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현재 이야기 되는 부동산 PF라는 것은 무엇을 말하는것인가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산pf란 금융기관이 대규모 자금을 필요로 하는 특정 부동산 사업에 대해 앞으로의 사업성과 현금흐름에 의존하여 자금을 지원하고 이자를 받는 금융 거래 방식을 말합니다. 우리나라는 아파트를 선분양을 통해 이루어집니다. 경기가 좋을 때는 문제 없지만 경기가 안 좋을 때는 악영향을 끼칠 수 있습니다. 부동산 pf의 부실화 원인은 공동 주택이 공급되는 순서를 간단하게 정리하면 대상지를 결정하면 처음으로 하는 일이 측량을 하고 설계를 의뢰하여 설계도를 먼저 만들게 됩니다. 대기업은 물론 조합이나 시행 단체들은 대부분 처음에 자금이 빈약합니다.대부분 토지 대금 10%로 시작하는 경우가 태반입니다. 먼저 제2금융권에서 브릿지를 신청하여 나머지 토 지 대금을 대출받습니다. 토지 확보가 완료되면 이를 바탕으로 분양 대행사와 시공사를 선정하게 됩니다.과정이 다 똑같진 않지만 일반적으로 대행사가 초기 자금을 들고 와 영업하도록하고 시공사가 공사를 시작하 기 전에 PF (Project Financing) 통해 브릿지 대출을 갚고 공사 자금을 확보하게 됩니다.쉽게 말해 우리나라의 시행사들은 대부분 10% 이상의 투자는 잘하지 않습니다. 만약 토지가 1,000억이라면 시행사가 약 100억 원 정도만 투자하고 900억의 브릿지 대출로 토지대를 충당하고 분양은 대행사를 선정하여 해결하며 시공사에게 시공권을 주면서 Project Financing 보증을 서는 조건을 달아서 이리저리 다 충당하는 방법입니다.만약 아파트가 분양부터 시공 입주까지 잘 이루어지면 약 100억을 투자해 수천억을 벌게 되는 구조입니다. 그러나 이것이 잘못되어 어느 단계든 문제가 생기면 돈은 빌려준 금융사들은 사업성을 판단하여 채무를 연장 해 줄지 말지를 결정하게 됩니다. 연장이 된다면 다행이지만 중단이 결정되면 확보된 토지를 공매를 통해 빌려준 대금 확보에 들어가면서 부실이 발생합니다.이는 제일 먼저 시행사, 보증을 선 시공사, 그리고 돈을 빌려준 금융사까지 한방에 부도로 이어지는 결과를 만듭니다. 위험성이 큰 만큼 브릿지 대출은 연 20%, Project Financing은 연 12%대의 이자를 받습니다. 경기가 어려워지면 이 이자율은 대폭 상승하게 됩니다.현재 건설사들의 보증 규모는 점점 증가하고 있습니다. 이는 말 그대로 시행사가 부도나면 시공사가 모든 덤터기를 쓰게 되며 금융사에 불똥이 튀게 됩니다. 이를 우발채무라고 합니다. 작년에 롯데 건설, 올해 태영 건설이 이 우발채무를 감당하지 못해 자금 유동성 위기를 겪게 되었습니다.

경제 / 부동산

24.01.01

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