답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)없습니다. 을의 저당권이 선순위이기에 경매 진행시 말소기준권리가 되어 갑의 임차권은 소멸합니다. 2)임차권 등기명령과 배당은 관계없습니다. 기존 갑의 대항력 순위에 따라 을에 이어 2번째 순위배당이 됩니다,(확정일자,대항력 갖춘경우)3)배당요구는 경매가 시작되기 전 법원에 배당요구종기일전에 제출하셔면 됩니다. 우선변제권이란게 순위배당이 가능한 권리이지 선순위 근저당보다 우선하여 배당받을 권리가 아닙니다,4)일단 불가한 상황이고, 가능하다고 해도 낙찰금액에 따라 배당가능금액은 달라지나, 보증금보다 높은 금액으로 낙찰되었다면 선순위 임차인의 경우 보증금 2억 전액 배당이 가능합니다, 낙찰금액이 보증금보다 낮다면 당연히 전액배당은 되지 않습니다5)보증보험은 배당순위에 영향을 주는게 아닙니다, 만기 보증금 미반환시 보증보험을 통해 보증금을 지급을 요구할수 있을 뿐 경매배당시 순위와 보증보험 가입여부와는 관계없습니다. 보증보험은 전체임대차기간 1/2 경과전에 가입이 가능합니다.6) 등기부 등본상 을구를 보시면 확인가능합니다. 당연히 있는 것보단 없는게 안전하고, 본인 전입신고 익일전까지만 다른 물권 설정이 안되면 임차권이 우선순위가 되기 떄문에 특약에서는 전입신고 익일전까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격 시험에는 법과목 5개와 학술과목 1개 이렇게 총 6과목이 있습니다, 이러한 과목들을 1,2차로 나누어 평가하며 1차에서는 민법과 부동산학개론, 2차에서는 중개사법, 공법, 공시법과세법(공시세법 통합1과목) 이렇게 구분됩니다. 과목상 6개지만, 공시법과 세법을 하나로 통합하여 치루기에 시험시 평가 과목은 5과목으로 구분됩니다. 각 차수별 평균 60점 이상이 합격 커트라인이며, 평균이 60점이 되더라도 각 과목당 40점미만이 한과목이라도 나올경우 탈락하게 됩니다. 위에서 처럼 평가방식은 절대평가이기 떄문에 다른 경쟁자 점수는 크게 영향을 주지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적은 능력은 돈을 벌고 더 높은 지위로 가기위해 매우 필수적인 부분입니다, 문제는 자격증은 이러한 업무를 시작하기 위한 기본적인 필수요소라고 볼수 있습니다. 예로써 부동산 중개업무를 하는데 있어 개인능력에 따라 정말 많은 돈을 벌수 있지만, 문제는 공인중개사 자격이 있어야 해당 업무를 하고 개업을 할수 있습니다. 학벌은 쉽게 말해 좋은 기업에 취직을 하기 위한 수단이며, 취업이후부터는 위말처럼 개인의 능력에 따른 성공입니다. 결국 타인이 볼때 개인의 능력은 시간을가지고 함께일하지 않으면 판단이 불가하나, 단기간 선별과정에서는 자격증등인 최소한의 이 사람에 대한 능력을 평가하는데 객과적인 자료가 될수 있기에 성공을 위해서는 이 부분 또한 신경을 쓰셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)의 내용은 전세승계거부권에 대한 내용이고 원칙상 임대차 기간이 종료되었더라도 해당주택이 양도되어 임대인이 변경되는 경우 보증금에 대한 대항력이 있기에 바뀐 임대인은 보증금반환의 책임이 있습니다. 1)처럼 임차인이 전세승계거부권을 행사하면 소유자가 변경되더라도 보증금의 대한 반환책임은 이전 임대인에게 있고, 임차인은 보증금 반환을 새로운 임대인이 아닌 이전임대인에게 요구할수 있습니다. 2)최우선 변제는 경매시 다른 순위물권보다 가장 우선하여 배당을 받을수 있는 권리이나, 보통은 지역에 따른 소액임차인에 해당이 되어야 하며, 전액배당이 아닌 보증금에 따라 그 한도액이 정해져 있습니다. 최우선변제는 확정일자를 필수로 하지 않고, 전입신고에 따른 대항력만 있으면 됩니다. 3) 경매시 말소기준권리보다 후순위 임차권은 경매이후 소멸됩니다. 쉽게 선순위 대항력 있는 임차권이 아니면, 경매이후 권리가 소멸하기 때문에 낙찰자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다, 그리고 최우선 변제와 우선변제권은 배당시에 확인하는 부분이고, 위에 3)의 내용은 경매이후 임차권 소멸, 인수권리에 대한 판단이므로 질문처럼 연관해서 판단하는것이 아닙니다, 대략적인 등기법상 권리분석등의 사항과 말소기준권리에 대해 알고 계셔야 위에 대한 이해가 될듯 보입니다. 4)쉽게 건물에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 상태에서 건물의 대지가 타인에게 양도되었을 경우 그 대지의 매각대금에 대해서도 우선변제권을 주장할수 있다는 것입니다. 건물과 토지는 별개로 구분하는 우리나라 특성상 건물만의 임대차를 통해 발생한 권리가 일부 토지에 대해서도 미친다는 것으로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법정지상권은 말그대로 당사자간 지상권 계약없이도 법률규정에 의해 성립하는 사용수익권리입니다. 이러한 법정지상권은 토지와 건물의 소유자 분리에 따른 불필요한 건물 철거등을 막기 위한 목적이며, 법정지상권에도 몇가지 성립요건이 있습니다. 대표적으로 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 하고, 저상권 설정당시 지상에 건물이 존재할것, 토지와 건물 모두에 혹은 하나의 근저당이 설정될것을 요건으로 합니다. 그러니 질문에서 예시를 성립시키기 위해서는 토지와 건물을 소유한 갑이 건물에 대한 근저당을 설정하였고 해당 권리에 따라 임의경매가 진행되어 건물의 소유자가 바뀐 경우 낙찰자는 토지에 대한 법정지상권이 성립한다라고 보셔야 합니다. 1)의 경우가 이러한 경우에 해당될 것으로 보이기에 법정지상권이 인정되는 것이고 2)의 경우는 최초 토지와 건물의 소유자가 다르기에 법정지상권의 성립자체가 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.종국등기는 등기본래의 효력을 발생하게 하는 등기로써 반대인 예비등기를 제외한 나머지는 모두 종국등기라고 보시면 됩니다. 쉽게 소유권보전등기, 기입등기, 변경등기, 말소등기등을 모두 포함합니다. 예비등기는 등기는 가등기처럼 등기자체의 효력이 없고 순위보전효력만 있는 등기를 말하며, 표제부의 경우는 등기부상 권리에 권한 사항이 아닌 부동산 표시에 대한사항으로 건축물대장을 기준으로하기 떄문에 종국등기에 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 동시이행은 임대인의 보증금반환과 임차인의 주택인도를 말하는 것으로 보이나 해당 문구를 어디서 가져오셨는지 모르겠으나 임차보증금에 대한 동시이행관계상에서는 위과 같은 문구를 쓰지는 않을 것으로 판단됩니다. 제 해석상으로는 두개가 이어진 부분으로는 보이지 않습니다. 쉽게 갑(임대인)이 동시이행을 제공하였을 경우와 이행제공없이 명도를 요구하는 경우로 구분할수 있는데, 전자처럼 이행제공을 한 상태에서는 을은 이행지체에 빠지게 되고 주택점유는 불법행위 대한 손해배상 책임이 있다는 것과, 후자에서처럼 이행제공없이 계약만기에 따라 주택인도(명도)을 요구하는 경우 이는 을의 동시이행항변권에 따른 주택점유는 불법행위로 볼수 없다라는 것을 섞어서 한 문장으로 표현한게 아닌가 싶습니다 .즉, 앞에서는 이행제공을 하였는데, 그 후에는 이행제공없이 ~~ 라는 전제가 말이되지 않습니다,

