답변 내역

사실 전세사기 특별법 개정안이 위 사항대로 통과가 되면 개인적 판단으로는 현 피해자들에게는 하나의 희망이될수 있지만 정부재정에는 막대한피해가 발생될 가능성이 높습니다. 또한 이러한 구제방안이 실행되면 임대인들은 이를 근거로 보증금 미반환에 대한 케이스가 늘수 있고, 임차인 입장에서도 전세금에 대한 조심없이 높은 전세금이라도 반환가능성이 높기에 무리한 계약을 진행할 가능성이 있습니다. 물론 이에 적용가능한 요건이나 기준선을 명확히 하여야 하는것이 반드시 필요하고 해당 부분에 대한 자세한 세부내용이 나오지는 않았기에 판단을 섣부르게 할수는 없지만 ,개인적판단으로 사인간의 계약상 발생한 사기피해에 대해 정부가 선구제 후회수 정책을 한다면 다른 사기범죄와의 형평성문제등이 제기될수 있고, 현재와 같이 다른 부분에 대한 재정 투입이 시급한 문제를 놔두고 해당 부분에 막대한 재정투입이 맞는지는 의문이 듭니다. 결국 이러한 정책은 문제해결에 도움보다는 더 많은 문제를 일으킬 가능성이 높지 않을까 싶습니다,

역내 입점하는 경우는 일반적인 상가임대차와는 다릅니다. 별도 협의로써 진행하는 사인간의 계약이 아닌 입찰제도를 통해 입찰하는 부분이고, 만약 상가임대차보호법상 적용이 되어도 환산보증금을 이미 초과한 경우 5%이내 증액제한등의 규정은 적용받지 않으므로 법적 문제는 없습니다. 다만 임대료의 인상수준이나 폭이 상식적인 수순을 벗어났고, 해당 주체가 공공성격이 강한 철도청이라는게 문제가 제기된 이유로 볼수 있습니다. 다만 다른 측면에서 보셔야 할 이유도 있는데 코레일유통 내규상 철도역 입점한 구내영업시설에 대해서는 월평균 매출 17~49%을 월차임을 받게 끔 되어있습니다. 물론 낮지 않은 수준이지만, 대전역 성심당은 월평균 매출이 25억수준입니다. 그러므로 1억을 월세로 내었다면 매출대비 대략 4~5%수준으로 다른 상점에 비해 오히려 특혜를 받고 있다는 문제가 코레일유통에 제기될 가능성도 있습니다.

전세사기 특별 개정안의 주요 내용은 1. 전입신고 때 전입자의 확인 의무화입니다. 이는 전 세대주의 서명만을 받고 전입자를 다른 곳으로 몰래 전입신고한 뒤 주택담보대출등을 받는 사기유형을 막기 위한 부분입니다 . 2. 전입자의 신분 확인이 강화됩니다. 그래서 현 세대주가 전입신고를 하는 경우 전입자의 신분증 원본제시해야 합니다. 물론 가족관계라면 이는 생략할수 있습니다. 주소 변경 사실통보 서비스 , 전입세대확인서 개선등이 주요 내용입니다. 그리고 가장 핵심은 선구제 후회수라는 조항이 포함된 부분입니다. 이는 일단 국가가 전세사기 피해자에게 피해보상을 먼저한뒤 임대인으로 부터 이후 회수하자는 취지인데, 기존까지는 보증보험이 위와 같은 역할을 하였지만 보증미가입자와 지급거절자의 경우는 이를 통한 구상권 회복이 어려웠기에 선별적인 부분이 있었습니다. 다만 해당 개정안에서는 전세피지원센터를 통해 임차권 등기가 된 보증금반환채권에 대해서 공공매입을 해준다는 내용인데, 취지는 좋지만 많은 문제들이 야기될 가능성이 높은 개정사항으로 보입니다.

대표적으로 재건축시 진행을 위한 사전단계로써 통과의 어려움이 큰 안전진단 면제와 높은 사업성을 위한 용적률 상향, 그리고 용도지역 변경과 각종 인가절차 축소등이 대표적인 혜택입니다. 해당 부분이 시행될 경우 재건축을 준비하거나 혹은 예정인 1기 예정단지에서는 호재가 될수 있지만,문제는 현재 부동산 상황이 너무 좋지 않고, 건축비상승에 따른 분담금 증가 문제가 있기 때문에 해당 부분이 얼마나 이를 이겨내고 효과를 발휘하게 될지는 지켜볼 필요가 있습니다.

개인적으로 주택은 싸면서 좋은 주택은 거의 없다고 볼수 있습니다. 즉, 시세보다 싸다면 그에 합당한 이유가 있을수 있습니다, 목적물 자체에 시설, 관리, 거주상 문제가 있을수도 있고, 권리관계상 복잡하여 임차인의 보증금 보호가 어려운 상황등 다양한 이유가 있을 수 있기에 시세보다 싸다고 무조건 계약을 진행하기보다 중개사를 통해 권리관계나 해당 목적물에 대한 추가적인 정보확인을 하신뒤에 신중하게 계약을 체결하셔야 합니다.

