수 표시가 없는 경우 어떻게 확인해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부에 갑구의 권리자(전입신고를 당해 주택에 했을 경우)의 주소를 보거나 아니면 건축물 대장상에 동, 호수를 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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월세보증금을 안전하게 지키는 방법이 어떤 것인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최소한 대항력과 확정일자의 요건을 갖추는 것을 추천드립니다.대항력-전입신고와 이사를 하시면 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다그리고 대항력을 가지고 있다면 경매나 공매시 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 소액임차인(지역마다 금액이 다름)에 해당된다면 경매나 공매 시 세금체납과 임금체불 금액 변제 후 가장먼저 0순위로보증금을 변제 받을 수 있습니다. 확정일자-계약서를 들고 행정복지센터에서 찾아가셔서 확정일자 도장을 받으면 됩니다. 대항력을 갖추고 확정일자 도장을 받으셨다면 우선변제권의 효력이 발생합니다. 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리 입니다.최우션변제금액에서 보증금을 변제받고 더 받아야할 보증금이 남아있다면 우선변제권에 의해 임차인 순위별로 배당이 됩니다.이는 대항력과 우선변제권이 있는 말소기준권리보다 선순위의 임차인일 경우에 해당되면 말소기준권리보다 후순위의 임차인에 해당할 경우 최우선변제금액 후 받을 보증금이 남아 있다면 받을 수도 있고 못 받을 수 도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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역월세 매물이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역전세는 전세가격이 하락하는 시기에 전세보증금이 직전 계약 가격보다 떨어져서 집주인이 하락한 보증금 차액만큼 세입자에게 돌려주는 상황을 의미한다.최근 시장에서는 역전세를 넘어서 집주인이 세입자에게 월세를 내는 이른바 '역월세' 현상이 나타났습니다. 전세보증금을 돌려줄 만큼 목돈도 없고 전세로 살 새임차인을 구하기 힘든 집주인들이 세입자들에게 전세 대출 이자 일부를 대신 내줄테니 보증금을 시세보다 높은 수준으로 계약하는 것입니다.전세보증금은 일종의 채무인데 전세만기가 되었는데 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지 못하는 것은 채무를 변제하지 못하는 것이 됩니다.집주인이 돌려줄 보증금을 마련하지 못하면 집주인이 임차인에게 월세를 드릴테니 제발 계속 살아주세요'라고 말하는 상황이 생기게 되는 것 입니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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전세집 싱크대 상부장이 기울어지고 있는데 집주인에게 수리 요청 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).보통 큰 비용을 부담하지 않고 손 쉽게 수리할 수 있는 전등교체, 배터리교체, 변기커버교체 등은 임차인이 비용을 부담합니다.큰 비용을 부담해야 되고 쉽게 수리할 수 없는 보일러수리, 옵션의 에어컨이나 냉장고, 세탁기수리, 누수, 벽갈라짐 등은 임대인이 비용을 부담합니다.LED전등 선생님께서 직접 교체할 수 없는 유형이라면, 싱크대를 사용하는데 큰불편함이 있다면 임대인에게 먼저 알리고 협의하셔야 될 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.04
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