답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 세대수가 많은 단지는 주변 상권. 생활편의시설등이 잘 되어 있는 경우가 많고, 학교나 학원 같은 학군 입지도 소규모단지보다는 유리합니다, 또한 단지 관리나 유지면에서도 부담비용이 적고 잘 되는 편입니다. 즉 소규모단지가 좋지 않아서가 아니라 대단지에 비해 수요가 적고 가치상승에 제한이 있기 때문에 대단지를 선호하는 것이라고 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에스크로 서비스는 대부분 매매계약시 진행되는 경우가 있습니다. 해당 임대차계약에서 이를 이용할수 있는지는 정확히 확인해보셔야 할듯 보입니다. 그리고 해당 서비스는 계약금과 중도금, 잔금등을 별도의 은행등에 맡겨두고 매매가 문제없이 마무리 될 경우 매도자에게 지급하는 것이므로 현 전세사기등의 문제해결을 위한 방법으로는 적절해 보이지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자를 받는다고 은행이 설정한 근저당보다 선순위가 되은 것은 아닙니다. 확정일자는 전입신고 없이는 우선변제 효력이 없고 우선변제 효력이 있다고 해도 근저당 등기설정일 보다 전입신고날짜가 늦는다면 후순위가 됩니다. 그리고 전입신고와 확정일자는 경매가 진행될때 후순위에 대한 순위보전 효력등이므로 임대인이 도망간다고 해서 무조건 의미가 없는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지적도상 지목이 전이라면 해당 토지는 농지입니다. 농지위에 농지전용허거 없이 풋볼장, 주차장으로 이용한다면 해당 부분은 문제가 될 가능성 있습니다. 관할 지자체등에 해당 토지의 용도변경여부나 전용허가를 확인해 보신 뒤 조치를 취하시면 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지대장, 건축물 대장등을 통해 확인해보시면 지번등을 확인 가능합니다. 등기부는 권리관계상 기준장부지만, 토지,건물의 표시에 대한 부분은 토지대장이나 건축물대장을 기준으로 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세의 경우 원칙상을 2주택자부터 중과세율이 적용됩니다. 기본세율+20%, 3주택자 이상은 기본세율+30% 부과 원칙이였으나, 2022년 5월9일부터 24년 5월 9일까지 한시적으로 기본세율을 적용합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10년 사이클은 부동산의 상승,하락 추세가 10년 주기로 반복된다는 것인데, 이는 과거 데이터를 가지고 판단한 것입니다. 다만, 이러한 근거가 변동성과 환경이 달라진 현재와 미래까지 정확한 판단근거로 적용하기에는 무리가 있어보입니다. 그리고 이러한 10년사이클에 대한 원인은 공급에 의해 부동산 시장이 순환한다는 것인데 쉽게 상승자체가 공급을 늘려 하락을 만들고, 하락 자체가 공급을 줄이면서 상승을 만드는 순환이며, 부동산에서 공급은 즉시 불가하고 실공급까지는 3~4년이 소요되는 만큼 가격상승으로 공급량이 증가되는 시간적 차이로 인해 나오는 이론으로 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 돌려받는 입장이라면 사실 누가 오든 내 보증금만 전액 돌려받으시면 특별한 문제는 없어보입니다. 그리고 계약종료에 따른 이사이기 때문에 특별히 아무도 오지 않아도 상관없구요.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 말그대로 최초 계약시부터 보증금 갈취를 목적으로 임대차계약을 체결하는 것이고 깡통전세는 주택가격 하락으로 인해 시세가 보증금보다 낮아지는 것으로 말합니다. 요즘은 깡통주택도 전세사기에 포함하는듯 보이고, 두경우 모두 사실상 보증금 반환이 어려워 세입자 피해가 발생된다는 점은 같습니다. 쉬운예로 임대차를 체결하고 보증금을 받은 상태로 반환능력이 없는 제3자(바지소유자)에게 주택을 넘기는 경우는 의도된 사기로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인천 미추홀구 전세사기의 경우는 공인중개사, 건축주, 소유자가 짜고 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 체결시키면서 무자본 갭투자로 주택보유를 늘려가면서 세입자들 보증금을 가로챈 사건으로 보시면 됩니다. 세입자들을 안심시키기 위해 이행각서등을 작성해주었으나 결국 주택이 하나둘씩 경매에 넘어가기 시작하면서 연쇄적인 전세사기 피해가 발생되게 됩니다. 우선 부동산 시세하락에 따른 돌려막기식 세입자교체가 어려워지면서 해당 피해가 커진것으로 예상됩니다. 사실상 이러한 피해를 막기위해서는 계약전 반드시 해당목적물 주변시세등을 여러 부동산, 인터넷 부동산등을 통해 확인하시고 전세가와 시세 차이가 크지 않은 주택에 대해서는 계약을 피하시는게 좋습니다.