임대인의 전세보증금 반환의무는 계약서상 만기일에 발생되게 됩니다. 따라서 임대인의 보증금 반환의무는 계약만기일인 2월2일에 발생하게 됩니다. 그리고 임차인이 별도로 받은 대출의 상환일에 맞추어 반환을 하는 것이 아닙니다. 앞에서 말한 것처럼 전세대출 상환일이나 만기일과는 무관하며, 계약서상 만기일을 기준으로 반환을 요구하시면 되고, 해당일 반환이 하지 않는다면 보증금 미반환상태가 되므로 해당일자에 임차권 등기명령을 신청가능합니다 , 이를 근거로 임대인과 다시 협의를 하시면 될듯 보입니다.

주택을 구매하고 임대차를 진행할 목적이라면 당연히 임대차가 활발한 입지인지를 확인하셔야 합니다. 또한 임대차 수요가 활발하더라도 장기간 임대차를 예정할 경우 한번 입주하는 세입자가 이동이 적고 오래거주할수 있어야 하는데 이를 위해서는 보통의 학군이 형성된 입지가 유리할수 있습니다. 반대로 단기 거주를 하고, 매월 더 높은 월세수익을 원한다면 젊은 세대, 그중 직장원들 수요가 많은 역세권과 대규모직장 주변 매물을 매수하셔야 합니다, 결국에는 본인이 어떠한 방식의 임대차를 진행할지를 정하신뒤 가장 유리한 입지를 판단해서 구매를 하시면 됩니다. 모든 입지 요소가 뛰어난 주택은 사실없고 있다면 본인이 더 거주를 할려고 하기 때문에 완벽한 입지보다는 목적에 가장 최적화된 입지요인을 중심으로 투자를 진행하셔야 합니다.

이사비용은 사실상의 지역에 따른 차이보다는 이사업체별 서비스나 기본가격의 차이, 이사짐의 양, 이동거리, 당일 참여하는 인원수에 따라 차이가 발생하게 됩니다, 또한 이사짐 센터에서는 기본적으로 이사짐의 양에 따라 5톤차량을 기준으로 하고 이를 초과하는 경우 추가되는 차량등에 따라 가격의 차이가 큽니다, 또한 이사하는 아파트에 따라 사다리차가 필요한 경우 추가로 비용이 발생되게 됩니다. 즉 같은 평수라도 이사짐이 많은 경우 더 많은 요금을 지불할수 있고, 손이 없는날이나 성수기 여부에 따라서도 가격에 차이는 있습니다. 즉 평당 얼마라고 판단할 수 없습니다. 그렇기에 이사짐 센터에서 평수와 관계없이 견적 산출을 위해 사전에 직접 방문하는 것도 위와 같은 이유입니다.

개인의 의견에는 차이가 있기에 저희 판단으로는 현재 부동산 상승분은 일시적인 부분으로 보이며, 해당 부분이 지속적으로 유지되어 부동산 회복시기로 전환될 가능성은 낮아보입니다. 이유는 질문에서처럼 가장 큰 악재인 고금리, 고물가에 따른 주택수요가 증가되지 않고 있는점과 우리나라 자체의 불안요소인 부동산 pf대출 위기, 가계부채증가와 물가상승에 따른 소비심리축소로 내수경기가 더 나빠지고 있는 점이 대표적 이유입니다. 현재의 인상요인은 사실상 빌라나 오피스텔등의 대체주택등의 전세사기 이슈로 비교적 안정적인 수도권 내 아파트로 임대차수요가 증가하고 있기에 전세가격이 상승되었고 그에 따라 주택가격도 일부 상승한 효과로 보입니다. 물론 전세가격상승이 주택가격상승을 계속 유도할수는 있으나 ,이를 예상할수 있는 지표인 전세가율 상승이 기준점이상으로 올라와야 하는데 현재 해당 지표수준은 이에 미치치 못하는 부분도 일시적인 상승으로 보는 이유가 될수 있습니다.

최근 소비자의 패턴이 변경되면서 편의점에 대한 이용이나 매출역시 매우 늘어난게 사실입니다. 작년도 통계상도 편의점 사업부에 대한 매출은 증가하고 있으며, 대형먀트등의 매출은 감소하는 추세로 나타났는데 이는 대부분을 중요제품에 대한 인터넷 의존도가 높아진 만큼 단순한 생필품, 식품등에 대해서는 가까운 편의점을 이용하는 소비가 증가되었기 때문입니다. 그렇기에 편의점 사업자체는 나쁘지 않은 아이템이 될수 있습니다. 문제는 프렌차이즈 편의점의 pb상품등이 이러한 붐을 이끄는 만큼 프렌차이즈 창업이 필요하고 이를 위한 초기비용이 매우 많이 들어가는 단점이 있습니다, 또한 편의점간 근거리에 계속적으로 창업이 되고 있기에 경쟁구도 역시 매우 높아졌기 떄문에 이에 대한 리스크도 고려하셔야 합니다 .결국 입지와 경쟁 편의점 여부에 따라 각 편의점마다 매출에는 차이가 있기에 평균값을 산정하기에는 어려움이 있고 그에 따라 디폴트와 맥시멈의 사례중심으로 설명을 하는것으로 보입니다.