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사무실 임대차 계약을 했는데 연체료가 18프로 라고
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 임차인에게 불리한 특약으로써 효력이 없을 것으로 보입니다. 월세 지연에 따른 이자를 부과하는것도 문제가 되지만 시중금리를 초과한 법정한도까지의 이자율도 문제가 됩니다. 특약으로 계약하였다해도 법적 효력은 없으니 지급하지 않아도 되는 부분입니다.
경제 / 부동산
23.05.13
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부동산시장에서 하는 갭투자는 뭐인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 쉽게 전세세입자를 끼고 매매를 진행하는 것입니다. 쉽게 1억5천 주택에 1억전세세입자가 있다면 실제 매매를 통해 세입자 보증금을 제외한 5천만원만을 매도인에게 지급하고 소유권을 이전받는 방법입니다. 이러한 갭투자는 부동산 상승기에는 시간지날수록 주택가격이 상승하고 전세시세도 따라 상승하기 때문에 재계약시 보증금인상으로 투자금을 일부 회수하면서 최종 매도시 시세차익 수익을 노리는 투자방법입니다. 위 예시처럼 5천만원 투자해 주택을 매수해서 최종 2억에 매도하였다면 이중 보증금 1억을 제외한 1억을 회수하게 되고 원금 5천을 제외하면 5천만원에 수익이 생기게 되는 구조입니다. 반대로 부동산 하락기에 올 경우는 지금현재와 같은 상황으로 위기가 올수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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5년전 미분양 아파트계약 하고 입주못하고 매매 했는데 그것도 주택 구매에 해당되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다생애최초에 해당하지 않을것으로 보입니다, 분양권의 경우도 주택수 산정시 포함되기 때문에 분양받아 매매까지 하셨다면 주택구매이력에 해당할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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전세계약 파기 절차 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서상 특약으로 대출승인거부시 계약금반환특약이 있고 임대인이 이를 알고 반환을 약속했다면 크게 문제될 여지가 없습니다. 본인이 계약서를 잃어버려도 당사자간 합의가 중요한 부분이고, 계약서 원본은 중개사, 임대인 모두 가지고 있기 때문에 크게 걱정하실 필요 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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등기부등본 갑구 가압류문제가될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제의 소지는 충분히 있습니다만 질문에서 전입신고일자를 말씀안해주셔서 자세한 설명은 어려울수 있습니다. 일단 내 전입신고일 익일이 압류등기가된 2023년 5월보다 빠르다면 선순위 임차권으로 해당등기로 인해 소송 후 경매가 진행되더라도 말소기준권리보다 선순위로써 유리한 위치에 있을 수 있습니다. 다만 낙찰금액에 따라 보증금 일부만 배당받고 낙찰인에게 주택인도를 조건으로 남은 잔금을 받을수 있습니다, 반대의 경우(후순위)라면 크게 문제될수있습니다. 이유는 경매진행으로 임차권은 말소되기 떄문에 전액배당이 안될 경우 나머지는 금액은 날릴수 있습니다. 결국은 임대차 중 경매 진행가능성은 있는 것이고 이를 통해 내 보증금 상환에 문제가 있을 지는 내 임차권 순위에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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월세 계약 후 임차인 신고를 안하면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안하시면 과태료 100만원이 부과됩니다. 늦더라도 일단 임대차신고를 하시기 바랍니다. 단, 전입시 전입신고를 하셨다면 해당 신고시 임대차신고가 의제되기 때문에 계약서 작성과 전입신고 차이가 30일이내라면 사실상 문제없이 신고는 되었을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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주담대 대환대출 전액 가능한가?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대환대출의 경우는 사실상 은행을 통해 확인하는 방법이 제일 정확합니다. 다만 저금리 대출을 위해서는 특례보금자리론이 현재까지는 이용가능성이 큰 만큼 이에 신청이 가능한지를 알아보신뒤 시중은행권 저금리상품을 알아보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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농지를 취득하려면 농지취득자격증명서가 꼭 있어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주말농장용으로 농업인이 아닌 일반인이 농지를 구매할수 있는데 질문처럼 농취증은 필요합니다, 또한 면적제한이 있으나 세대 전원이 소유한 농지가 없다면 해당 평수는 크게 문제되지 않을듯 보입니다. 일반인이 농취증을 받는 과정에서 발급이 불가한 경우도 있기 떄문에 계약시 반드시 특약등으로 농취증 발급이 안될 경우 본 계약을 무료로 한다는 조항을 넣는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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살고 있는 지역에 지하철 공사가 이미 착공 중이라면 아파트의 시세에 이미 역세권이 반영되어 있다고 봐야하는게 맞는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산도 호재가 있다면 가격에 선반영됩니다. 즉 , 해당 지역내 지하철 노선 개통된다는 계획이 발표되는 순간부터 상승반영되게 되고, 이후 실제 공사가 완료될 경우 노선이 아닌 지하철 역사가 들어사는 입지를 중심으로 상권이 새로이 형성되기 때문에 역세권에 해당하는 근처 아파트가격들은 추가상승의 기회가 될수 있습니다, 이때 실제 역과의 근접성이 기대보다 떨어질 경우 반대로 올랐던 가격 대비 하락세로 돌아설 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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부동산 아파트전세관련 문의드려요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.죄송하지만 없습니다. 매매 당시에 시세보다 현 시세하락이 크다고 해서 계약을 물릴수도 없고 해당 매수자는 현재 세입자일 뿐 어떠한 책임도 없기 때문입니다. 안타깝지만 세입자가 재계약을 안하고 퇴거한다면 사실상 보증금을 반환하여야 하며, 자금을 구하시는 거 외 다른 방법은 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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