인터넷상 큐넷에 접속하시어 일정이나 과목등에 대한 자세한 내용을 확인하실수 있습니다. 공부방법은 개인에 따라 다르기 떄문에 본인에게 맞는 방식으로 준비하시면 됩니다. 보통의 경우 인강이나 학원수강을 통해 시간적 효율성을 높이는 경우가 많고 주택관리사의 경우 2차 시험이 절대평가가 아닌 상대평가이기 때문에 응시자간 경쟁이 불가파하기 떄문에 그만큼 많은 시간과 노력이 필요합니다. 그만큼 쉽지 않은 시험이기에 준비하기전 어느정도의 각오는 필요합니다.

면적은 일반적으로 건물 바닥면의 면적을 말합니다. 즉, 건물의 층수나 각층의 면저과 무관하게 토지와 맞닿고 있는 실제 건축이 된 면적이라 판단하시면 됩니다, 이에 반해 연면적은 건물 각층 바닥면적의 합을 말합니다. 예를 들어 건물 바닥면적이 200제곱, 4층의 건물이라면 건축면적은 200제곱이 되고 연면적은 800제곱(200x4층)이 됩니다.

공인중개사도 결국은 개인 능력에 따라 차이가 나게 됩니다. 공인중개사 자체가 미래 지향적인 직업군이라고 말하기는 쉽지 않지만, 아직은 나이가 들어서도 충분히 수익의 창출이 가능할수 있고, 전문전인 분야에 대해 하는 만큼 만족도도 높다는 점이 장점입니다. 그리고 아무리 유망한 직종이라도 본인과 맞지 않으면 장기간 해당 직종을 하기 어려운 부분도 있기에 일단 현재 직업을 잘 유지하시면서 자격증 취득을 위한 공부를 해보시면서 흥미가 있는지를 직접 알아보시는 것도 직업선택에 도움이 될수 있어 보입니다.