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보통 재건축들어갈 때 개인으로 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축은 임의대로 건설사가 모여 하는 개발행위가 아닙니다, 기본적으로 지자체에서 정비구역 고시가 되야 진행할수 있는 조건이 되고 이러한 경우 범위내 토지, 건물등 소유자가 모여 조합을 구성해 조합을 통해 시행사를 정해 그에따라 공사를 시작하게 되는 과정입니다. 즉 일반적인 단독건물의 건축은 질문처럼 개인회사 또는 법인이 건축법에 따라 진행가능하지만, 일반적인 재건축의 경우는 하고싶다고 할 수 있는 부분이 아닙니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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집이 두채인분이 세금때문에 교환매매를 한다고 하는데 그게뭐예요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.교환매매의 경우 같은 가격이 아니라도 차액을 지불하는 조건으로 계약은 가능합니다. 보통 세금적인 절세를 목적으로 하는 경우 12억미만의 주택에서 많이들 하고 있으며, 이에 목적은 최초취득가격보다 현시점 취득가격으로 될경우 양도차익이 줄기 때문에 이를 이용해 취득가를 높이는 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트 로얄층은 몇층을 얘기하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존에는 15층 이내 아파트에서 로얄층으로 건물의 2/3정도에 위치한 6~10층정도을 말했는데, 최근에는 오히려 고층을 로얄층으로 보는 경우도 많아보이는듯 합니다. 보통 고층의 단점인 여름엔 덥고 겨울에 추워 냉난방비가 많이 나오는 부분이 있었는데 건축방법이나 건축자제등이 좋아지면서 이 부분이 개선되고 고층장점인 조망권과 일조권이 더 부각되어 그러한듯 보입니다. 다만 같은 25층이라도 도로와의 근접성이나 일조권에 따라 무조건 고층이 로얄층이라고 할 수는 없고 대부분은 건물의 2/3정도 되는 위치를 로얄층이라고 보는 경향이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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근저당 설정 연체시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문에 대한 부분은 법률적인 상담이 필요해 보입니다. 우선적으로 계약상 당사자가 인지하지 못한 상태로 대출금을 상환하지 않은점과 부동산 중개상에도 확인설명의무에 대해서도 문제가 있어보입니다. 또한 계약상 특약을 자세히 보지 못한 부분은 질문자님의 과실도 있기에 말한 부분이 인정될지는 법률 전문가와 상담이 필요해 보입니다. 또한 전세권설정은 동의도 필요하지만 등기시 제출서류도 필요하기에 이전등기를 위해 제출된 서류를 다른 목적으로 이용한 부분은 확실히 문제가 있어보입니다. 그리고 전세권을 설정한 상태라면 사실 임차권보다 훨씬 강한 물권이지만 말소기준권리보다 후순위이므로 인수는 되지 않아보입니다. 또한 채무자가 다르더라도 담보를 잡고 있기에 경매가 가능합니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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계약만료 시점 새계약하려구 한데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 문제는 없어보입니다. 내용도 그렇지만 우선 두분이 협의 하신부분이기에 가능한 부분이라 보입니다. 다만, 이 계약시 계약갱신청구권은 사용하지 않은것과 같습니다. 즉 이번에 총2년계약이 끝나고 난뒤 세입자가 추가로 2년거주를 위해 계약갱신청구권을 사용할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세계약 끝나서 자동연장 확정일자 다시받아야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 질문과 같은 내용이네요ㅎㅎㅎ 말했듯이 묵시적 갱신의 경우 계약상 보증금이 변한 부분이 없기에 처음 받았던 확정일자가 있다면 추가로 받으실 필요가 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세계약이 끝났는데 연장하자고 따로연락이 안왔는데요? 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 사이에 아무런 말없이 기간이 지났다면 묵시적 갱신으로 이전과 같은 조건으로 갱신되게 됩니다. 즉 2년 갱신이 같은 조건으로 된것이며 이러한 경우 확정일자는 처음 계약시 받아둔게 있다면 따로 하실 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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부동산이 어떻게 흘러가는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 투자 목적으로 주택을 구매하는건 추천드리기 힘듭니다, 보통 저점일때 매수해야 한다는 말이 있지만, 자금이 충분히 없는 상태에서 레버리지를 이용해 주택구매는 오히려 독이 될수 있습니다. 전세세입자를 통해 갭투자도 현재는 세입자를 구하기 힘든시점이구요. 그리고 부동산의 공부 같은 경우 처음 시작할때 어떤걸 어떻게 시작해야 할지 매우 난감한 부분이 있습니다. 그래서 우선 어느쪽으로 먼저 공부를 할지 선택하시는게 좋습니다. 예를 들면 경매, 전반적인 부동산 관련법률, 갭투자등을 정하시고 그에 맞는 세부적인 검색으로 공부방법을 찾으시는 게 좋습니다, 참고로 저는 경매를 공부하려고 했으나 용어나 내용이 너무 어려웠고 갭투자의 경우 실제 경험이 중요하나 유튜브등을 통해서 알수 있는 부분이 적어 전반적인 부동산 관련한 공부를 위해 공인중개사를 공부하고 난 뒤 경매를 공부하고 있으며, 확실히 처음 접했던 것보다 이해도 쉽고 재미도 있는듯합니다. 아무토록 관심이 있으신 만큼 잘 선택하시여 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세자금 대출로 공공임대 거주중입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 월세는 말그대로 없어지는 돈이 맞습니다. 그러므로 주택을 구매해 이자를 내는게 향후 주택가격 상승을 예상했을때 맞는 결정이긴 합니다. 그런데 다들 알면서도 이렇게 못하는게 현실이기도 합니다, 이유는 역시나 주택구매시 받아야할 대출규모가 생각보다 크기 때문입니다. 한달 35만원 이자를 같게 낸다고 하고 대출이자 4.5%(매우낮게) 계산해도 대출원금은 9000만원입니다. 즉 아무리작은 주택이라도 수도권 기준 최소3억이라고 잡아도 취득시 필요세금을 빼지 않더라도 2억이상이 있어야 합니다. 여기서 현재 주담대금리는 평균 6%를 넘긴 상태이므로 실제 필요금액은 더 높아질 수 있구요, 그럼므로 신중하게 계산해 보시고 현명한 판단하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세계약 청구권 사용 후 전세 계약 해지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 사용하여 재계약시 계약해지는 묵시적 갱신과 동일하게 봅니다. 즉 임대인이 해지를 통보받은 날로부터 3개월뒤 효력이 발생되어 이때 보증금 회수도 가능해집니다. 또한 계약해지로 인한 실무에서 말하는 다음임차인+중개수수료 배상등은 하지 않아도 됩니다. 즉 임대인 입장에서 매우 불리한 임대차보호법 내용입니다만, 법률상으로 3개월 뒤 세입자 있고 없고 여부와 상관없이 보증금을 돌려주셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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