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임대인의 계속된 퇴거 요청으로 인한 이사 시 복비
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 선생님께 왜 계약해지를 요구하는 상세한 내용을 모르겠지만, 임대인이 계약해지를 요구한다면 중개보수를 지불할 필요가 없습니다. 임대인의 요구(증거가 있기때문에)로 인한 계약해지이기 때문에 중개보수를 지불하지 않아도 됩니다. 계약서상 계약기간 동안 임차인은 거주의무가 있습니다. 임대인에게 이사비에 대한 협의를 보시고 퇴거의사를 말해도 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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집주인이 모르게 세입자가 다시 세를 놓았습니다. 누구에게 전세 보증금을 돌려줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전차인들과 연락이 닿아서 보증금의 이동을 자세히 이야기 해봐야 알 것같습니다. 아래는 임대인 동의 없는 전대차에 대한 내용을 적었습니다. 민법629조 1항 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 2항 임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.단, 임대차 계약서 특약사항에 전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다. 는 문구가 기재되어 있다면 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺을 수 있습니다.그리고 주택전체가아니 주택의 일정 부분, 소규모 면적만을 전대했을 경우에는 전대차 계약을 체결했다는 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 없습니다. 예) 아파트의 방1개만 전대하는 사례 예외 사례가 아니라면 임대인의 동의 없는 전대차의 경우 원칙적으로 그효력이 없기 때문에 임차인과 전차인은 임대인과 제3자에 대하여 대항력을 가질 수 없습니다. 임차인의 겨우 전차인에게 임차주택을 전대함으로써 해당주택에 대한 점유를 중단했기 때문에 갖고 있던 대항력을 상실하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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전세계약 연장(직거래) 관련 문의합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 청구권에 의한 계약은 1회만 사용할 수 있고, 인상률은 5%를 초과할 수 없습니다. 만약 전세보증금의 5%를 초과한 금액을 지불하셨다면 초과분만큼 반환 받을 수 있습니다. 전세보증금이 증액 되어 갱신 되었다면, 증액된 계약서에 확정일자를 받기 바랍니다. 전 계약의 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 갱신되어 증액된 금액 만큼 확정일자의 효력이 발생합니다. 전계약당시 전세권설정을 하셨다면, 증액된 갱신계약도 전세권설정을 하시면 됩니다. 이 또한 확정일자와 같은 효력이 발생합니다.계약갱신청구권에 의한 계약서를 작성시 특약사항에 계약갱신 청구권에 의한 계약이라는 문구를 작성하셔도 됩니다. 계약서 작성시 등기부를 확인하여 대출이 있는지 없는지 확인 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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상가 재계약시 임대료인상 재계약작성 해야되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현 임대인은 전임대인의 권리와 의무를 승계합니다. 전임대인과의 계약기간과 새임대인과 계약기간을 포함해서 총10년 간 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 새 임대인과도 계약갱신 시 1년 마다 임대료를 인상할 수 있고, 인상률은 5%를 초과할 수 없습니다.임차인의 계약갱신청구권 행사시 임대인은 특별한 사유가 없다면 거부할 수 없습니다.공인중개사가 일하는 곳이 부동산입니다. 편하게 중개사 또는 부동산이라고부릅니다.부동산에 가서 대서료를 지불하고 계약서를 작성할 수 있습니다. 대서료는 부동산직인이 찍히고 그 비용은 부동산마다 다릅니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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전세금을 올리지않았는데 확정일자 다시받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금 증액이 없었다면 확정일자를 받지않아도 됩니다. 첫계약당시 대항력요건(전입신고+이사)을 갖추었다면 우선변제권 효력이 그대로 계속 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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전세권 설정에 관해서 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성 시 근저당권설정이 말소가 안 된다면 계약이 취소되고, 임대인은 전세보증금을 반환한다라는 문구를 추천드립니다. 그리고 임대인의 비용으로 전세권설정을 한다. 라는 문구도 추천드립니다.근저당권을 말소 할 경우, 1순위가 되는거고 지역은 모르겠으나 확정일자를 받는 것만으로도 현 전세보증금을 모두 받을 수 있습니다. (경매시 임대인 앞으로 세금이 많이 미납되어있다면 세금먼저 추징되고 1순위 권리자에게 배당이 됩니다.)법무사가 있다면 근저당권 말소와 전세권 설정 동시에 하면되겠습니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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주택임대차 계약갱신권 특약이 우선일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법상 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거부할 수 있는 요건 중 하나가 임대인 본인 혹은 임대인의 직계존비속이 거주할 경우 입니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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재개발지역에 이주가 시작되어 거주중인 세입자의 이삿날에 맞춰 조합통해 대출을 신청했는데 이후 세입자가 이사날짜를 미루었네요. 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약 만료 전 재개발 진행으로 철거를 해야될 상황이 아니라면 구두로 합의했더라도 바로 이사나가지 않이도됩니다. 임차인이 이사를 나가야 되는 상황이라면 이사비를 명목으로 협의 해보시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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장기수선충담금은 관리실에 문의하면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 오피스텔도 장기수선 충당금을 받을 수 있습니다. 관리실에 가서 몇호에 살고 곧 이사나가는데 장기 수선충당금이 총 얼마되는지 궁금해서 왔다고 하면 알려줍니다. 이사가는 날 보증금 받기 전에 알아보셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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전세만기 보증금 때문에 전문가님들의 도움원합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세딸린 주택 매매 시 매수인은 매도인의 권리를 승계합니다. 선생님께서 대항력 요건(이사+전입신고)을 갖추어 있다면 계약 종료 시 까지 거주할 수 있고 새임대인도 계약종료를 주장 할 수 없고 이사를 보낼 수 도 없습니다. 그리고 계약 종료될 때 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환 해야합니다.부동산을 통해서 전세 딸린 부동산 매매 시 공인중개사는 계약갱신요구권 여부 확인서를 첨부해야됩니다. 공인중개사는 현임대인에게 임차인의 계약갱신에대해 물어보고 계약갱신을 할 건지, 안할 건지, 불확실 등에 대한 정보를 작성해야됩니다. 그래서 새 임대인은 매매 계약서 작성시 전세 세입자의 의사를 확실히 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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