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경매, 기존 임대 계약 유지여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차권 인수 여부는 말소기준권리보다 선순위하면 인수되고 후순위면 말소되어 인수하지 않아도 됩니다. 다만 인수받는다고 해도 실제 보증금은 없지만 계약기간에 대한 부분이 문제가 될 수도 있습니다. 보통 말소기준권리 후순위로 들어오는 왔다면 아마도 최우선변제를 받기 위한 편법으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.05
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현재 부동산 거품 대충 몇퍼까지 떨어졌나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 주택가격의 하락을 어디까지 떨어졌냐는 기준이나 지역에 따라 차이가 있을 듯 합니다. 보통 많이들 떨어졌다고 말하지만 통계에 따른 하락율은 10%를 넘지는 않습니다. 다만 체감 하락률이 크게 느껴지는듯 보이며 실거래가 많이 없기에 정확한 거래가격으로 판단하기 어려운 상황이기도 합니다. 또 하락의 바닥이 어디일지는 전문가들도 의견이 다양해 쉽게 판단하기 힘듭니다.
경제 / 부동산
22.11.05
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가로주택 재개발 재건축에 차이는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가로주택정비사업은 노후화된 건물등이 밀집해 있는지역에서 기존에 것들을 유지하는 방향으로 건축물을 개선하며 고치는 사업으로 재개발, 재건축과 비교하여 소규모로 진행되어 사업진행이 빠른 장점과 규제가 적다는 점은 장점이나 사업크기가 적어 사업성이 높지 않은게 단점으로 보시면 됩니다
경제 / 부동산
22.11.05
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재건축 아파트 안전진단 다음단계는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 재건축절차상 안전진단 통과는 큰 고비 중 하나를 넘기신듯 보입니다만, 절차상으로 보면 이제 시작하는 단계로 실제 재건축 완료까지는 평균8-10년이 소요됩니다. 이 후 과정은 조합설립 -> 사업계획시행 인가 -> 관리처분계획 인가 -> 착공 -> 완공 -> 청산 및 조합해산 과정으로 진행되면 단계별 짧게는 1년~2년 소요된다 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.05
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전세만료전 전화상으로 합의한 내용 2개월전 변경 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분은 임대인과 합의가 된다면 가능할 듯 보입니다. 양당사자간 합의를 우선시 하는 사인계약이므로 임대인과 조절해보시는게 가장 좋을 듯 보입니다. 구두상 계약도 계약이 체결된 것이기로 보기 때문에 원만한 합의를 하시는걸 권해드립니다.
경제 / 부동산
22.11.05
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장기수선충당금 특약에 없는경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충담금은 별도의 특약없이도 계약만료시 임대인이 임차인에게 지급해줘야하는 부분입니다. 즉 당연히 돌려받아야 되는 부분이고, 혹 특약으로 장기수선충담금에 대한 부담을 임차인에게 부담하는 항목이 있는경우에나 반환받지 못할수 있습니다
경제 / 부동산
22.11.05
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부동산 복비에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 법정 한도가 정해져 있으며, 지역에 따라 최고요율 이내에서 상한요율도 다릅니다. 쉽게 월세의 경우 월세를 적지 않으셔서 보증금만을 가지고 계산을 할수는 없습니다. 다만 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더하셔서 나온 금액이 환산보증금이고 이 금액에서 0.4%를 곱하시면 됩니다. 다만 환산보증금이 5000만원 미만으로 나올 경우 (월세x70)+보증금에 0.4%하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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월세임차인 곰팡이로인한 피해보상과 보증금반환
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용상 임대물 하자로 인한 해지통보 인지, 계약만료전 재계약거부의사 인지에 대한 정확한 확인이 필요해 보입니다. 임대인은 재계약 거부합의로 보는듯 하고 임차인은 목적물 하자로 인한 계약해지라고 보고 있어 양쪽의견차가 있는듯 합니다. 문제는 계약만료가 이미 지난 시점이라 하자로 인한 계약해지 내용증명은 어려워 보이고 임대차보호법상으로도 쉽지 않아보이니, 결국 월차임과 피해보상에 대해 통합하여 손해배상소송 청구를 하셔야할 듯 하고 우선 이에 대한 내용증명을 발송해서 임대인의 합의를 유도하시는게 좋을듯 보입니다
경제 / 부동산
22.11.04
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이사를 가야하는데 당장이사갈 상황이 못되는데 방법이 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 계약연장을 할 수 있습니다. 다만, 이 경우 임대인은 몇가지 사유를 제외하고는 거부할수 없지만 그 사유에 월차임 2개월 연체가 있을경우 거부할 수 있습니다. 즉 월세 연체가 2개월연속된 경우가 있으시다면 계약연장도 어려울수 있으며 계약기간 도중이라면 계약해지까지 당할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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보증금과 월세 계산방법 알려주세요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 전환 계산은 쉽게 네이버 전월세계산기등을 통해 구해보실 수 있습니다. 참고로현재처럼 금리가 인상되는 시점에서는 전월세 전환율이 계속 올라기 때문에 변동 가능성이 있습니다. 실무에서는 백만원 천만원으로 보지는 않고 1억의 보증금을 월차임으로 전환시 대략 월 40만원 사이로 계산합니다. 일반적인 계산법은 보증금 * 전환율(기준금리+2%) / 12로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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